Ипотечный рынок: бурный рост и перемены к лучшему

Екатерина Сервах

Публикуя в мартовском номере журнала обзор состояния дел на омском рынке ипотеки, мы и представить себе не могли, насколько сильно изменится оно уже к маю. За это время на рынок вышли новые участники, появились принципиально новые продукты, более привлекательными стали условия кредитования в рамках уже знакомых нашим читателям ипотечных программ. Давайте познакомимся с ними поближе!

Ипотека в лицах

Сегодня в Омске ипотечным кредитованием в той или иной форме занимаются уже более двух десятков банков, то есть практически все те, кто активно работает с физическими лицами. Одни (как Сиббизнесбанк или Юниаструм Банк) работают в рамках федеральной ипотечной программы, другие (как Мираф-Банк или Омск-Банк) продвигают программы своих партнеров, третьи (как Газпромбанк или Сибакадембанк) разработали целый спектр собственных программ.

По большому счету, получателям кредитов все равно, кто придумал ту или иную программу. Главное, чтобы ее условия были достаточно привлекательными, а решения о предоставлении кредита не пришлось ждать слишком долго. Когда цены на недвижимость растут буквально на глазах, каждый сэкономленный день – это сэкономленные деньги. Прекрасно понимая это, многие банки идут навстречу своим клиентам и сокращают до минимума сроки рассмотрения заявок.

Так, сотрудникам Мираф-Банка для принятия решения достаточно четырех рабочих дней, а в Юниаструм Банке некоторые категории клиентов могут получить предварительное согласие на предоставление кредита и вовсе через полчаса после подачи заявки.

Для многих потенциальных заемщиков главным камнем преткновения становится необходимость предоставить справку о доходах по форме 2-НДФЛ. Поэтому многие банки сейчас идут на смягчение этого требования. Скажем, КИТ Финанс готов положиться на заявление клиента об уровне его доходов, а в РОСБАНКе предусмотрена такая форма подтверждения дохода, как беседа с руководителем предприятия, на котором работает заемщик. Но при этом в том же РОСБАНКе (а также Банке Москвы, ПРОМСВЯЗЬБАНКе и многих других) повышают процентную ставку по кредиту для тех, кто подтверждает свой доход нестандартным образом.

Другой вариант выхода из затруднительного положения нашли банки Туран-Алем (у нас его программы продвигают Омск-Банк, Омское ипотечное агентство (ОИА) и Омская региональная ипотечная корпорация (ОРИК) и СОВФИНТРЕЙД, программы которого предлагает омичам Ипотечный дом. Оба банка разработали специальные продукты для тех, кто по каким-то причинам не может предоставить справку о доходах. Разумеется, процентные ставки в этом случае тоже выше, чем при предоставлении полного пакета документов.

А банк «Соотечественники» готов предоставлять кредит без справок о доходах тем, кто уже имеет в своем распоряжении не менее 50% средств, необходимых для покупки квартиры.

Все больше становится банков, изъявляющих готовность кредитовать приобретение квартир и домов на этапе строительства. Сбербанк кредитует такие покупки уже давно (правда, выдает на эти цели не ипотечные, а потребительские кредиты), а другие только-только начинают. Причем если одни (как Сибакадембанк и УРАЛСИБ) оговаривают дополнительные условия, при которых можно получить такой кредит, то другие (как Внешторгбанк или ОРИК) берутся кредитовать практически любую покупку на первичном рынке.

А Банк Жилфинанс предлагает специальный продукт – программу «Доступное жилье», в рамках которой можно за 2 часа, без комиссий и страхования, получить кредит на покупку квартиры в строящемся доме. Но выдается он только на срок до получения застройщиком акта приемочной государственной комиссии о сдаче объекта.

Все ниже, и ниже, и ниже…

Понятно, что к смягчению условий предоставления ипотечных кредитов банки понуждает достаточно жесткая конкуренция между ними. А на что в первую очередь обращают внимание потенциальные заемщики? Правильно, на процентную ставку. Поэтому приятно отметить, что ставки по кредитам все же снижаются – пусть и не слишком быстро.

Банкиров можно понять: они не имеют права сильно рисковать, а предугадать, какой будет экономическая ситуация в России через 10-15-20 лет, сегодня не возьмется никто. Как же быть? Один из способов удешевления кредитов – использование плавающей ставки, привязанной к некоему интегральному показателю, отражающему изменение ситуации на финансовом рынке. Этот механизм практикуют сегодня в Омске КИТ Финанс и Мираф-Банк.

Оба банка предлагают продукты, величина процентной ставки которых привязана к MosPrime – средней ставке предоставления крупными российскими банками рублевых межбанковских кредитов сроком на 3 месяца. Только КИТ Финанс рассчитывает размер ставки в самом начале каждого квартала, а Мираф-Банк – в середине квартала, из-за чего текущие значения их ставок могут немного отличаться.

Но они в любом случае будут ниже, чем фиксированные ставки, потому что при расчете размера ставок, зафиксированных на много лет вперед, в них закладывается некий «запас прочности» на случай непредвиденных изменений экономической ситуации в стране. Например, сейчас уровень плавающих процентных ставок примерно соответствует стоимости кредитов, выдаваемых в иностранной валюте. Судя по всему, в обозримом будущем такое соотношение сохранится.

Обратите внимание!

Но при выборе ипотечного кредита не стоит забывать и о других расходах, которые надо будет понести заемщику. Сегодня банки практикуют очень разные варианты дополнительных расходов: фиксированные разовые платежи, не зависящие от размера кредита (как ИТ Банк и Собинбанк), определенный процент от суммы кредита, взимаемый при его предоставлении (как ИМПЭКСБАНК и УРАЛСИБ) или ежемесячные платежи за обслуживание счета (как ПРОМСВЯЗЬБАНК).

Немаловажно и то, в какой момент банк готов перечислить либо выдать продавцу сумму кредита – в день заключения сделки или только после регистрации права собственности на жилье в учреждении юстиции. Некоторые банки устанавливают разные размеры комиссии (как Сибакадембанк) или даже процентной ставки по кредиту (как Собинбанк) в зависимости от этого обстоятельства.

Достаточно сильно могут отличаться условия предоставления кредитов разными участниками одной и той же ипотечной программы. Скажем, процентные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке в рамках федеральной ипотечной программы (по стандартам АИЖК) у всех банков одинаковы. А вот покупки на первичном рынке кредитуют далеко не все участники этой программы, причем процентные ставки по таким кредитам и требования, предъявляемые к приобретаемому объекту недвижимости, у каждого из банков свои.

То же самое можно сказать и об участниках реализации ипотечных программ ООО «БТА-Ипотека». Полный комплект этих программ предлагает омичам Омск-Банк. У ОИА и ОРИК – на одну программу меньше, при этом процентные ставки по всем кредитам, кроме «Ремонтного», у ОИА чуть выше.

Различаются и другие условия кредитования. Так, кредиты, полученные при посредничестве ОИА и ОРИК, можно гасить досрочно в любой момент и в любом размере. А Омск-Банк устанавливает мораторий на досрочное гашение сроком на 6 месяцев, после чего принимает дополнительные платежи в размере не менее 10 тыс. рублей. Кроме того, с помощью ОИА и Омск-Банка можно приобрести квартиру на первичном рынке только у аккредитованных ими застройщиков, а через ОРИК – в любом строящемся доме. При этом размер процентной ставки, действующей до момента оформления прав собственности на квартиру, будет зависеть от того, какой из банков предоставит кредит.

К сожалению, у нас нет возможности подробно рассказать обо всех существенных деталях разных ипотечных программ – их слишком много и они весьма разнообразны. Поэтому рекомендуем обратиться непосредственно в банк, агентство или риэлторскую фирму и внимательно изучить все условия кредитного договора и приложений к нему.

Подробную информацию о специфике кредитов вы можете найти в журнале.

журнал "Омские новостройки" №6(18) 2006