Мы вошли в год «осмысленной ипотеки»

В прошлом году в России была создана Ассоциация ипотечных компаний– некоммерческая организация, объединившая активных участников ипотечного рынка из разных уголков нашей страны. Сможет ли новое объединение стать двигателем ипотеки в России? Чего ждать на рынке ипотечного кредитования в 2007 году? Об этом мы говорили с Владимиром Компанейщиковым, генеральным директором ОАО «Омское ипотечное агентство» и ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», членом совета Ассоциации ипотечных компаний.

– Владимир Борисович, почему у ипотечных компаний возникла потребность объединиться в ассоциацию?
– Идея вызревала в течение последних 2-3 лет. Федеральное АИЖК создало, на мой взгляд, большой ипотечный рынок в России, прежде всего в регионах. На нем «завязаны» десятки ипотечных компаний. Но сами по себе мы представляем достаточно небольшие бизнесы. А в такой емкой отрасли экономики, как ипотечное кредитование, – один в поле не воин.

Еще 5-6 лет назад, наверное, никто не верил в ипотеку. В эту сферу приходили энтузиасты, люди, способные работать ради идеи. И многие из этих первопроходцев по-прежнему занимаются ипотекой в региональной сети. Ассоциацию ипотечных компаний мы зарегистрировали в конце прошлого года. На тот момент ее учредителями выступили 14 компаний. Ассоциацию возглавил Александр Буянов, генеральный директор Регионального ипотечного агентства Томской области. Омский рынок в ассоциации сегодня представляет ОАО «Омское ипотечное агентство». Сейчас в ассоциации уже 30 организаций, и еще около 20 компаний подали свои заявки на вступление.

– А кто может рассчитывать на вступление?
– В Ассоциацию может войти любое региональное ипотечное агентство, ипотечный брокер, компания, которая занимается ипотекой и которая разделяет, принимает стандарты АИЖК. Потому что для нас важно, чтобы наша российская модель ипотеки, наш российский стандарт де-факто стал рыночным стандартом ипотеки в России. Кстати, сейчас ведутся переговоры, чтобы наша ассоциация подключилась к адаптации федеральных стандартов, к их развитию. Мы намерены также заниматься популяризацией ипотеки, повышением информированности населения. Будем заниматься обучением кадров. И, конечно же, будем защищать наши корпоративные интересы.

Очень важно, что в регионах России есть активные люди, которым не безразлично, как будет развиваться ипотека. В рамках недавнего Второго Петербургского экономического форума мы собирали свой совет. Приняли новых членов, немного скорректировали Устав. В апреле планируем общее собрание. Если на первых наших советах мы больше говорили о том, что делать, какие проблемы необходимо решать в первоочередном порядке, то сейчас уже будем обсуждать то, что удалось сделать.

– Интерес к ипотечному кредитованию у населения в минувшем году заметно вырос. А что ждать от 2007 года?
– Многие говорят, оценивая итоги ушедшего года, что 2006 год был переломным в развитии ипотеки. Нет, он просто был годом, когда некий накопленный потенциал резко взял с места. Как массовый забег, когда не все знают, куда бегут и зачем… А сейчас будет год осмысленной ипотеки. Очень много вещей предстоит до конца всем понять, четче расставить акценты, добиться большей специализации, какие-то законодательные «прорехи» закрыть… Начнется становление российской рублевой секьюритизации, которой у нас еще не было. А ведь именно эта тема во многом определит лицо рынка.

Мне кажется, в 2007 году появится больше осмысленности в освещении самой ипотеки. То есть перестанут говорить, что ипотека недоступна или, наоборот, сверхдоступна, – все будет расставлено по своим местам. Недаром в последнее время АИЖК стало активно информировать о своей работе, чего раньше не было. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки: то есть будет понятно, какая ставка должна быть на рынке.

Возможно, произойдут серьезные инфраструктурные изменения. Сейчас ипотекой занимаются все, кому не лень. А так не должно быть. Есть люди, которые занимаются этим профессионально и качественно. Чем выше профессионализм и чем больше профессионалов – тем лучше для всех, тем больше доверия со стороны населения, меньше необдуманных, невыполнимых обещаний.

Думаю, в этом году упорядочится ситуация с рисками. В прошлом году банки активно эти риски генерировали. Сейчас многие банки стали пересматривать условия кредитования физических лиц, отказываться от практики выдачи кредитов по одному лишь паспорту.

– Придет ли такое счастливое время, когда россияне смогут позволить себе покупать квартиры без привлечения кредита, без ипотеки?
– Такого никогда не будет. Во всех странах, в том числе в самых развитых, наблюдается рост цен на рынке недвижимости… Конечно, может быть, реальные доходы позволят человеку накопить на покупку квартиры. Только зачем откладывать достойную жизнь на потом? Зачем копить, если можно жить сейчас лучше? А что касается альтернатив ипотеки… Они есть. Но ведь у ипотеки давняя история: она была известна еще в царской России. А главное – ипотека сегодня работает. И работает нормально.

– Сегодня многих потенциальных заемщиков почему-то интересует, прежде всего, процентная ставка по кредиту. Это действительно самый основной параметр ипотечного кредита?
– Процентная ставка – это не главное. Вот мне, например, как клиенту важнее такая программа, чтобы было удобно взять кредит, чтобы голова не болела, когда я буду за него рассчитываться. Сейчас многие банки в рекламе выпячивают слово «быстро»: мол, у нас вы получите кредит очень быстро. Но это тоже не принципиальный критерий: быстро или медленно; мне важно получить кредит тогда, когда это удобно мне.
В последнее время активно обсуждается эффективная банковская ставка. Но если по потребительским кредитам объявляемая и реальная эффективная ставка отличаются в разы, то по ипотеке разница составляет буквально доли процента.

– А на что, на какие параметры кредита, надо смотреть, чтобы выбрать себе оптимальный продукт, подходящую ипотечную программу?
– На что обращать внимание? Надо исходить из вашей конкретной семейной ситуации, ситуации с доходами, с формой получения этих доходов. Если вы убеждены, что сможете решить свой квартирный вопрос с помощью ипотеки, возникает следующий вопрос: а насколько оптимально я могу решить свою проблему? Есть много вариантов решений, из которых я должен выбрать один. К сожалению, в идеале понять, что для меня действительно важно, а что нет, можно только после того, как я этот кредит получу. И я уже, возможно, по-другому поведу себя, когда приду получать второй кредит.

Главное для заемщика – просчитывать ситуацию на ближайшие 3-5 лет. И обратить внимание на те нюансы в ипотечных программах, которые касаются конкретного человека. Например, если вы уже в возрасте, то вас вряд ли «спасет» невысокая процентная ставка, если вам выставят высокие проценты по страховке. Или вы планируете в новой квартире сделать собственниками своих детей. Вам это важно, а многие банки не допускают, чтобы дети были собственниками. То есть для вас этот параметр окажется важнее, чем опять же процентная ставка.

Поэтому каждая ситуация слагается из очень большого числа параметров, которые составляют интегрированную потребительскую ценность конкретно для меня, для моей семьи, для моих жизненных планов. И самое главное, чтобы все это кредитор учитывал. Чтобы он был гибок, чтобы его ипотечная программа соответствовала жизненным реалиям.

Журнал “Недвижимость” № 15 (607) от 16 апреля 2007 г.

Теги: ипотека