У технопарков в Омске большое будущее

Евгений Зайцев

Малый и средний производственный бизнес год от года набирает свои обороты и для дальнейшего развития все больше нуждается в подходящих условиях, нацеленных как на удобство управления бизнесом, так и на доходность предприятия. В западных странах уже давно существует такое направление, как технопарк . В последнее время оно стало активно развиваться в Москве и Санкт-Петербурге. Тенденция к появлению технопарков намечена и в Омске.

Что такое технопарк?

Технопарком , или индустриальным парком, принято называть сосредоточение на одной территории производственного цеха, офисного центра и небольшого локального склада для обеспечения жизнедеятельности предприятия. Такое расположение, безусловно, удобно как для руководителя, так и для клиента, который сможет посмотреть товар в специальных выставочных помещениях, оформить все документы в соответствующем отделе, а также оплатить покупку и забрать ее со склада, который расположен на той же территории.

Понятие технопарк в понимании «производство - офис - склад» появилось в нашей стране сравнительно недавно. Производственные и офисные помещения раньше тоже существовали на одной территории, однако названия технопарк такие площади не имели, и их было совсем немного.

Несмотря на то, что, по мнению специалистов, технопарков , отвечающих всем своим требованиям, в России крайне мало, некоторые из них находятся в нашем городе. В качестве примеров можно привести мебельное предприятие «Кентавр-2000», компанию « Деалпласт », «Интерьер Пласт» и ООО «Индустриальные системы». Все они занимаются производственной деятельностью. По словам генерального директора компании « Деалпласт » Александра Мищенко, система технопарка очень удобна с точки зрения управления бизнесом, поскольку руководителю всегда нужно находиться в курсе дел. Это значительно облегчает контроль за производством , поскольку все технологи, менеджеры и персонал находятся в одном месте. «Раньше, когда мы только начинали свою деятельность, наши складские и производственные помещения находились отдельно от главного офиса, и при возникновении малейших затруднений приходилось бросать важные дела и ехать на производство. Теперь же для того, чтобы решить любую проблему, достаточно сделать несколько шагов».

По мнению специалистов в области девелопмента , развитие системы технопарков сегодня крайне актуально для нашей страны. Ее реализация позволит более полно использовать природные ресурсы, значительно увеличивать вливания в местные бюджеты, в том числе и за счет роста налоговых поступлений, обеспечить замещение экспортных поставок сырья высокотехнологичной готовой продукцией. Кроме поступления новых инвестиций, реализация таких проектов позволит в короткие сроки привести в регионы новые прогрессивные технологии.

Небольшой экскурс в историю

Впервые индустриальные парки появились в США в начале 50-х годов, когда Стэндфордский университет принял решение сдавать в аренду малым автономным предприятиям принадлежащие ему земельные участки и пустующие помещения. Этот технопарк прославился феноменальными достижениями в развитии наукоемкого сектора промышленности. Кстати, именно здесь начиналась жизнь всемирно известной компании « Polaroid ». Вклад технопарков в экономику США был замечен и оценен по достоинству. Их формированию стало содействовать даже правительство. Что же касается Европы, то первые технопарки появились в начале 70-х годов. Это были исследовательский парк Университета Хэриот-Уатт в Эдинбурге и Левен-ла-Нев в Бельгии. По сути, они повторили раннюю модель технопарков США, особенность которой – наличие одного учредителя, а основной вид деятельности – сдача земли в аренду собственникам наукоемких фирм. В России же появление первых технопарков отмечено в начале 1990-х годов.

На обломках индустрии

По мнению специалистов в области недвижимости и девелопмента , технопарк создается при значительно меньших вложениях, нежели бизнес-центр, поскольку здесь нет необходимости вкладывать в объект большие суммы. Судите сами, в производственном цехе и складе не обязательно делать евроотделку , а можно легко обойтись обыкновенным косметическим ремонтом, в то время как внешний вид и интерьер бизнес-центра должен быть выполнен из дорогостоящих строительных материалов и выглядеть безукоризненно. Именно по этой причине переоборудование бывшего производственного предприятия под технопарк обойдется дешевле, чем его реконструкция под офисный центр класса «В».

Случаи, когда технопарки создаются в помещениях обанкротившихся заводов и фабрик, нередки. Довольно часто в России происходят ситуации, когда люди, близкие к властным структурам или к коммерческим банкам, проводят искусственную процедуру банкротства приглянувшегося им предприятия, после чего продают его помещения под деятельность производственных фирм. Истинная стоимость недвижимости в таком случае уменьшается в десятки раз.

Важно помнить, что при создании технопарка на базе бывшего завода или фабрики площадь производственных и офисных помещений будет во многом зависеть от размера и структуры помещений бывшего владельца. Зачастую та архитектура, которая первоначально была создана на таком предприятии, диктует и назначение будущих помещений, а также профиль самого производства. Например, на месте бывшего деревообрабатывающего комбината традиционно будут работать малые предприятия того же профиля – скажем, производство мебели или строительных материалов, комплектация окон, дверей и пр. В качестве примера можно привести обанкротившуюся во времена перестройки мебельную фабрику, обширная территория и помещения которой сегодня поделены предпринимателями, открывшими здесь свои мебельные предприятия. Выгодность такого способа позиционирования не вызывает сомнений, ведь у компании, расположившейся на месте бывшего завода или фабрики, уже есть все необходимые помещения, подъездные пути, коммуникации, а иногда даже и оборудование.

По словам генерального директора центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгения Сергеевича Щербакова, в нашем городе осталось еще немало так называемых обломков социалистической индустрии, на базе которых можно возводить технопарки.

Трудности, которых не избежать

По мнению специалистов в области недвижимости, при создании технопарка на базе построек ликвидированного предприятия можно столкнуться с рядом серьезных проблем. Как правило, все бывшие заводы и фабрики уже имеют необходимые коммуникации. В таком случае хозяину технопарка не нужно будет получать необходимые разрешения и документы для подключения света, тепла и воды. Однако всего этого может и не быть. Монополисты могли в свое время разорвать отношения с предприятием- неплательщиком. В этом случае для создания технопарка все договоры придется заключать заново. Другая трудность заключается в необходимости разобраться в истории приобретаемого здания. Бывают случаи, когда предприятие, которое продает землю и здание под индустриальный парк, скрывает, например, что у него есть огромные долги за электроэнергию, воду или тепло, а также долги перед городским или федеральным бюджетами. При заключении сделки надо обязательно учесть эти обстоятельства, иначе впоследствии могут возникнуть большие проблемы. Кроме того, при наличии долгов меняются и цена, и условия сделки.

Еще одна проблема, которая может возникнуть, связана с тем, что предприятие – будущий технопарк может иметь огромные долги перед поставщиками.

О спросе, площадях и стоимости

По словам Евгения Щербакова, достаточно часто в их компанию обращаются клиенты с просьбой подыскать им офис, складское помещение и производственный цех, расположенные на одной территории. А это как нельзя лучше свидетельствует о том, что омские бизнесмены осознают всю выгодность и преимущества технопарков . В основном такие заказы поступают от представителей производственного бизнеса – фирм, занимающихся изготовлением дверей, мебели, окон и пр. Спрос, который, по заявлению Евгения Щербакова, увеличивается из года в год, сегодня полностью удовлетворяется.

Стоимость технопарка напрямую зависит от месторасположения, от площадей, из состояния недвижимости и коммуникаций. В среднем цена колеблется от 200 до 10 000 рублей за квадратный метр и выше. Что же касается площадей, то мелкие производственные фирмы чаще всего интересуются технопарками небольших размеров – до 500 квадратных метров, а более серьезным компаниям порой необходимо от 10 000 квадратов. Не сомневаются специалисты и в окупаемости технопарка , однако промежуток времени, требуемый для этого, назвать сложно, поскольку во многом он будет зависеть от направленности и масштаба деятельности той или иной компании.

От кого ждать поддержки?

Осознав пользу для регионов, которую сможет принести деятельность технопарков , их появлению стало содействовать правительство. Так, прошлой осенью комиссия по девелопменту и строительству «Опоры России» совместно с Министерством экономического развития и торговли РФ подготовили комплекс мер, направленных на развитие технопарков на территории Российской Федерации, куда входит и наш город. Разработанные на комиссии предложения должны помочь нашей администрации в решении проблем, связанных с процедурой отвода земельных участков под строительство технопарков , сокращения сроков получения разрешений на строительство, оптимизации работ по присоединению технопарков к энергосетям и коммунальным структурам, а также участия в этих работах федеральных и региональных бюджетов.

В апреле состоялась встреча премьер-министра Российской Федерации Михаила Фрадкова с премьер-министром Финляндии Мати Ванханеном , в ходе которой речь, в частности, зашла и о развитии системы технопарков . По словам Фрадкова, опыт страны, где технопарки существуют достаточно давно, станет для России весьма полезным.

Что же касается прогнозов, то для данного направления недвижимости он вполне оптимистичный. Технопарки пользуются все большим спросом у представителей омского бизнеса и, по мнению специалистов в области недвижимости, при благоприятных экономических условиях активность развития системы технопарков будет увеличиваться в нашем городе из года в год.

журнал "Коммерческая недвижимость в Омске" №4(10) 2006