Предложений становится меньше

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на рынке жилой недвижимости города на 14 июля 2008 года. На этой неделе российская ипотека отмечает свой первый юбилей. Рассмотрим, с какими результатами прошел этот путь российский и омский рынок за первые 10 лет существования.

Емкость рынка жилой недвижимости Омска (вторичного и первичного) в 2007-2008 годах увеличивалась от месяца к месяцу, причем рынок новостроек продемонстрировал небывалый за последние годы рост предложения (график 2). Так объем предложений на первичном рынке за год вырос в 2,6 раза, а количество объявлений о продажах на вторичном рынке увеличилось в 1,5 раза. Объем выведенного на рынок жилья в I полугодии составил порядка 533 тыс. кв. м., что на 9% больше соответствующего периода 2007 года.

Цифры последнего месяца свидетельствуют о переменах на жилищном рынке города. Объемы предложений стали сокращаться. В свете застоя на рынке уменьшение предложений говорит о том, что продаются квартиры быстрее, чем поступают на рынок новые предложения. Так за последний месяц количество поступивших к реализации квартир стало на 6% меньше.

Срок экспозиции (времени продажи объекта) сокращается. По данным ООО «Агентство Мониторинга Рынка Недвижимости» на первичном рынке экспозиция снизилась на все квартиры. На сегодня однокомнатна квартира продается в среднем 4,84 недели, двухкомнатная – 5,88, трехкомнатная – 5,9 недель и максимально сокращенное время отмечено на 4-комнатные квартиры 4 недели печатается объявление о продажи такой квартиры, прежде чем она будет продана.

Общий объем предложений омского рынка жилья 28,5 тысяч вариантов квартир, только на первичном рынке около 17 тысяч предложений более 1,1 млн. кв.метров на общую сумму 39,4 млрд.руб. Из которых 23% вновь выставленные на продажу квартиры, т.е 3790 новых варианта будущей прописки омичей.

Что касается изменения цен, то в среднем за неделю квартира в новостройках дешевела на 130 рублей за каждый квадратный метр, то разбег уступки был от минимальных 1 200 рублей за квартиру в кирпичной девятиэтажке по ул. Дмитриева, 20 до максимальных 615 тысяч рублей за 80 метров жилой площади в панельной десятиэтажке по соседству на ул.Туполева.

По данным на 14 июля средняя по городу стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 35 660 рублей. Месячное уменьшение в 2,3% или 840 руб./кв.м привело к снижению стоимости новостроек на 2,5% или 910 руб./кв.м с начала года.

Посмотрим на динамику рублевых цен жилой недвижимости Омска, скорректированных на инфляцию. По данным Омскстата индекс потребительских цен в регионе за июнь составил 1,0% и 8,5% с начала года. Омские новостройки в реальности подешевели на 3,7% за месяц, а не на 2,3% и с начала года упали в цене реально на 10,6% вместо номинального изменения в -2,5%. Данные вторичного рынка жилья дают нам следующие результаты: если бы не было изменений цен на другие товары, то омские квадратные метры потеряли в цене 1,8% за месяц, а не просто -0,3% и реально упали в стоимости на 7,8%, а не приросли на 0,6%, как говорят нам номинальные расчеты.

Все же самое интересное произошло на вторичном рынке жилья. Впервые за последние месяцы стоимость квадратного метра прибавила в цене: плюс 60 рублей за последнюю неделю. Среднегородская стоимость «вторички» равна 44 440 руб./кв.м. Что на 270 рублей больше, чем в начале года, и на 140 меньше, чем месяц назад. Т.е. с начала года цены росли, потом уменьшались, сейчас поползли снова вверх. Сохраниться ли эта тенденция до сентябрьского окончания расселения приезжающих иногородних студентов или продлится до конца года – вот что занимает умы игроков жилищного рынка. Но о прогнозах ведущих экспертов рынка жилья мы расскажем в следующих выпусках журнала, а пока о главном событии этой недели.

На днях российская ипотека отмечает свой первый юбилей. 10 лет назад, 16 июля 1998 года, первый Президент России Борис Ельцин подписал Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ. Именно этот закон заложил правовые основы института ипотечного кредитования в стране. В 2002 году государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) начало аккредитацию региональных ипотечных структур, созданных с участием местных администраций. Сегодня помимо классической ипотеки, большим спросом начал пользоваться кредит на участие в долевом строительстве, а также ипотека коммерческой недвижимости.

В результате мирового кризиса, 2008 год пока ознаменован ужесточением стандартов АИЖК, повышением ставок по ипотечным кредитам, ужесточением условием андеррайтинга заемщиков и ухода ряда крупных игроков. Несмотря ни на что, ипотечный рынок продолжает набирать обороты.

В 2005 году объем жилищной ипотеки в стране составлял 56 млрд рублей, в 2006 году увеличился в 4,6 раза - уже свыше 260 млрд., а в 2007 еще в 2,1 раза больше - почти 540 млрд рублей. В Омской области По предварительным данным официальных органов только за I полугодие 2008 года выдано порядка 4150 ипотечных жилищных кредитов (увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 4,5%) на общую сумму 5,4 млрд. рублей (увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2%).

В нашем регионе бурными темпами развивается строительная отрасль. В первом полугодии введено в эксплуатацию 533 тыс. кв. м общей площади жилых домов (109% к соответствующему периоду 2007 года). Тем не менее, обеспеченность жильем в городе и области остается очень низкой. При европейской норме в 1 квадратный метр возводимого жилья на человека в год Омская область по данному показателю остается на уровне 0,35 "квадрата". "Чтобы к 2015 году достичь европейского показателя, в Сибирском федеральном округе нужно строить около 20 миллионов квадратных метров жилья в год", - отметил Губернатор Омской области Леонид Полежаев на совместном заседании Совета при полномочном представителе Президента в СФО в ходе обсуждения направлений развития стройиндустрии Сибири в 2008-2015 годах.

В рамках Стратегии-2020 Российские власти должна решить амбициозные задачи заявленные бывшим Президентом В. Путиным: к 2020 году не менее 60% российских семей должны иметь возможность приобрести жилье. Леонид Полежаев предложил снизить ставку по ипотечным кредитам до 5%, а также изменить условия предоставления заемных средств.

По мнению аналитиков в нынешних условиях большинство российских банков, а ипотекой занимается более 500 из них, просто не в состоянии значительно расширять ипотечные программы. Они уже выдали кредитов больше, чем размер их собственного капитала, а это означает, что финансирование долгосрочных (до 30 лет) ипотечных кредитов осуществляется теперь за счёт депозитов, и у банков происходит разрыв по срочности активов и пассивов.

К тому же в начале минувшего июня произошло очередное повышение ставки рефинансирования ЦБ - на 0,25 п.п., с 10,50% до 10,75%, что явилось уже третьим повышением данной ставки в 2008 г. Реакция банковского сообщества на очередное повышение ставки рефинансирования является свидетельством того, что на рынке ипотечного кредитования впервые за последние полгода наметилась тенденция к стабилизации.

Судя по всему, банки накопили некоторый запас прочности, позволяющий им сегодня противостоять негативным рыночным факторам, сохраняя привлекательность своих продуктов для заемщиков. Как сообщают аналитики компании «Фосборн Хоум», предыдущие повышения банковских ставок провоцировали повсеместные изменения банковских программ жилищного кредитования в сторону ужесточения условий для заемщиков. Однако на этот раз лишь часть банков изменила свои программы. Среди таких банков оказались Сбербанк, ЮниКредит, Swedbank, GE MoneyBank. Тем не менее, говорить о новой волне повышения ставок пока преждевременно.

С начала текущего года на рынке ипотечного кредитования происходит постепенное смещение спроса потенциальных заемщиков на программы с большими сроками кредитования. Выводы экспертов говорят о некоторой стагнации на рынке ипотечного кредитования, которая может привести к заметному снижению числа сделок. Таким образом, факт остается фактом: ипотека на данный момент доступна очень ограниченной прослойке населения. Об этом можно судить и по структуре спроса потенциальных заемщиков в зависимости от сроков кредитования. Если в январе 2008 г. только 32% заемщиков брали кредит на срок более 15 лет, то в июне таких заемщиков стало 43,3%. При дальнейшем ухудшении конъюнктуры рынка доля таких заемщиков в ближайшей перспективе может достигнуть 50%.

Подчеркнем еще несколько цифр, характеризующих российский ипотечный рынок. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) впервые опубликовало данные по просроченным кредитам в 78 регионах России. Оказалось, что в некоторых областях объем ипотечной просрочки зашкаливает за 20%. Средний же уровень на 1 мая составил 5,1%. Для сравнения: американские ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac приводят статистику, по которой у них доля просрочек в минувшем апреле составляет 1,22 и 0,81% соответственно.

А это не просто ведущие американские ипотечные игроки, а две компании федерального уровня, которые выкупают у частных банков ипотечные закладные, сложности у которых явились основной причиной экономического кризиса в США. Судя по последним данным ипотечный кризис в США набирает обороты. Как отмечают эксперты на www.irn.ru при этом его сценарий в точности повторяет историю кризиса США 20-летней давности, так же связанного с многочисленными дефолтами по ипотеке. По оценке «Индикаторов рынка недвижимости», августовский кризис прошлого года и мартовский этого года на международных финансовых рынках только начало большого финансового кризиса США, который неминуемо отразится на ценах на российскую недвижимость.

Ровно 20 лет назад ипотечный кризис в США был связан с той же причиной, что и сейчас: ряд заемщиков одновременно не смог расплатиться по своим кредитам. Банки попытались реализовать заложенную недвижимость – и возник «эффект домино». При этом, естественно, на фоне падающих цен на недвижимость банки не могли расплатиться по собственным кредитам, так как реализуемое жилье не приносило им ожидаемого дохода.

Тогда первой попыткой спасти положение было решение правительства США выделить федеральной ассоциации ссудно-сберегательных систем бессрочный кредит для того, чтобы она могла поддержать специализированные банки. Однако в результате этого спустя некоторое время у крупнейшей на тот момент региональной ссудно-сберегательной системы – системы Техаса – возникли проблемы с федеральной прокуратурой. А еще спустя несколько месяцев она признала себя банкротом. А спустя полтора года правительство США признало банкротом и федеральную ассоциацию. В итоге, последствия этого кризиса США смогли преодолеть только к концу 1992 года, потратив на это порядка $1 трлн.

Всего месяц назад правительство США объявило, что будет поддерживать в условиях разрастающегося кризиса Fannie Mae и Freddie Mac –Казалось бы, это вполне естественно. Однако, при этом стоит иметь в виду, что в прошлом году Fannie Mae и Freddie Mac уже понесли убытки на общую сумму $9 млрд. А в этом году правительство США уже выкупило облигационные транши этих компаний, которые инвесторы не решились приобретать, так как эти облигации были обеспечены печально известными кредитами sub-prime (наиболее рискованными).

Как уже говорилось, после первых серьезных претензий к крупнейшему частному участнику рынка проходит немного времени, прежде чем его признают банкротом. 20 лет назад для этого понадобилось несколько месяцев. В текущей ситуации – меньше недели. Дело в том, что спустя буквально 6 дней после предъявления прокуратурами 2 штатов претензий в адрес Countrywide представители Bank of America сообщили, что покупают Countrywide Financial всего за $2,5 млрд, тогда как еще в начале этого года ипотечная компания оценивалась специалистами этого банка в $4 млрд.

20 лет назад после банкротства ссудно-сберегательной системы Техаса прошло полтора года до банкротства федеральной системы. Насколько хватит в этот раз Fannie Mae и Freddie Mac, покажет время, однако ясно одно, что кризис только начинает набирать обороты. Тогда цены на недвижимость в США падали в течение 3 лет.

По самым оптимистичным прогнозам, цены на недвижимость в США будут падать еще полтора года. Учитывая тот факт, что уже сейчас цены на жилье в Москве выше, чем в Нью-Йорке, можно смело предположить, что кризис в США, безусловно, отразится на ценах на российское жилье. При этом надо иметь в виду, что кризисы на западных рынках перекидываются на Россию с годичным запаздыванием. Цены на жилье в США начали снижаться в середине прошлого года. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, московский рынок недвижимости и вся российская экономика находится уже в непосредственной близости от начала стагнации.

Не смотря на обще мировые отрицательные тенденции на ипотечном рынке заметим, что на конец 2007 году российский рынок ипотеки составлял около 25 млрд долларов США, или менее 2% ВВП России. Отношение рынка ипотеки к ВВП в Европе составляет от 10% до 90%, так что потенциал роста огромен.

График 1

График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 21.04.2008 по 14.07.2008 г.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 07.07.2008 по 14.07.2008 г.

График 2

Динамика структуры предложения квартир на рынке жилой недвижимости г. Омска (кол-во квартир), период с 11.06.2007 по 14.07.2008 г.

График 3

Ипотечные сделки по Омской области в количественном и суммарном выражении с 2004 г. по 2008 г. прогнозно

График 4

Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 14.07.2008 г.

Типы планировок квартир в новостройках.
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Таблица 2

Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м) на 14.07.2008 г.

Журнал «Недвижимость» № 29 (672) от 21 июля 2008 г.