Внимание: договор!

Вы решили доверить продажу своей квартиры агентству недвижимости. Ваши знакомые нашли вариант аренды опять же с помощью риэлторов. Ваши соседи покупают дом, естественно, через агентство. Во всех этих случаях с агентством необходимо заключить договор. Как правило, на бланке, подготовленном самой фирмой. На что следует обратить особое внимание при подписании договора?

Айгюль Жумабаевна Омарова, директор ООО «Дельта-Риэлти»

– Мы советуем обращать пристальное внимание:
1) На предмет договора, то есть на поручение, которое дается агенту клиентом. Важно, чтобы была четко сформулирована суть оказываемых услуг – объем работы, подробные характеристики объекта недвижимости.
2) На сторону, оказывающую услуги, т. е. на то лицо, с которым непосредственно заключается договор. Возможно, вместо агентства стороной по договору будет указано частное лицо – агент, не имеющий права заключать подобные договоры. Нередки ситуации, когда агентство в целях экономии на налогах оформляет своих агентов как индивидуальных предпринимателей, которые и подписывают договор от своего имени. При возникновении конфликтной ситуации агентство по таким договорам не несет ответственности. Необходимо также ознакомиться с полномочиями лица, подписывающего договор от агентства. Если договор подписывает любое другое лицо, кроме руководителя, на его имя должна иметься доверенность с соответствующими полномочиями.
3) На ответственность сторон. На практике стандартные договоры, предлагаемые агентствами недвижимости, содержат максимум ответственности клиента и минимум ответственности агентства. Могут устанавливаться существенные штрафы за односторонний отказ клиента от договора. Это является не совсем справедливым, т. к. каждая сторона должна отвечать за выполнение своих обязанностей, и санкции должны быть взаимными.
4) На срок действия договора.
5) На вопросы цены и вознаграждения. В договоре должна быть указана стоимость объекта, размер комиссионных агентства, кем они уплачиваются (продавцом или покупателем), порядок уплаты (при получении задатка, при заключении договора купли-продажи). Чаще комиссионные включаются в стоимость недвижимости и оплачиваются покупателем. Обратите внимание и на то, что в договоре не должна использоваться иностранная валюта.

Не относитесь к подписываемым документам, как к формальности. При возникновении конфликта спор разрешит только суд, который в первую очередь будет рассматривать эти документы. Внимательно читайте их перед подписанием, даже если вы доверяете агенту и агентству. Помните, что агент, если только он не является инд. предпринимателем, не несет перед вами никакой ответственности, кроме моральной. Вы заключаете договор с агентством, т. е. с юридическим лицом, и именно это лицо оказывает вам услуги, отвечает за их качество. В предложенном вам договоре нет обязательных пунктов, это согласованное выражение воли обеих сторон. Если какой-то из пунктов вызывает сомнения, обратитесь сначала за разъяснениями. Агентство, ценящее своих клиентов, может пойти навстречу и изменить положения договора. В ином случае договор, ухудшающий ваше положение, подписывать не следует.

Елена Михайловна Ярославкина, коммерческий директор агентства недвижимости «Актив-плюс»

– При заключении договора стоит особо оговаривать следующие пункты:
1. Штрафные санкции при невыполнении сторонами своих обязательств. Например, какую неустойку следует предусмотреть при отказе владельца квартиры от ее продажи. В договоре должен быть пункт и о штрафе для покупателя, отказавшегося от приобретения выбранного объекта. Суммы неустойки во всех агентствах различные.
2. Если человек совершает обмен через куплю-продажу, в договоре должен быть пункт об одновременной продаже своего жилья и покупке другого. Случаются такие неприятные ситуации, когда агентство продает квартиру, а обменный вариант еще не найден. Обезопасить себя можно с помощью этого положения.
3. В случае приобретения квартиры по ипотеке нужно оговаривать дату и время получения денег в банке. Дело в том, что многие банки выдают требуемые суммы по кредиту только после регистрации права собственности на объект. Выход – вручение продавцом доверенности на совершение денежной операции представителю банка для регистрации сделки в юстиции.
4. Выставляя квартиру на продажу, обсудите с агентом цену, зафиксированную в договоре. Для многих неприятной неожиданностью является положение о выплате налога при продаже недвижимости, если стоимость ее превышает 1 миллион рублей и срок владения квартирой составляет менее трех лет. Если в договоре отражена цифра выше этой, стало быть, налог с вас будут взимать «по полной программе».
5. Если вы покупаете дом, в договоре должен быть пункт о зарегистрированном праве собственности на земельный участок.
6. При аренде квартиры нужно проверить наличие в договоре паспортных данных владельца, есть ли у него свидетельство о регистрации права собственности на нее. Если собственников несколько, нужно получить их письменное согласие на сдачу квартиры в аренду.

Ольга Борисовна Алешина, индивидуальный предприниматель

– Когда вы подписываете с агентством договор о купле-продаже недвижимости, обращайте пристальное внимание на такие пункты, как ответственность сторон, какие документы имеются на объект, его стоимость, сумма комиссионных, какая из сторон их выплачивает – продавец или покупатель. У нас в агентстве гибкий подход к комиссионным: мы идем на уступки, если квартира достаточно дорогая. Если документы на квартиру не готовы или предстоит ее приватизация, обязательно оговариваем с нашими клиентами стоимость этих процедур. Оформление справок, квитанций, ипотечных кредитов производится за счет агентства. Мы обсуждаем с клиентами и вносим в договор пункты о месте (у нотариуса или в юстиции) и времени проведения сделки.

ри заключении договора об аренде отнеситесь придирчиво к таким положениям: кто собственник квартиры, действительно ли эта недвижимость принадлежит ему, должны быть отражены его паспортные данные, номер свидетельства о регистрации права собственности на объект. Нужно отметить, какую сумму и когда вы будете выплачивать, входят ли в нее стоимость коммунальных услуг, телефона. Стоит перечислить и предметы мебели, сдаваемые вместе с квартирой. Будьте бдительны и ничего не упустите при подписании договоров.

Журнал "Недвижимость" № 23 (615) от 11 июня 2007 г.