Тонкости ипотечной сделки

Продавцу и покупателю недвижимости не мешает заранее узнать обо всех нюансах, которые могут повлиять на ход сделки. Тем более, если для покупки квартиры привлекается ипотечный кредит. Поэтому вопрос номера сегодня таков: Чем ипотечная сделка отличается от обычной? К чему нужно быть готовым ее участникам?

Надежда Владиславовна ЛАБУНСКАЯ, специалист по ипотечному кредитованию Центра недвижимости «Бонус»:

– В связи с тем, что в последнее время выросло количество сделок, совершаемых при помощи ипотеки, у продавцов возникают обоснованные вопросы по поводу их проведения. Действительно, тут Апартаменты Downtown на Новом Арбате есть некоторые нюансы. Кроме документов, которые продавец предоставляет на обычную сделку, понадобятся еще: ксерокопии паспортов собственников жилья, копия лицевого счета, справки о неимении задолженностей по коммунальным услугам, выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав) об отсутствии обременения, а также отчет об оценке стоимости квартиры. Все расходы по отчету ложатся на плечи покупателя.
Также банк может запросить нотариально заверенную доверенность на имя сотрудника банка. Если продавец получает деньги за проданную квартиру в день сделки, то она необходима. В случае, если деньги выдаются банком через 7 дней после сделки (после того как покупатель получает свидетельство о регистрации права собственности), то доверенность не требуется, все расчеты происходят между продавцом и покупателем. Разница в порядке расчетов зависит от того, в каком банке оформлен кредит. Но продавец может быть спокоен по поводу денежных расчетов, так как в договоре купли-продажи все эти моменты оговариваются.
При покупке коттеджа или частного дома через ипотеку одно из основных требований – земельный участок в собственности или долгосрочной аренде. При этом срок аренды должен превышать срок кредита, как минимум, на 10 месяцев. То есть, допустим, если кредит оформлен на 20 лет, то срок аренды должен составлять 20 лет и 10 месяцев.

Людмила Юрьевна БОРОДУЛИНА, директор ООО «Янтарь-СиЛ»:

– Хочется дать несколько рекомендаций для участников ипотечных сделок. Покупателям недвижимости нужно обратить внимание на кредитный договор, условия предоставления денежных средств, процентную ставку, на агентство, которое будет производить оценку жилья, страхование жизни и страхование на случай утраты права собственности, а также на некоторые нюансы, завуалированные юристами кредитного отдела банка. Обычным гражданам, приобретающим недвижимость таким образом, желательно обратиться за помощью юриста.
Продавцам недвижимости беспокоиться не стоит, поскольку гарантом получения денежных средств по договору выступает банк. Нужно только просчитать свои желания и возможности. Многое зависит от того, хотят ли они получить деньги на момент заключения договора либо после перехода права собственности на нового владельца.

Лариса Олеговна ЛЕВКИНА, директор агентства недвижимости «Город + село»:

– Если квартиру, выставленную на продажу, возможно приобрести по ипотеке, это расширяет круг потенциальных покупателей. Но если по каким-либо причинам заемщик получил отказ банка в предоставлении ипотечного кредита, продавец квартиры рискует потерять драгоценное время.
У банков особые требования к покупаемой через ипотеку недвижимости: обязательны санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячей воды, электричества, газа. Дом должен быть не старше 1973 года постройки или после реконструкции. Наличие несогласованных перепланировок не приветствуется. Многие банки проверяют, сколько раз и в течение какого времени происходил переход права собственности на жилье. Специалисты банка анализируют, были ли прописаны здесь несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, и при каких обстоятельствах они были выписаны. Проверяется и психическое здоровье продавца.
Банки требуют проведения независимой оценки квартиры. Если она оценивается экспертом ниже стоимости, назначенной продавцом, то банк согласится выдать кредит лишь в размере 70-80 процентов от ее оценочной стоимости. Тогда заемщику придется либо искать недостающие средства самостоятельно, либо отказаться от покупки выбранной квартиры.
Существует несколько схем расчетов при купле-продаже квартиры по ипотеке. Если продавец и покупатель дают доверенности на регистрацию договора на сотрудника банка или ипотечного агентства, то продавец может получить деньги в кассе банка сразу после подписания договора купли-продажи. Если участники сделки регистрируют договор самостоятельно, то деньги продавец получает только после того, как документы будут сданы на регистрацию в ГУФРС по Омской области.

Игорь Станиславович БАВРИН, директор агентства недвижимости «Агис-риэлт»:

Вопрос актуальный, так как, по данным нашей фирмы, ипотечные сделки составляют сегодня 60-70 процентов от их общего количества. Думаю, в других агентствах картина схожая. Времена меняются, и банки демонстрируют более лояльный подход и к недвижимости, и к нашим клиентам. Поэтому продавцам жилья не стоит беспокоиться о каких-то трудностях в процессе подготовки к сделке. Если раньше, когда ипотека вводилась, продавцы могли получить деньги за проданную недвижимость после регистрации права собственно- сти, то сейчас это делается быстрее, в большинстве случаев сразу после сделки. После подписания договоров документы везут в Учреждение юстиции, информация об этом поступает в банк, и тут же происходят денежные расчеты. Сами сделки происходят в стенах банка, что очень удобно: для этого отведены специальные комнаты. К плюсам для покупателя можно отнести и то, что юристы банка тщательно проверяют все документы на квартиру, требуют копию лицевого счета, справки о неимении задолженностей и так далее. При простой сделке такие документы сейчас не обязательны, и это создает определенный риск. Конечно, прежде чем выдать кредит, банки ставят свои условия. Среди них – отсутствие самовольной перепланировки, износ дома не более 40 процентов, земля в собственности, если речь – о частном доме. Желательно, чтобы рыночная стоимость жилья не очень резко отличалась от той, которую выдал оценщик. Но эти вопросы решаемы. Некоторые банки выдают кредиты при незначительной перепланировке, идут навстречу в других нюансах. Нужно только знать, какие именно, чтобы не терять время попусту. Обращайтесь к профессионалам, которые владеют информацией, и у вас все получится.

Журнал “Недвижимость” № 50 (591) от 18 декабря 2006 г.