Cобственников – не обойти

Ирина Пожарицкая

Наши читатели часто обращаются в редакцию с вопросами по поводу аренды жилья.  В числе самых злободневных – такие: Как заключается договор между нанимателем и наймодателем, если у квартиры несколько собственников? Имеет ли право владелец квартиры поднимать арендную плату до окончания срока договора? В каких случаях наймодатель может отказать в аренде до окончания оговоренного срока? Слово – экспертам.

Анастасия Александровна Хоробрых, специалист агентства недвижимости «Визит»:        
– При заключении договора о найме необходимо согласие всех владельцев жилья, которые расписываются, предварительно ознакомившись с его условиями. При отсутствии одного из собственников от него требуется доверенность, заверенная нотариусом, где полномочия по сдаче жилого помещения передаются другому собственнику. На период действия договора, где четко оговорены сроки и сумма оплаты, владелец квартиры не вправе менять его условия. Конечно, при постоянном повышении цен на жилье и коммунальные услуги желание хозяина повысить оплату понятно, но окончательное решение принимается при обоюдном согласии сторон. Чтобы избежать подобных инцидентов, мы рекомендуем заключать договор на срок от 3 до 6 месяцев с возможным продлением. При нарушении условий договора наймодатель вправе отказать в аренде до окончания указанного срока. Среди нарушений могут быть невнесение платы за жилье или «коммуналку», повреждение мебели и предметов обстановки, нарушение покоя соседей и так далее.

Екатерина Олеговна Полякова, специалист агентства недвижимости «Интеграл»:
– Заполняя договор с наймодателем, нужно обратить внимание на то, действительно ли он является собственником жилого помещения. Если собственников несколько, договор должен быть подписан всеми. Несогласованность хотя бы с одним из них может обернуться впоследствии неприятностями. Вдруг может оказаться, что этот собственник не согласен с условиями договора, с суммой оплаты или даже с самим фактом сдачи квартиры. Он имеет полное право отказать нанимателю в аренде помещения. Обратите внимание на права и обязанности нанимателя, прописанные в договоре, на порядок передачи жилья и условия его освобождения.
Один из главнейших вопросов – арендная плата. Наймодатель не имеет права повышать оплату до конца срока договора, так как эта сумма является фиксированной, и все моменты, касающиеся оплаты, оговариваются при заключении договора. А такое, чтобы сумма не была зафиксирована в тексте договора, просто невозможно. Многие наниматели поднимают вопрос о прописке. Наше агентство этим не занимается, но могу сказать, что, по информации других агентств, прописка по городу стоит от 2 500 рублей.
В каких случаях наймодатель может отказать в аренде жилья до окончания оговоренного срока? Их может быть несколько. Во-первых, за невнесение установленной платы. Далее – за систематическое нарушение правил общежития и ненадлежащее содержание помещения, а также порчу имущества. Случаются и форс-мажорные обстоятельства, когда собственник просит нанимателя освободить квартиру раньше положенного срока. Но при этом он, разумеется, обязан дать человеку время на подбор аналогичного жилья. Также расторгнуть договор найма можно в случае невыполнения других обязательств, указанных в договоре.

Ирина Владимировна Трубина, директор агентства недвижимости «Цитадель»:
– Риэлтор как посредник между наймодателем и нанимателем должен найти согласие между ними и защитить интересы обеих сторон. В первую очередь при заключении договора советую обращать внимание на то, кому из собственников принадлежит данная жилплощадь. Если квартирой владеют двое или несколько людей, нужно предоставить письменное согласие на сдачу жилья от каждого собственника, и пункт об этом обязательно должен быть в договоре. Владелец жилья должен предъявить только подлинные документы на право собственности. Задача риэлтора – разъяснить буквально по пунктам договора права и обязанности сторон, уточнить сроки аренды и порядок оплаты. Указанный размер платы за наем является фиксированным на определенный срок и в одностороннем порядке изменению не подлежит. Обычно наймодатель прописывает в отдельном пункте, каким образом будут оплачены электроэнергия и услуги ГТС. Если наниматель систематически нарушает условия договора, есть жалобы от соседей, вовремя не оплачивает проживание, наносит ущерб в результате неправильной эксплуатации квартиры, хозяин квартиры вправе расторгнуть договор после однократного предупреждения нанимателя.

Елена Юрьевна Шварц, директор агентства недвижимости «Вавилон»:
– Составляя договор с хозяином квартиры, ознакомьтесь с правоустанавливающим документом на жилье, то есть со свидетельством о праве собственности на объект купли-продажи, приватизации или дарения. Посмотрите паспорт наймодателя с регистрацией по адресу объекта. В случае, если квартира находится в собственности, адрес регистрации может быть любым. Попросите хозяина квартиры показать счета об оплате за коммунальные услуги. Обратите внимание на то, кто указан в квитанциях ответственным квартиросъемщиком. Читая договор, обязательно уточняйте:

Большинство людей, снимающих квартиру впервые, не знают, что если ею владеют несколько собственников, необходимо получить согласие каждого из них на сдачу жилья. Иначе не исключено, что кто-либо из владельцев может быть против проживания нанимателя в квартире. Чтобы избежать подобной ситуации, нужно потребовать письменное согласие всех собственников еще до подписания договора.
По поводу повышения хозяином оплаты можно сказать, что при наличии договора законной будет та ставка, которая указана в нем; домовладелец может поднять ее только после истечения срока договора. Если договора найма нет, хозяин жилья может поднять плату по своему усмотрению, при условии, что он сообщит вам о повышении за месяц до своего решения. Отказать в аренде жилья наймодатель может в том случае, если наниматель не соблюдает условия договора. Если собственник вынужден расторгнуть договор по причинам форс-мажорных обстоятельств, предусмотренных законодательством, он обязан известить об этом нанимателя в письменном виде не менее чем за тридцать дней до расторжения договора.

Журнал "Недвижимость" №40 (581)