Рифы и мели первичного рынка
01.09.2005 7149
Екатерина Сервах
Причины, по которым тот или иной человек решает купить себе квартиру именно в строящемся доме, могут быть очень разными. Но в любом случае перед ним встает вопрос: как совершить покупку и при этом не получить «в нагрузку» к квартире целый ворох проблем? Мы надеемся, что эта статья поможет сориентироваться тем, кто оказался сегодня в роли витязя на распутье.
Кто может быть продавцом?
Элементарный анализ предложений о продаже показывает, что разброс цен на одинаковые квартиры в одном и том же доме у разных продавцов может порой составлять 20-25% и более. Чтобы понять причину, стоит сначала разобраться, кто именно предлагает эти квартиры и какие права на них имеет. Дело в том, что в роли продавцов могут выступать и застройщики, и субподрядчики, и риэлторы.
Согласно закону об участии в долевом строительстве, застройщики – это юридические лица или индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для создания на этом участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Субподрядчики – это предприятия или предприниматели, которые поставляют застройщику какие-либо материалы или выполняют определенные виды работ. В оплату за свои товары или услуги они получают от застройщика определенное количество квартир, которыми могут распоряжаться по своему усмотрению.
Риэлторы – компании или предприниматели, которые занимаются куплей-продажей и (или) арендой недвижимости. Обычно они продают квартиры в строящихся домах на основании договора с застройщиком, то есть выступают в роли торговых агентов. Но иногда крупные риэлторы выкупают у строителей некоторое количество квартир и продают их уже от своего имени.
Разумеется, каждый из продавцов определяет цену на свой товар самостоятельно, закладывая в нее свои издержки. У застройщиков они одни, у риэлторов другие, а у поставщиков стройматериалов или тех, кто занимается монтажом электрооборудования, и вовсе третьи. Соответственно, разными получаются и цены.
Но при выборе продавца следует обращать внимание не только на цены, но и на те «подводные камни», которые могут встретиться на вашем пути к заветной цели – покупке квартиры. Все, что написано далее, основано на реальных примерах из практики работы Общества по защите прав инвесторов и собственников жилья, Общества по защите прав потребителей «Недвижимость и быт» и программы «Народный адвокат».
Дешевле не бывает!
Как правило, самые низкие цены на квартиры бывают у субподрядчиков. Стремясь поскорее получить за них деньги, субподрядчики обычно не скупятся на скидки. Но у каждой медали есть оборотная сторона, и эта дешевизна порой оборачивается большими проблемами для покупателей квартир.
Они возникают, например, в случае, когда субподрядчик по каким-то причинам выполняет свои обязательства не в полном объеме. Допустим, поставляет меньшее количество стройматериалов. И тогда застройщику приходится обращаться к другим поставщикам, расплачиваясь с ними теми квартирами, которые он ранее планировал передать своему недисциплинированному партнеру.
А тот эти квартиры (точнее, право требования их от застройщика) уже давным-давно продал… И новый субподрядчик сделал, в свою очередь, то же самое. Выясниться это пикантное обстоятельство может спустя долгое время, когда к счастливому новоселу вдруг явятся нежданные гости и потребуют срочно освободить занимаемую жилплощадь, потому что она по всем документам принадлежит совсем другому лицу.
Суд, конечно, определит, кто виноват в создавшейся ситуации. Но разбирательство может длиться месяцами, а потом еще большее время потребуется на то, чтобы потерпевший смог взыскать с виновника нанесенный ущерб. Разумеется, в том случае, если к моменту вынесения судебного решения будет с кого этот ущерб взыскивать. Ведь недобросовестный поставщик вполне может к этому времени обанкротиться или просто исчезнуть в неизвестном направлении. К сожалению, такое тоже случается…
Квартира от застройщика
Для многих потенциальных покупателей это словосочетание в объявлении о продаже недвижимости является достаточной гарантией надежности будущей сделки. Увы, и в этом случае возможны проблемы. Чаще всего они возникают тогда, когда в роли застройщиков выступает сразу несколько предприятий.
В этом случае они заключают между собой договор о совместной деятельности (простом товариществе), который устанавливает долю участия каждого из предприятий и количество квартир, которое получит в построенном доме каждый из участников. Но процесс строительства достаточно долог для того, чтобы могло измениться, например, финансовое положение кого-то из участников или его планы. В итоге реальная доля его участия в строительстве может оказаться куда меньше договорной.
Закон требует, чтобы в таком случае между застройщиками было заключено новое соглашение о распределении квартир. Но на практике это делают далеко не всегда. А в результате опять может оказаться, что одну и ту же квартиру продадут дважды – и тот, кто распоряжается ею на основании изначально заключенного договора, и тот, кто претендует на нее, поскольку его реальный вклад в строительство оказался больше, чем было предусмотрено договором.
При этом пострадают не только покупатели спорных квартир. В самом сложном положении окажется участник, который вложил в строительство дополнительные силы и средства, не озаботившись при этом перезаключением договора с партнерами. Потому что суд будет вынужден встать на защиту того из партнеров, чье право на получение определенного количества квартир подтверждено договором. Соответственно, продажа спорных квартир другим застройщиком будет признана незаконной, и его обяжут вернуть деньги покупателям. Но решение этого вопроса опять-таки может затянуться на долгие месяцы.
В игру вступает риэлтор
Опасаясь двойных продаж, в последнее время застройщики стали практиковать заключение с риэлторами эксклюзивных договоров. Это означает, что ни сам застройщик, ни другие риэлторы продажей квартир в том или ином доме заниматься не будут. Разумеется, в этом случае покупатель может чувствовать себя куда увереннее.
Но пока такие отношения с риэлторами скорее исключение, чем правило. Чаще всего застройщики заключают договоры сразу с несколькими риэлторскими компаниями в надежде, что так квартиры удастся распродать быстрее. И потому есть риск в результате несогласованных действий купить квартиру, на которую будет претендовать еще кто-то.
Иногда покупателям приходится сталкиваться и с самым обыкновенным мошенничеством. Например, риэлторская компания предлагает рассрочку платежа и принимает от покупателя задаток. А когда подходит срок окончательного расчета, ему объявляют, что застройщик нарушил договор с риэлтором и уже продал эту квартиру кому-то другому. При этом все попытки покупателя вернуть задаток оказываются безуспешными из-за некорректно составленного договора.
Подведем итоги
Для чего мы взялись описывать все эти крайне неприятные ситуации? С одной-единственной целью: призвать потенциальных покупателей быть крайне осторожными. Осторожность не помешает никогда, но приобретение товара, который пока что еще не существует в природе (каковым и является квартира в строящемся доме) требует двойной осторожности.
Что это значит? Во-первых, стоит иметь дело только с надежными, проверенными участниками рынка – будь то застройщик, субподрядчик или риэлтор. Поинтересуйтесь, давно ли компания работает на рынке, чем еще она занимается, каковы результаты этой деятельности. Расспросите знакомых, почитайте прессу…
О многом может сказать даже офис компании. Конечно, красивый интерьер еще не гарантия порядочности намерений (строители финансовых пирамид ловили своих жертв как раз на этот крючок), но облезлые стены и пара-тройка тоненьких папок в шкафу или на столе уж точно не свидетельствуют об активной и успешной работе фирмы.
Но самое главное, о чем следует помнить всегда и везде,- ни в коем случае не подписывайте никаких документов без предварительного и очень детального ознакомления с ними! В законе об участии в долевом строительстве, вступившем в силу с 1 апреля 2005 года, детально прописаны требования, которым должен удовлетворять такой договор. К сожалению, действие этого закона «распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона». А в Омске до сих пор еще не выдано ни одного такого разрешения.
Поэтому лучше всего взять у продавца квартиры образец договора, который вам предлагают подписать, и показать его грамотному независимому юристу. Причем юрист должен быть не просто квалифицированным, а специализирующимся именно на жилищном законодательстве. Консультация, которая обойдется в 200-500 рублей, сможет уберечь вас от потери куда более солидных сумм.
К сожалению, наши сограждане к этому не привыкли. Чаще всего они обращаются к юристам только тогда, когда «поезд уже ушел»: договор подписан, деньги (порой немалые) уплачены, и что-то сделать очень сложно либо вовсе невозможно. Не повторяйте их ошибок!
Самые распространенные недостатки типовых договоров:
- Не указан точный срок сдачи объекта или не оговорены санкции за его несоблюдение.
- Нет подробного описания объекта договора (площадь квартиры, количество комнат, адрес и так далее).
- Не указано, в каких случаях и в какие сроки покупателю должны вернуть уплаченные им деньги, если другая сторона не выполнит свои обязательства по договору.
- Договор от имени иногородней компании заключает омский представитель, а претензии надо предъявлять «по месту нахождения застройщика».
- Делается оговорка, что продавец не несет ответственности, если реальная площадь квартиры будет отличаться от указанной в договоре.
"Омские новостройки" №9(9) 2005
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
