Оценка недвижимости: нюансы, способы и сроки

Евгений ЗАЙЦЕВ

Достаточно часто представителям бизнеса, имеющим в собственности тот или иной объект недвижимости, приходится сталкиваться с необходимостью его оценки. О том, для чего необходима эта процедура, методы ее проведения, что должен содержать отчет оценщика и с какими проблемами может столкнуться заказчик, мы расскажем в нашем материале. Поможет нам в этом эксперт-оценщик компании «ИнвестАудит» Ольга Сапрыкина.

- Что подразумевается под термином «оценка недвижимости»?
- Под оценкой недвижимости принято понимать определение стоимости строящегося или уже готового объекта в соответствии с поставленной заказчиком целью. Современная оценка позволяет выявить различные виды стоимости объекта: рыночную (наиболее вероятная цена продажи здания на открытом рынке), потребительскую (сумма, которую можно получить от дальнейшего владения объектом и его последующей продажи), ликвидационную (денежная разница между доходами от ликвидации объекта и расходами на нее) и многие другие. Необходимо отметить, что подвергнуть оценке можно не только объект недвижимости, но и земельный участок. Причем кадастровая стоимость этого надела не станет помехой, поскольку она не имеет никакого отношения к его рыночной цене и к тому же, как правило, неоправданно завышена.
- В каких случаях бизнесмены прибегают к услугам независимых оценщиков?
- Причин для обращения в оценочную организацию множество. Основными из них являются сделки купли-продажи недвижимости, взносы в уставной капитал, оптимизация налогообложения, а также получение кредита под залог недвижимости. Банк, в который обратится предприниматель, обязательно потребует у него отчет о стоимости объекта. Некоторые собственники обращаются к оценщикам, чтобы узнать стоимость своей недвижимости просто ради интереса.
- Какими способами проводится оценка недвижимости и земельных участков?
- Существует три общепринятых подхода к оценке недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Затратный подход основывается на установлении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию объекта. Доходный подход базируется на определении годового дохода, который приносит собственнику оцениваемый объект, и будет приносить в будущем. Для этого оценщик анализирует объективные ставки арендной платы, запрашиваемые за аренду помещений в том или ином районе. Сегодня проведение такого анализа вызывает массу затруднений, поскольку арендодателям зачастую свойственно завышать арендные ставки. К примеру, стоимость аренды одного квадратного метра в здании на улице Ленина обходится предпринимателю в 1 тысячу рублей. Но такую же сумму запрашивают и за аренду помещений на улице Некрасова. Причем последние могут находиться в неудовлетворительном состоянии и не иметь необходимых систем коммуникаций. Третьим способом оценки является сравнительный подход. Он основывается на анализе сделок купли-продажи схожих с оцениваемым зданием объектов на открытом рынке. Сопоставление идет по назначению объекта, его площади, местоположению и степени износа. Данный метод считается наиболее объективным.
Что же касается оценки земельного участка с возведенным на нем объектом недвижимости, то одним из наиболее часто применяемых для этих целей методов, является метод остатка. Сущность метода заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем известна. Метод в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
- Достаточно часто бизнесмены, решившие приобрести тот или иной объект недвижимости через аукцион, бывают не согласны с его начальной стоимостью. По их мнению, она слишком завышена. Реально ли оспорить эту цену, обратившись к независимому оценщику?
- Помочь предпринимателю в такой ситуации не сможет ни один оценщик. Он может лишь подготовить отчет о действительной рыночной стоимости такого объекта. Убедить организаторов аукциона в том, что цена выставленного ими помещения гораздо ниже заявленной мы не можем. Это должен делать предприниматель. Но как показывает практика, отстоять свои интересы в этом вопросе практически невозможно.
- Каковы расценки на услуги оценочных организаций?
- Расценки на услуги оценщиков закреплены в прейскуранте некоммерческого партнерства «СМПО». Согласно этому документу минимальная цена за отчет составляет 800 рублей. Однако оценка крупного объекта будет стоить намного дороже. К примеру, стоимость оценки одного торгового помещения площадью от 5 000 до 10 000 квадратных метров составит 40500 рублей. Оценка офисного помещения такой же площади обойдется в 24300 рублей. Необходимо отметить, что у оценочных фирм существует гибкая система скидок. В случае, если предприниматель заказывает оценку не одного, а нескольких объектов, услуги оценщика для него обойдутся немного дешевле. Многие оценщики стараются четко следовать закрепленным в прейскуранте расценкам и не выходить за его рамки, но несмотря на это стоимость услуг оценщика в каждой фирме будет своя. Лучшим доказательством тому стал недавно проведенный нами мониторинг, в рамках которого мы обзвонили 20 оценочных организаций и поинтересовались, сколько будет стоить отчет об оценке складского помещения, расположенного в районе Шинного завода. Разбег предложенных цен был достаточно серьезным и колебался в промежутке от 26000 до 54000 рублей.
- Влияет ли на стоимость отчета сложность объекта, и какие именно здания принято считать сложными?
- Сложность объекта действительно влияет на стоимость услуг оценщика. К сложным объектам относятся недостроенные или находящиеся в неудовлетворительном техническом состоянии здания. Для оценки такой недвижимости часто требуется привлечение специалистов из других экспертных организаций, услуги которых так же стоят недешево.
- В какие сроки проводится оценка?
- Оценочные организации стараются выполнить заказ за 3-5 дней. Но этот срок может быть и меньше. Все зависит от целей бизнесмена. Если человеку необходимо получить кредит под залог своего объекта, то, как правило, к оценщику он приходит в последний момент. В таких ситуациях мы стараемся выполнить свою работу как можно быстрее.
- Насколько вероятна такая ситуация, что у бизнесмена не примут подготовленный оценщиком отчет?
- Такие ситуации происходят достаточно редко. Самым большим риском для предпринимателя, обратившегося за оценкой его недвижимости в целях получения кредита под залог своего объекта, может стать отсутствие у этой оценочной фирмы аккредитации в выбранном бизнесменом банке. В этом случае банк, скорее всего, откажет в принятии такого отчета. Иногда оценочные организации идут навстречу заказчику и договариваются с другой оценочной компанией, которая аккредитована в данном банке. Однако с юридической точки зрения они не обязаны этого делать. Потому, определяясь с банком, необходимо попросить у его специалистов список сотрудничающих с ним оценщиков.
- Что именно должен включать в себя отчет об оценке?
- Профессионально составленное заключение должно состоять из трех частей: вводной, аналитической и итоговой. В отчете об оценке обязательно должно быть указано подробное описание объекта недвижимости - его местонахождение, материал, из которого он возведен, физическое состояние. Также отчет содержит описание методов проведения оценки с подробным указанием расчетных данных. Кроме того, в документ включаются последние данные о состоянии рынка недвижимости в том районе, где расположен объект оценки, и иная информация, в соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности». Отчет обязательно должен иметь свой порядковый номер и дату составления, поскольку сведения, указанные в нем, действительны в течение 6 месяцев. В отчете должен быть указан список допущений и ограничивающих условий, подтверждающих независимость оценщика в определении им рыночной цены.
Заключение должно быть скреплено печатью и подписью оценщика, а его страницы пронумерованы и прошиты. Соблюдение всех вышеперечисленных норм является гарантией, что такой отчет будет безоговорочно принят всеми инстанциями.

Журнал «Коммерческая недвижимость» № 10 (15)