Офисный рынок ждет перемен

Евгений ЗАЙЦЕВ

Строительство современных офисных центров без сомнения можно назвать одной из перспективнейших сфер омского рынка коммерческой недвижимости.  Именно такого мнения придерживаются большинство местных риэлторов. Какова степень развития этого направления сегодня и каковы прогнозы специалистов на ближайшие несколько лет? На эти вопросы мы постараемся ответить в нашем обзоре.

Краткий экскурс
Формирование омского рынка офисной недвижимости берет свое начало в первой половине 90-х годов. Бурное развитие предпринимательства, возникшее практически сразу после перестройки, мгновенно породило спрос на офисные помещения, которые стали открываться в совершенно, казалось бы, неподходящих для этого местах — в заброшенных Дворцах культуры, помещениях заводов и фабрик, гостиницах.  Множество известных сегодня омских компаний начинало свою деятельность в номерах отеля «Турист» и в помещениях ДК «Железнодорожник». Как правило, большинство таких объектов в то время находилось в государственной собственности и не было приватизировано, поэтому предприниматели  могли работать в организованных здесь офисах лишь по договору аренды. О покупке помещения можно было только мечтать. Такие сделки были большой редкостью и в основном происходили по неизвестным для широких кругов схемам. 

Количество, классность, тенденции
По данным ведущих специалистов в области недвижимости, на территории нашего города расположено приблизительно 15-20 офисных центров. Почти все они по своим характеристикам относятся к классу «С». Признакам «В» соответствуют лишь единицы.  Что же касается офисной недвижимости класса «А», то она в нашем городе полностью отсутствует. Все попытки местных и иногородних заказчиков построить объект такого высокого уровня, так или иначе, потерпели неудачу. Причиной тому стало то, что строительство данной  недвижимости требует достаточно крупных инвестиционных вложений, а, следовательно, в целях скорейшей окупаемости арендная ставка здесь будет значительно выше, чем та, которую готов заплатить арендатор.  
Основные требования, предъявляемые к современным офисным центрам следующие. Во-первых, это расположение вблизи крупных транс-портных магистралей. Во-вторых, просторная парковка и удобные подъезд-ные пути. В-третьих, качественная отделка помещения и наличие средств электронных коммуникаций. 
Именно в неудобных подъездных путях видят специалисты основную проблему омских деловых центров. Особенно грешат этим офисные комплексы на улице Щербанева, расположенные практически вплотную друг к другу. Этот недостаток, безусловно, отрицательно скажется на их доходности. 
Как рассказал генеральный директор центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Сергеевич Щербаков, в последнее время на рынке офисной недвижимости наметилась новая и достаточно интересная тенденция, когда та или иная компания, желая построить личный новый офис, но, не имея для этого достаточного количества средств,  привлекает к строительству финансовые ресурсы более состоятельной фирмы, также желающей построить собственные офисные помещения. Создав товарищество, они выстраивают многоэтажный деловой комплекс, часть площадей которого занимают сами, а часть сдают в аренду. Таким образом собственные помещения обходятся компании практически бесплатно. Данная тенденция бесспорно привлечет внимание многих бизнесменов, а значит, будет активно развиваться из года в год.    

Стоимость и  место
Теперь давайте рассмотрим стоимость аренды и продажи помещений офисных центров, расположенных в различных административных округах города.
Итак, цена аренды одного квадратного метра в Центральном районе колеблется от 450 до 500 рублей. Похожую ситуацию можно наблюдать и в Ленинском районе, где стоимость квадрата составляет от 350 до 500 рублей. А вот в Кировском и Совет-ском округах ценовая политика арендных ставок и вовсе одинакова — от 200 до 350 рублей.     
Что же касается продажи, то квадратный метр офисного помещения, расположенного в Центральном районе обойдется в 22-45 тысяч рублей. Несколько ниже стоимость в Ленинском округе — от 20 до 25 тысяч рублей. Наиболее же дешевые офисы расположены в Кировском и Советском районах. Цена квадратного метра здесь варьируется от 17 до 20 тысяч рублей. 
Установившаяся на рынке офисной недвижимости стоимость аренды и продажи стабильна и, по прогнозам специалистов, в ближайшие полгода кардинально не изменится. Незначительные колебания могут быть вызваны лишь дополнительными затратами арендодателя на энергоносители и услуги ЖКХ.    

Спрос и предложение.
Что выше?
Большинство современных офисных комплексов, как известно, сосредоточено в центральной части города. Спрос на расположенную здесь недвижимость, а, следовательно, и уровень ее заполняемости наиболее высок.  Однако с вводом в эксплуатацию Метромоста перестал пугать бизнесменов и Левобережный район. Кроме того, по словам Евгения Щербакова, в последнее время в нашем регионе можно наблюдать достаточно интересную тенденцию, когда московские и новосибирские компании просят предоставить им офисы в зданиях с запоминающимся адресом. Ярким примером может являться административно-офисный комплекс на улице  8 Марта, 8. Для руководителей фирм с подобными требованиями важно, чтобы офис располагался на улице с звучным названием, а где он будет находиться — в центре или на окраинах —  не столь уж и важно.     
Проведенные центром деловой недвижимости «Навигатор» исследования состояния рынка офисной недвижимости показывают — предложение значительно превышает спрос, что делает проблему сдачи офиса в аренду как никогда актуальной. Причина ее заключается в том, что арендаторы в последнее время стали относиться к выбору офиса с гораздо большей разборчивостью, чем раньше. «Сегодня бизнесмены при выборе офиса обращают внимание не только на его характеристики и месторасположение, но и на цену, — рассказывает Евгений Щербаков, — им есть из чего выбирать. Поэтому сдать офис по цене 500 рублей за квадратный метр уже практически невозможно». 
Как правильно замечают многие риэлторы, время, когда арендодатель мог диктовать свои условия, уже прошло, уступив место эпохе необделенного предложениями арендатора. Согласитесь, в этом нет ничего плохого, поскольку желание собственника заполучить клиента делает рынок офисной недвижимости более цивилизованным. Омский рынок офисной недвижимости достаточно разнообразен и способен  предложить помещения самых различных размеров. Однако наиболее востребованными среди омичей являются офисные площади до 50 квадратных метров. Более просторные помещения, около 300-500 квадратов, пользуются спросом лишь у крупных компаний.
Что же больше прельщает современных предпринимателей — аренда или покупка офиса? По  оценке специалистов, спрос на  аренду сегодня  значительно превышает спрос на покупку. Однозначную причину данной ситуации назвать сложно, но все же попытаемся выделить несколько из них. Первая заключается в том, что многие предприниматели предпочитают брать офисные площади в аренду, так как не уверены в долговечности своего бизнеса.  Второй причиной является то, что некоторые бизнесмены считают более разумным вкладывать средства в новые проекты, а не в покупку офиса для своей фирмы. Заключать договоры аренды свойственно даже крупным столичным компаниям. Поэтому решение этого вопроса во многом  зависит от корпоративной политики. Что выгодней и кто был  прав — покажет время.

Прогноз оптимистичен
По прогнозам риэлторов, в ближайшие три-четыре года в нашем городе должно появиться около десяти современных офисных центров. Согласитесь, неплохая перспектива.  Причем их заказчиками будут выступать не только местные компании, но и инвесторы из Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска. К примеру, как рассказал нашему журналу Евгений Сергеевич Щербаков, вложить средства в строительство торгово-офисного центра на территории нашего города изъявила желание крупная питерская компания «Макромир».
Все вышесказанное еще раз доказывает, что омский рынок офисной недвижимости привлекателен для иногородних инвесторов, количество которых  в ближайшие несколько лет должно значительно увеличиться.
Заинтересованность нашим регионом неуклонно растет, и причиной этого роста является то, что Омск остался, пожалуй, единственным регионом, куда еще не вошли крупнейшие российские и международные инвесторы. Тюмень и Ханты-Мансийск оказались в этом плане более удачливыми. Положительные изменения в экономической ситуации нашего региона значительно стимулировали инвестиционную деятельность иногородних компаний.

Несколько слов о сервисе
Одно из существенных отличий омского рынка офисной недвижимости от рынка Москвы и Санкт-Петербурга заключается в том, что местные бизнес-центры включают в себя лишь офисные помещения и, в лучшем случае, небольшой конференц-зал. Внутренняя инфраструктура москов-ских комплексов более разнообразна и предполагает наличие здесь фитнес-центра, бассейна, салона красоты и ресторана. 
Но не все так печально, как может показаться на первый взгляд. По мнению Евгения Щербакова, в ближайшие 3-4 года данная  тенденция дойдет и до нашего города. Попытки создать нечто подобное уже появлялись. Так, собственник офисного здания на проспекте Карла Маркса, 18/1 еще несколько лет назад, желая  привлечь как можно больше  арендаторов, предпринял попытку организовать здесь тренажерный зал. Но предприниматели к тому времени еще не были готовы к объективной оценке данной услуги. В результате проект оказался невостребованным, а деньги на тренажеры и другое оборудование потраченными напрасно. «Всему свое время, — продолжает эксперт, — сегодня культурный уровень предпринимателей значительно вырос, а это означает, что инфраструктура офисного центра, направленная на наиболее полное удовлетворение —индивидуальных потребностей арендаторов, становится все более востребованной. И эта потребность будет удовлетворена».
Все озвученные перспективы как нельзя лучше доказывают, что местный рынок офисной недвижимости постоянно совершенствуется и в ближайшие несколько лет пополнится рядом современных объектов, соответствующих уровню развивающегося омского бизнеса.

Журнал "Недвижимость" №31 (572)

Теги: недвижимость, Омск, аренда, помещение, офис