Будет ли доходный дом доходным?

Василий Александрович КАРПУШЕВ, директор АН «Согласие-риэлт»

Если углубляться в историю, то в нашем городе до революции, как впрочем и по всей России, уже были доходные дома. Получается, что мы сейчас возвращаемся к этой же системе решения социального вопроса по обеспечению жильем малоимущих.
В этой связи, перспектива у доходных домов в Омске, конечно, существует, но только в далеком будущем. На это есть ряд причин.

Дело в том, что, по моему мнению, строить и содержать доходные дома должно либо государство, либо частные инвесторы, но при значительной финансовой поддержке государства. Тем самым могут быть обеспечены ежемесячные денежные поступления в бюджет, поскольку в настоящее время государство в качестве налога с физлиц, занимающихся сдачей жилья в аренду, практически ничего не получает. Естественно, арендная плата за жилье в таких домах должна быть несколько ниже рыночной.

Почему же до сих пор таких домов практически нет? Правительство Москвы, например, приняло постановление о возведении доходных домов еще в начале 2000-х годов, однако конкретные действия по строительству были предприняты только сейчас.

В целом же у нас на общероссийском законодательном уровне существует в данном вопросе большой пробел. Даже само понятие «доходный дом» нигде не фигурирует – ни в жилищном законодательстве, ни в других документах.

Думаю, дело сдвинется с мертвой точки только тогда, когда будет принят соответствующий федеральный закон, который будет реализовываться на региональном уровне. Однако даже в этом случае, полагаю, в Омске из-за того, что в городе существует множество других социальных проблем, до доходных домов руки не дойдут даже в ближайшие десять лет.

Если говорить о строительстве подобных домов коммерческими структурами, то они в настоящее время и так не могут вернуть те деньги, которые уже вложили в строительство жилья. К тому же для застройщиков заниматься возведением доходных домов крайне невыгодно, так как подобный дом окупится не раньше, чем через лет двадцать. Если же сдавать жилье в новостройках, то это не будет доходный дом в обычном понимании. Тем более, полагаю, как только у застройщика появится возможность продать такое жилье, он сразу же это сделает.

Одним из вариантов решения проблемы может стать совмещение капиталов — государственного и частного. Думаю, тогда застройщики пошли бы на это. Помимо того, на мой взгляд, вполне возможно в рамках расселения жителей из ветхого жилья в новостройки эти самые старые дома, так называемые хрущевки, отремонтировать, поменять коммуникации и превратить их в доходные дома.

Государство давало бы застройщикам дополнительные средства на ремонт таких домов, а те взамен предоставляли бы квартиры в новостройках по более низким ценам.

Елена Петровна КЛЯУТ, заместитель директора компании «Деловой партнер»

На сегодняшний день в Омске большая потребность в арендуемом жилье, спрос значительно превышает адекватное по цене предложение.
В связи с этим, думаю, если доходные дома в нашем городе построят, то они будут востребованы. Однако успех этого «мероприятия» будет зависеть от того, кто будет строить и как все будет организовано.

Этот вид бизнеса, по моему мнению, приживется и станет доходным еще очень нескоро. Сегодня большая часть предпринимателей рассчитывает на скорый оборот денег, на получение быстрой прибыли. В случае с доходным домом это сделать невозможно.

С одной стороны, чтобы квартиры были востребованы омичами, арендная плата должна быть доступной. С другой стороны, при сегодняшней цене аренды на однокомнатные квартиры в 6—7 тысяч рублей в месяц построенный инвестором дом начнет приносить ему прибыль только через несколько лет. С точки зрения западного бизнеса, это вполне нормальный срок, однако для многих российских предпринимателей этот вариант неприемлем.

Кроме того, не нужно забывать о техническом содержании объекта, юридическом оформлении, налогообложении, процентах по кредитам – это расходы и забота владельца дома. Полагаю, строительные компании в принципе не могут в настоящий момент заниматься таким видом деятельности в силу отсутствия правовой базы и целесообразности.

Судя по соотношению «население на квадратные метры» и с учетом постоянного притока граждан, доходные дома будут пользоваться популярностью, в первую очередь, в столицах, потому что спрос на жилье там колоссальный, а цены на него доступны лишь немногим.

Ирина Владимировна ТРУБИНА, директор АН «Цитадель»

На сегодняшний день аренда жилья в нашем городе очень востребована. Судите сами: на рынке огромное количество предложений, однако квартиры продаются плохо, так как цена их слишком высока. К тому же покупательная способность омичей остается очень низкой. Поэтому арендуемое жилье пользуется большой популярностью.

В этом отношении доходные дома могли бы сделать рынок аренды более цивилизованным. Идеальным для граждан вариантом была бы аренда такого жилья с его последующим выкупом.

В свете того, что в настоящее время на первичном рынке недвижимости много нереализованных квартир, возможно, застройщикам действительно стоит подумать о сдаче таких квартир в аренду. В целом было бы очень хорошо, если бы государство, выкупая жилье у застройщиков, или же сами строительные компании сдавали квартиры в своих новостройках в аренду, но по цене немного ниже рыночной.

Для застройщиков – это вариант хотя бы таким образом постепенно возвращать вложенные средства. Для государства – один из способов решить социальную проблему малоимущих граждан, нуждающихся в жилье, но не имеющих возможность его приобрести, а также поддержка строительного бизнеса.

Светлана Юрьевна ГУРИНОВА, директор ЗАО «Новострой КПД»

На сегодняшний момент, по моему мнению, перспективы развития доходных домов в Омске практически нет, как и по России в целом. Основная причина этого в том, что срок инвестирования средств в такой проект очень большой (порядка 15—20 лет), поэтому крайне сложно просчитать все нюансы.

Судите сами: 300 миллионов рублей нужно вложить в то, чтобы построить
10-этажный дом с 2—3 подъездами. Плюс надо учитывать расходы на подведение коммуникаций. Если предположить, что мы в среднем за 7 тысяч рублей в месяц будем сдавать квартиру, то из расчета, что в доме находится порядка 100 квартир, получается, что только окупаться этот дом будет не один десяток лет.

Поэтому пока доходный дом доходным как раз и не является. Строить доходные дома, на мой взгляд, может только очень крупный инвестор, например, государство.

Возможен, конечно, вариант элитных доходных домов. Так, некоторое время назад питерские специалисты проводили телефонный опрос о том, готовы ли у нас в Омске снимать жилье за 100 тысяч рублей в месяц. Полагаю, что в нашем городе элитная аренда, тем более в течение долгого времени, востребована не будет – не так уж много в нашем городе приезжих «рабочих» такого уровня.

Проблемой для потенциального инвестора становится и вопрос по налогообложению такого бизнеса. Пока нет ясности даже в том, как должно облагаться налогом физическое лицо, если оно сдает жилье в аренду, не говоря уже о юридических лицах.

Если рассматривать такой вариант, как сдача в аренду уже построенного жилья, то и подобное решение застройщику невыгодно – однокомнатная квартира стоимостью полтора миллиона рублей с учетом той же средней арендной платы будет окупаться очень долго плюс расходы по периодическому косметическому ремонту.

Кстати, в Омске 70—80 процентов квартир в новостройках стоят, сданные «под черновую отделку», то есть иногда даже без межкомнатных перегородок. В результате – капитальный ремонт этих квартир перед их сдачей в аренду также ляжет на плечи застройщика. Получается, что застройщик сейчас находится в таком положении, что ему и сдавать жилье невыгодно, и продать сложно.

В целом идея доходных домов довольно хорошая – по сути, это предоставление жилья тем, у кого нет возможности приобрести собственное. Однако в таком случае жилье в подобных домах должно быть социальным, то есть сдаваться по цене ниже рыночной, что, в свою очередь, снова исключает возможность быстрой прибыли для инвестора.

Журнал «Недвижимость» № 36 (679) от 8 сентября 2008 г.