Жить можно, продать нельзя

Перепланировку сегодня делают многие собственники жилья. При этом далеко не все спешат официально оформить видоизменения квартиры. О том, почему нужно узаконить перепланировку, сколько это стоит и много ли на эту процедуру понадобится времени, рассказали специалисты в ходе круглого стола, состоявшегося в пресс-центре «Комсомольской правды».

Открывая заседание, заместитель директора филиала ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра по Омской области Иван Штейнборм пояснил, что перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в технический паспорт. Ссылаясь на статью Жилищного кодекса, специалист отметил, что перепланировка проводится по согласованию с органом местного самоуправления.

«Ведомство в течение трех рабочих дней со дня принятия решения о согласовании выдает заявителю документ, подтверждающий разрешение о проведении перепланировки в помещении. Еще одним типом видоизменения квартиры является его реконструкция. При данной процедуре изменяются такие параметры здания как высота, этажность, площадь, объем строения. В отличие от перепланировки помещений реконструкция меняет внешний контур недвижимости, и проводят ее только на объектах капитального строительства», - рассказал специалист.

Начинать процедуру перепланировки собственнику стоит с консультации с проектировщиком, который определит, возможно ли желаемое видоизменение помещения. Если перепланировку провести разрешили, собственник должен обратиться в администрацию того округа, где находится объект и подать заявление о ее согласовании, не забыв получить согласие всех членов семьи. После этого сотрудник лицензированной проектной организации выезжает непосредственно на объект и делает необходимые замеры для изготовления проекта.

Затем собственник собирает документы, полный перечень которых указан в статье 26 Жилищного кодекса и предоставляет их в отдел архитектуры администрации округа по месту расположения жилья. Там документы принимают на комиссию, которая в течение 45 дней рассматривает заявку. Если бумаги соответствуют всем правилам, то ведомство согласовывает перепланировку, издает распоряжение, которое является своеобразным официальным разрешением для проведения ремонтных работ. Но это только первая часть процедуры.

После того, как собственник, согласно проекту, сделал перепланировку, ему необходимо повторно обратиться в администрацию, чтобы ввести в эксплуатацию видоизмененную квартиру, потому как без этого акта перепланировка считается еще не узаконенной. Затем с этим документом необходимо объехать различные инстанции, чтобы собрать подписи для согласования. Следующим шагом будет повторный вызов специалиста архитектурного отдела, который, выехав на объект, сравнит его с проектом.

После сбора подписей членов организаций и главы округа, нужно предоставить акт ввода в эксплуатацию и заказать технический план. Когда кадастровый инженер на основании документа о перепланировке подготовит заявителю технический план, необходимо подать заявление в Федеральную кадастровую палату, чтобы перепланировка помещения была учтена. В течение 20 рабочих дней орган кадастрового учета должен будет принять решение и выдать новый кадастровый паспорт квартиры. После получения сведений государственного кадастра недвижимости заявитель может обратиться в территориальное управление Росреестра для подтверждения права, при этом нужно будет оплатить госпошлину в размере 200 рублей.

В квартире с неузаконенной перепланировкой жить можно, но если жильцу захочется продать недвижимость, возникнут проблемы. Как отметила директор управления вторичного рынка недвижимости компании «Миард» Вера Никитина, половина сделок по продаже квартир приходится на жилье с перепланировкой. «Жильцы «хрущевок» часто за счет ванной увеличивают кухню, многие делают квартиры-студии, соединяя кухню с комнатой, меняют местами дверные проемы, делают арки, изолируют комнаты.

И если жилье покупается по ипотеке, а процедура видоизменения официально не подтверждена, то ни один банк не возьмется кредитовать такую недвижимость. Кроме того, если этот объект не был поставлен на кадастровый учет, то невозможно будет получить ни технический план, ни выписку из реестра о том, что жилье вообще можно продавать. Получить технические документы невозможно без оформления перепланировки», - рассказала специалист.

Для того чтобы провести видоизменение своего жилья по закону, у собственника есть два пути: организовать все самостоятельно, если есть желание и время, или обратиться к специалистам. Три года назад оформление перепланировки было не очень востребовано населением, поскольку требования банков были лояльнее, как и критерии Росреестра: практически при любой перепланировке можно было зарегистрировать объект и провести сделку.

Сегодня, поскольку требования кредитных организаций и ведомств ужесточились, омичи стали ответственней подходить к процедуре перепланировки квартиры. В целом тарифы на услуги по оформлению перепланировки у омских организаций практически одинаковые. Точная сумма регистрации изменения зависит от характера и степени сложности перепланировки, но в среднем может составить около 20 тысяч рублей. Большая часть средств уйдет на составление проекта и изготовление технических планов помещения.

Генеральный директор ЗАО «Омскстройпроект» Светлана Гоненко в ходе беседы отметила, что в Омске на данный момент есть достаточно организаций, занимающихся подготовкой проекта, который может стоить от 3,5 тысяч рублей. По утверждению специалиста, самые сложные случаи связанные с перепланировкой — это ремонт в квартирах с, так называемой, свободной планировкой. «Застройщик позиционирует подобное жилье как пространство для творчества жильца.

Однако на самом деле «свободная планировка» — это обманчивое понятие. У застройщика есть поэтажный план, где четко определены зоны санузлов и кухни, на месте которых собственник никогда не сможет организовать жилое помещение. Поэтому прежде чем делать ремонт в новостройке по своему желанию, нужно дождаться сдачи ее в эксплуатацию», - пояснила гендиректор.

Со сложностями в разрешении на видоизменение своего жилья сталкиваются омичи, живущие на первых этаж и желающие пристроить балкон. Раньше подобное изменение внешнего контура считалось перепланировкой, сейчас это реконструкция. Поэтому пристройку балкона можно оформить только в судебном порядке, поскольку очень сложно собрать все необходимые документы, предусмотренные градостроительным кодексом.

По словам некоторых специалистов, такая пристройка незаконна. Однако Светлана Гоненко отметила, что на практике все же встречаются случаи, когда пристроенный балкон официально удавалось узаконить. «При условии, что балкон соответствует всем нормам и жильцы дома не против, того что он займет часть общего земельного участка, через суд такую пристройку оформить можно», - заявила специалист.

Последствия самовольных перепланировок могут быть плачевными не только для собственников, проживающих в квартире. Так, по словам Ивана Штейнборма, с 1 сентября 2012 года полномочия по учету объектов капитального строительства на территории Омска переданы Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области. «Теперь должностное лицо, принимающее решение по перепланировке объекта несет как административную, так и уголовную ответственность за правильность внесения сведений в единый государственный реестр объектов недвижимости.

На сегодняшний день, мы, как федеральная структура, подтверждаем факт занесения объекта в единый государственный реестр объектов недвижимости, после чего появляется право собственности уже в территориальном органе Росреестра. Документы, необходимые для перепланировки, должны соответствовать законодательству, потому что вся ответственность ложится на плечи специалиста», - пояснил г-н Штейнборм.

В заключение беседы эксперты отметили, что проводить перепланировку без согласования с компетентными органами не только незаконно, но и небезопасно, ведь пострадать могут как сами жильцы квартиры, так и их соседи. А за это придется нести уголовную ответственность.