Апрель: цены пока не растут

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на конец апреля 2011 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу составляет 29 470 руб./кв.м (+/-120), прибавляя в среднем по 60 руб./кв.м за неделю. За апрель прирост цены составил 270 руб./кв.м (+0,9%).

Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 120 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 580 руб./кв.м (+2,0%) и стала на 5% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал до $1055 и в европейской валюте  подешевел до  €723.

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2011 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску осталась на уровне предыдущего месяца 35 570 руб./кв.м (+/-150).

Цена “квадрата б/у” на 960 рублей (2,8%) выше значения, отмеченного в начале года и на 4% больше, чем год назад. Эти изменения больше расчетной погрешности, которая составляет 0,5% или 150 руб./кв.м.

В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 273 и опустился до €873.

На вторичном рынке за весь апрель цены не изменились и по-прежнему в среднем по городу составляют по 35 тысяч 570 рублей за квадратный метр (+/-150 рублей) (график 1). Вторичка  на 21% дороже первички. В целом  с начала года цены повысились на 2,8%, но связано это скорее с изменениями в структуре предложений, о чем поговорим подробнее ниже.

Новостройки за месяц прибавили в цене почти процент (+0,9%).  В итоге средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет  значение в 29 тысяч 470 рублей за квадратный метр (+/– 120 руб./кв.м). Это на 2,8% больше, чем в начале года и на 5% выше, чем год назад.  Скорректируем динамику рублевых цен жилой недвижимости Омска  на инфляцию.

По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за март составил 0,5% и 3,3% с начала года. Принимая для расчетов такие же изменения за апрель, проведем корректировку согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г.

С учетом роста цен на жилищно-коммунальные услуги, которые подорожали на 11,5% с начала года, омское жилье за этот период обесценилось на 2% на первичном рынке и на 1% на вторичном. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки составляет 28,95 тысяч рублей за квадратный метр, а вторички – 35,2 тысячи рублей.

Все эти цифры означают то, что тот незначительный рост цен на жилье, который расчетно видно из цифр, на самом деле отстает от общего удорожания жизни. Если все вокруг растет в цене, а жилье не изменяется в цене, то значит оно дешевеет. Рассмотрим объем предложений жилья в Омске.

За прошедший месяц общий объем предложений квартир уменьшился на 2%, а с начала года увеличился на те же 2%. Общий выбор сегодня такой же, как в начале года. По сравнению с прошлогодним апрелем выбрать можно из такого же числа новостроек, а «б/у квартир» стало на тысячу больше (график 2).

На середину весны 2011 года объем выборки составил 16,6 тысяч вариантов квартир. По-прежнему на одно объявление по  новостройкам приходится два объявления на вторичном рынке. На графике 2 также видно, что число риэлторских агентств последние полтора года постоянно росло.  Сегодня, как и осенью 2008 года, агентств недвижимости насчитывается около 500.

В годы процветания рынка посредников на нем  было порядка 600.  Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат (график 3).

Структура первичного и вторичного рынка не совпадают. Доли одно-, двух- и трехкомнатных практически равны с небольшим перевесом «двушек». Так, 28% всего рынка – это однокомнатные квартиры (4,6 тысячи предложений). При этом если к «однушкам» вторичного рынка приравнять гостинки и комнаты на подселении, то получится даже чуть больший  процент, чем на первичном рынке.

Сегодня самый большой выбор среди «двушек», их 40 % среди первичного жилья и 33 % среди всех предложений, всего около 5,5 тысяч штук.  Трехкомнатных квартир больше на вторичном рынке. Из-за самого большого срока экспозиции их накопилось на рынке как никогда много. Сейчас их выбор более 3 тысяч оферт, а в 2008 году было только 2 тысячи штук.

Самый легковесный сегмент – это многокомнатные квартиры с числом отдельных помещений от четырех и до шести – семи. Из общего числа предложений таковых 5 %, что равно 150 предложениям на первичном рынке и 600 из всех повторно продаваемых квартир.

А еще год назад доля однокомнатных квартир была самая большая и доходила до 35%. Но так как они самые дешевые, то в 2010 году жилье стоимостью до миллиона рублей быстро раскупалось.

Это способствовало процессу роста цен. Большинство однокомнатных и двухкомнатных квартир активно продаются по реальной цене. Рассмотрим тенденцию изменения цен в зависимости от количества комнат (график 4). Меньше прочих увеличение цен наблюдается в однокомнатных новостройках, так как они и так дорогостоящие – 30,8 тысячи рублей за квадратный метр.

Однокомнатные квартиры дешевые в общей сумме, но дорогие в пересчете на квадратный метр. Если с лета 2010 года цены росли только на однокомнатное жилье, то сейчас прослеживается повышение стоимости всех видов квартир в новостройках. Дефицит дешевых «однушек» уже давно просматривается на омском рынке как фактор, толкающий к росту цен среди квартир других габаритов, где прибавление цены составило 2-7% за год.

На конец апреля 2011 года максимальную цену в размере 31,36  тысячи рублей за квадратный метр в новостройках и 36,7 тысячи рублей за квадратный метр на вторичке имеют многокомнатные квартиры. При этом за год они подорожали на 8% от стоимости 2010 года в строящихся объектах и не изменились в цене в старых домах.

Объясняется такое положение дел не столько количеством комнат в квартире, сколько качеством жилья. Поскольку именно квартиры более высоких классов имеют большее количество комнат. Вместе с однокомнатными подорожали и двухкомнатные квартиры «ленинградской», «московской» и «омской» серий.

Таким образом сдвинулась ценовая планка на большинство объектов вторичного рынка недвижимости. Но поскольку дешевые квартиры  покупаются быстрее, в итоге на рынке остаются более дорогие варианты жилья, цены на которые повышаются меньшими темпами. Так, если цена однокомнатной и двухкомнатной квартиры за 2010 год выросла на 7%,  то трехкомнатные прибавили всего 5%, а многокомнатные вообще не изменились в цене.

Если смотреть на изменение цен с 2006 года, то рейтинг роста будет противоположным последнему году. Так, больше всего за прошедшие четыре года возросли в цене многокомнатные квартиры, изменившись на 32%, и трехкомнатные (+30%). Одно- и двухкомнатные квартиры подорожали на 19-21%. Самые дешевые из всех – это «двушки».

Они оцениваются в 28 тысяч 560 рублей за квадратный метр на первичном рынке и в 35 тысяч 250 рублей на первичном рынке. На протяжении многих лет ближе всех к среднерыночной цене трехкомнатные квартиры, которые стоят 29,28 тысяч рублей за квадратный метр без подписи комиссии по вводу в эксплуатацию и 35,83 тысячи рублей с уже выцветшей печатью комиссии.

Для тех, кто следит за изменениями цен в зависимости не только от количества комнат в квартире, но еще материала стен и района расположения дома, приводим таблицы 1, 2. С их помощью можно легко составить представление о более или менее точной рыночной стоимости конкретной омской квартиры.

В строчках выбирается район Омска, по столбцу – размер квартиры по количеству комнат, затем определяется тип дома в зависимости от материала стен, и, наконец, на пересечении отмеченных строки и столбца отмечается число цены одного квадратного метра. Зная общую площадь своей или желанной квартиры, умножайте ее на число из нашей таблицы и получаете ориентировочную стоимость жилой недвижимости.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com
в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1.
График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м),
период с апреля 2010 г. по апрель 2011 г.

График 2.
Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на
рынке жилой недвижимости Омска, период с апреля 2010 г. по апрель 2011 г.

График 3
Структура предложения квартир на рынке жилья Омска в зависимости
от количества комнат  на 25.03.2011 г. (в долях от общего количества)

График 4
Структура предложения квартир на рынке жилья Омска в зависимости
от количества комнат  на 25.03.2011 г. (в долях от общего количества)

Таблица 1.
Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 25.04.2011 г. 

Таблица 2.
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска
в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 25.04.2011 г.