Консалтинг: спрос будет расти

Евгений Зайцев

Перед тем как начать разговор о консалтинге, необходимо дать этому понятию четкое определение. Итак, консалтинг в сфере недвижимости – это оказание консультационных услуг, которые основываются на тщательном исследовании состояния рынка. Основная задача консалтинга – помочь инвестору в создании доходного, коммерчески привлекательного объекта.
Первые консалтинговые компании, работающие в сфере коммерческой недвижимости, появились в России в середине 90-х годов. В своей деятельности они ориентировались лишь на западных клиентов. Потребности в данном виде услуг у отечественных застройщиков в то время еще не было. За прошедшие 10 лет рынок консалтинговых услуг прошел трудный путь, сумев завоевать доверие не только иностранных, но и местных инвесторов. Что же касается нашего города, то пользу от сотрудничества с данными организациями уже оценили НПО «Мостовик», ОАО «СПЭК», «Сибирский железобетон» и многие другие.
Давайте же разберемся, как именно строится и что включает в себя работа консалтинговых компаний в сфере коммерческой недвижимости? Итак, первой обязательной ступенью деятельности консалтеров является ежеквартальное маркетинговое исследование рынка, в процессе которого они отслеживают все происходящие на нем изменения – повышение или снижение цен, появление новых площадей, получение инвесторами актов выбора площадок и многое другое. Согласитесь, для того, чтобы создать действительно доходный объект, необходимо точно знать, что именно будет построено рядом с ним через несколько лет. По словам директора компании «Omsk real estate group» Дмитрия Сапунова, анализ, который проводят специалисты в области консалтинга, позволяет им получить такую информацию, и тем самым подстраховать своего клиента. Инвесторы, пренебрегающие этим процессом в целях экономии средств или же просто не желающие подчиняться законам рынка, рискуют получить низкодоходный бизнес, срок окупаемости которого порой увеличивается на 70%.
Как рассказал нашему журналу директор по строительству НПО «Мостовик» Евгений Филимонов, к услугам омских консалтинговых фирм их компания обращается достаточно часто и всегда остается довольна проделанной ими работой. «Сказать, как именно влияют рекомендации консалтеров на доходность объекта, я не могу, но при принятии решения о целесообразности воплощения тех или иных проектов консалтинг оказывает реальную помощь».
По данным специалистов, наибольшее количество рекомендаций выдается инвесторам по поводу их ошибок в выборе концепции объекта. Так, многим инвесторам, задумавшим построить торговый комплекс свойственно считать, что представленные в нем товары смогут привлечь покупателей со всего города. Однако, как считают эксперты, такое мнение ошибочно. От посещения торгового центра могут отказаться даже жители близлежащих домов, поскольку представленные в нем товары не соответствуют их запросам. Нередка и другая ошибка, когда собственник торгового комплекса, расположенного на окраине города, заполняет его площади очень дорогими магазинами, не думая о том, что никто не поедет за ними на периферию, а местным жителям они просто не по карману. Проектируя торговый комплекс на окраине, необходимо ориентировать его на людей с низким и средним достатком. Собственники часто забывают, что задача торгового центра – удовлетворять потребность. В случае если этого не происходит, доходность объекта будет гораздо ниже, чем изначально на это рассчитывалось.
Не менее важно учитывать и площадь будущего объекта. Если она не слишком велика, скажем 3 тысячи квадратных метров, то разместить в нем крупную компанию будет практически невозможно. Поэтому в качестве «якорного арендатора» на таком объекте может выступить лишь супермаркет. Однако он не сможет разместиться в торговом центре, если собственник выделит ему недостаточно места. Консалтер не только может подсказать собственнику, сколько именно площади необходимо выделить для нормальной работы супермаркета, но и поможет его найти.
Немало ошибок допускается собственниками и при проектировании офисных комплексов, где основное внимание следует уделять грамотной разработке внутренней инфраструктуры, а не дорогостоящей отделке помещений, чем часто грешат многие бизнесмены. Важно помнить, что в любом бизнес-центре должна присутствовать безопасная парковка, а также столовая, где смогут питаться сотрудники. К тому же, если площадь офисного центра около 5 тысяч квадратных метров, то в нем обязательно должен располагаться полиграфический центр, где можно будет сделать ксерокопии или распечатки тех или иных документов. Если же площадь объекта свыше 10 тысяч квадратов, то помимо всего перечисленного, здесь должна находиться юридическая компания. Данные требования, по словам Дмитрия Сапунова, легко объяснимы: бизнес-центр должен включать в себя весь спектр необходимых для работы услуг. Его цель – экономить время предпринимателя, а не быть так называемым «бизнес-общежитием». Кроме того, не многие инвесторы знают, что в офисном комплексе, точно так же как и в хорошем торговом центре, помимо рядовых арендаторов, должен присутствовать так называемый «магнит» – солидная фирма с громким именем. Ее присутствие на объекте будет являться доказательством успешности офисного центра и положительно сказываться на размере арендных ставок. Но такая компания не станет арендатором делового комплекса с плохо развитой инфраструктурой или неудобной планировкой. Поэтому все это следует продумать еще на этапе проектирования.
Иногда по совету консалтера инвестор полностью меняет не только концепцию объекта, но и практически полностью его перестаивает. Ярчайшим примером можно считать недостроенный гаражный комплекс на улице Жукова. Не так давно собственник предпринял попытку перепрофилировать его под торговый комплекс. Но в одной из московских консалтинговых компаний, куда он обратился, ему указали на необходимость расширения помещения. Для достижения этой цели часть этого объекта пришлось снести.
Финальной стадией работы специалистов консалтинговых фирм является подготовка и передача клиенту письменной рекомендации относительно целесообразности строительства в той или иной части города задуманного объекта недвижимости. Стоимость такого совета начинается от 150 тысяч рублей. Помимо самой рекомендации, собственник получает подробное описание процесса проделанной консалтером работы и методику ее выполнения, что позволяет ему понять, исходя из чего специалист вынес свое решение.
Вполне вероятно, что у читателей возникнет вопрос, чем отличается деятельность консалтинговых компаний от фирм, занимающихся управлением недвижимости, ведь в задачи и той и другой организации входит консультирование собственников по вопросам создания коммерчески привлекательного объекта. Да, действительно, их функции в чем-то похожи. Отличие заключается в том, что управляющие компании являются непосредственным участником процесса строительства объекта недвижимости, в то время как консалтер дает свои советы, не включаясь в этот процесс, а находясь вне его.
Что же касается спроса на данный вид услуг, то, по мнению Дмитрия Сапунова, в ближайшие несколько лет он значительно увеличится. Уже к 2008-2009 году на омский рынок будет выведено около 100 тысяч квадратных метров офисных площадей. Это значительно увеличит конкуренцию между игроками и создаст для собственников серьезный риск снижения доходности. А значит, что без услуг консалтеров им будет просто не обойтись.

Журнал "Недвижимость" №40 (581)