А количество сделок снизилось

Гегемония спроса
Рассмотрим сложившуюся ситуацию на рынке предложения коммерческой недвижимости и обратимся к мнению экспертов, через чьи руки проходят реальные сделки. Как рассказала нам Лия Берлова, директор Центра недвижимости «Юбилейный», «рынок производственной недвижимости в Омске на сегодняшний день достаточно многообразен. По сравнению с периодом конца 90-х, предложения по продаже готового бизнеса на свободном рынке увеличились многократно.

Если раньше предложения в основном ограничивались базами, мельницами, деревообрабатывающими цехами, то сейчас уже есть предложения по продаже фирм по производству пластиковых окон, стройматериалов нового поколения, о которых 10 лет назад и не слышали. Стали чаще выставляться на продажу мини-заводы по производству круп, молочных продуктов, колбас и полуфабрикатов, кондитерских изделий. Хотя, надо сказать, спрос на такой вид недвижимости еще недостаточно высок.

Стабильное производство с высоким уровнем доходности и с серьезной маркетинговой политикой, как правило, не продается, а приносит прибыль собственникам. Крупное производство на свободные торги не поступает, здесь совсем другие игроки и другой уровень. Иностранные и иногородние инвесторы решают вопросы размещения производства в регионе, естественно, на уровне администрации города и области».

Другой наш эксперт, директор управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость», Александр Стуков разделяет такой оптимизм. По его словам, в 2007 году 20–25% всех сделок на рынке коммерческой недвижимости приходились именно на индустриальный сектор. За последние полгода отмечается рост спроса на такие объекты.

Сегмент реальной экономики активизируется, и это очень приятно. Помимо постоянно встречающегося в предложениях автосервиса на рынке появляются новые производства. В отличие от спадающего спроса на торговую и офисную недвижимость, рынок которых близок к насыщению, спрос на производственную недвижимость неуклонно растет. И будет еще больше, если будет развиваться малый бизнес. А для этого нужны и политическая воля, и высококвалифицированный менеджмент, и новые технологии.

– Сегодня мы по-прежнему наблюдаем интерес в реконструкции производственных площадей под торговую и складскую недвижимость, причем девелоперов привлекают объекты расположенные как в Центральном округе, так и на окраинах города, – замечает Наталья Кошубарова, заместитель генерального директора Regional Real Estate.

Новый ценник
Цены на коммерческую недвижимость неуклонно растут. «Это связано с естественным уровнем инфляции, повышением цен на энергоносители, стройматериалы и так далее, – считает Лия Берлова. – При этом в последнее время образовался даже некоторый переизбыток торгово-офисных помещений.

Лет 10 назад наблюдался заметный дефицит помещений такого назначения, и рынок активно начал развиваться: переводились в нежилой фонд первые этажи жилых домов на центральных магистралях, стали строиться торгово-офисные комплексы, офис-центры («Каскад», «Флагман», офисы на Щербанева, 25, 35 и др.) В связи с таким перенасыщением цены на аренду офисов в старых зданиях стабилизировались, а в некоторых случаях и снизились, реагируя тем самым на конкурентные предложения.

Тем не менее, в Советском районе до сих пор имеется дефицит небольших офисных помещений, и цены на аренду там сохраняются достаточно высокие, на уровне центра города. Маленькие магазины в центре города несколько потеряли свою актуальность в связи с новыми построенными торговыми комплексами («Континент», «Новый континент», «Триумф», «Маяк» и др.), а вот на стабильном, казалось бы, рынке складских помещений есть недостаток определенного типа складов в некоторых районах города, поскольку традиционно склады сконцентрированы на окраинах Кировского и Советского районов. И там цены значительно дешевле, чем в районах, где мало больших охраняемых складских помещений».

По словам Натальи Кошубаровой, цены на торговую недвижимость выросли на 15–20%, что сопоставимо с уровнем инфляции. Офисная недвижимость в целом продемонстрировала более серьезный рост цен вследствие структурных изменений, хотя если говорить о площадях, давно представленных на рынке, рост составил не более
11–12%. На рынке стало больше качественных объектов.

Ожидаемым событием в этом году стал ввод в эксплуатацию офиса класса «А» по ул. Орджоникидзе, 7 площадью более 3 000 кв.м. В 2007 году средняя по городу стоимость аренды была 570 руб./кв.м, в 1 квартале 2008 года – 654 рубля. Конечно, для высококачественных площадей уровень арендной ставки значительно выше.

Александр Стуков отмечает: «Рынок торговой и офисной недвижимости близок к насыщению. При этом можно утверждать, что сегмент объектов среднего класса перенасыщен. А объекты класса «А» и «В» только начали строиться в нашем регионе. Сегодня рынок затоварен торговыми и офисными объектами.

Постоянно увеличиваются сроки реализации таких зданий. Разворачивается жесточайшая борьба за арендатора, и она будет еще больше ужесточаться. Подчас арендодатели начинают снижать цены, чтобы удержать клиента. В целом же если в 2006 году рост цен на рынке коммерческой недвижимости составлял 60–70% за год, то в 2007 году прибавка сократилась вдвое: до 30–35% роста за год. В текущем году цены стоят на месте. Количество сделок по коммерческим объектам уменьшается. Риэлторские компании выживают благодаря комиссионным от крупных сделок».

Похожее мнение у Натальи Кошубаровой: «По нашим данным, количество сделок по коммерческой и производственной недвижимости снизилось. Сейчас наибольший интерес проявляется к операциям с землей».

Преобразованный спрос
По единодушному мнению наших экспертов, спрос на торговую недвижимость сравнялся с предложением. И, как следствие, у многих арендодателей возникли сложности со сдачей торговых площадей в аренду. Наряду с этим произошли изменения качественных характеристик спроса.

– Особо стоит отметить появление на рынке сетевых магазинов, в том числе и иногородних, – подчеркивает Лия Берлова. – Давно пустующие большие торговые площади обрели новый облик и новых хозяев («Наш магазин», «Астор», «АЛПИ», «Первый этаж», «Сибириада», «Технософия»), которые потеснили старых («Десятка», «Славянский», «Экономный»). Причем спрос на такие помещения сохраняется. На смену стихийно-палаточным и холодно-контейнерным рынкам приходят современные комплексы, в которых размещаются не только бутики, но и кафе-бистро, развлекательные уголки для детей. Серьезно повлияло на торговый рынок и строительство крупных иностранных центров – «Бауцентра» и METRO.

Необходимо сказать и о стремительном рынке банковских структур. Расширяются не только старые банки, обрастая филиалами, но появляются и новые, в том числе и иногородние и иностранные, которые открывают свои представительства не только традиционно в центре, но и в спальных, и в рабочих районах города.

– Можно утверждать, что рынок торговой недвижимости близок к перенасыщению, – говорит Наталья Кошубарова. – Нет уверенности, что 100% строящихся зданий будут реализованы. Хотя сегодня мы видим, что иногородние инвесторы готовы не только арендовать большие площади, но и приобретать их в собственность.

– В последнее время мы наблюдаем увеличение спроса на склады больших площадей – 6–8 тыс. кв.м, – поделился с нами Александр Стуков. – В регионе постоянно проявляется интерес к логистической недвижимости. Но никто не готов взяться за девелоперский бизнес. Строительство складской недвижимости – это долгосрочный проект, средний срок окупаемости которого 7–10 лет.

Само строительство склада по затратам дешевле любой другой коммерческой недвижимости за счет использования в качестве основного стройматериала сендвич-панелей, но современный терминал должен быть оснащен высокотехнологичным оборудованием, а это самая дорогостоящая часть логистического проекта. Неотъемлемой частью складского хозяйства выступают подъездные пути (в т.ч. железнодорожные) и большие площадки для маневрирования транспорта.

Все это требует использования больших, чем при строительстве торговой или офисной недвижимости, земельных и финансовых ресурсов. Между тем в 2007 году, по данным Knight Frank Russia and CIS, лидером по уровню доходности коммерческой недвижимости в России стал складской сектор (9,5%).

Чуткое предложение
Если анализировать представленный рынок коммерческой недвижимости на сегодняшний день в сравнении с прошлым периодом, то, как поделилась с нами своими наблюдениями Лия Берлова, некоторых позиций либо не стало совсем, либо они стали редкостью. Например, небольшие торговые павильоны и остановочные комплексы. Во многом это произошло благодаря действиям городской администрации.

Временные сооружения, построенные без проекта и не учитывающие окружающий ландшафт, уродовали облик города. Сейчас таких павильонов стало гораздо меньше. Гостиничный бизнес, бывший в зачаточном состоянии в 90-х, весьма активен сегодня. Построилось множество частных гостиниц, которые наряду с номерами предлагают и комплексное обслуживание: бани-сауны, кафе-рестораны.

Представим графически ситуацию на рынке предложения коммерческой недвижимости Омска (график 1 и 2). График 1 наглядно демонстрирует различия структуры предложения объектов, выставленных на продажу, и объектов, предлагаемых к аренде. В продажах самый богатый выбор среди квартир на первых этажах жилых домов, которые после продажи распределяются в группы торговых и офисных помещений.

Малая доля производственно-складской недвижимости подтверждает слова экспертов о потенциале данного сегмента. По словам Лии Берловой, на развитие рынка коммерческой недвижимости повлияли изменения на рынке оказания услуг. Увеличилось количество частных клиник, салонов красоты, парикмахерских и стоматологических кабинетов, некоторые периодически продаются, либо перепрофилируются.

На конец марта объем предложений деловой недвижимости составил 3 267 объявлений (график 2). Количество предложений за последний год увеличилось на 46% по коммерческой недвижимости и на 44% по земельным участкам. По данным аналитической службы компании «МИЭЛЬ-недвижимость», количество операторов, работающих на рынке коммерческой недвижимости, с начала года увеличилось на 30% и составило более 400 единиц. Здесь были учтены и случайные операторы, т.е. риэлторские фирмы, которые выставили хотя бы одно объявление о коммерческой недвижимости.

Как полагает наш эксперт Александр Стуков, в целом предложение коммерческой недвижимости будет превышать спрос. И как следствие, насыщенный рынок будет чутко реагировать на развитие бизнеса, для которого предоставляются площади. Если бизнес будет идти успешно и потребует расширения, то он предъявит спрос на новые более качественные и большие площади. В случае убыточности компании будут уходить на меньшие площади.

Чем хуже, тем лучше

С вопросом о влиянии на коммерческий рынок стабилизации цен на жилье мы обратились к Евгению Щербакову, генеральному директору Центра деловой недвижимости «Навигатор». «Рынки жилой и коммерческой недвижимости, бесспорно, взаимосвязаны. Сегодняшняя ситуация показывает еще то, что российский рынок недвижимости связан с мировым.

Я рассматриваю влияние американского и мирового кризиса как благотворное, поскольку цены на жилье стабилизировались. Кризис сказывается и на деловой недвижимости, но в меньшей степени, поскольку коммерческая недвижимость выступает как средство производства и связана с конечным потребителем опосредовано.

Условно говоря, чем хуже на рынке жилья, тем лучше на рынке коммерческой недвижимости. Сегодняшний потенциальный инвестор стал более грамотным и разборчивым, он не рискнет своими деньгами без расчета срока окупаемости проекта. Инвесторы ищут новые ниши с высокой доходностью, переходят с вложений в жилую недвижимость на коммерческую».

По мнению Александра Стукова, в коммерческую недвижимость перебегают спекулятивные инвесторы-оптовики, которые на рынке жилья закупали квартиры для последующей их перепродажи.

Г-н Стуков утверждает, что связанное с американским ипотечным кризисом общее ужесточение кредитной политики банков сокращает возможность вложений в коммерческую недвижимость, поскольку 80% клиентов для покупки коммерческих объектов привлекают средства кредитования.

Положительное влияние кризиса на рынке жилья выразилось в увеличении риэлторских фирм, оказывающих услуги на рынке коммерческой недвижимости. Это расширяет инфраструктуру рынка. Приведет ли это к снижению качества профессионального сервиса или возбудит к новым вариантам работы старых игроков рынка, покажет время.

Наталья Кошубарова отмечает: «Мы наблюдаем оживление спроса на объекты коммерческой недвижимости, в отличие от рынка жилья. Проявляется интерес к торгово-развлекательной и гостиничной сферах».

Вторит представителю Regional Real Estate Лия Берлова: «Сейчас уже ни для кого не секрет, что к Омску проявляют повышенное внимание инвесторы из других регионов и даже стран. Их интерес – это, прежде всего, строительный сегмент. Омск активно застраивается, причем не только жилой недвижимостью. Я думаю, это положительно скажется и на деловой активности города в целом и позволит облагородить облик города новыми интересными архитектурными решениями, которых достоин наш старый миллионный мегаполис».

Таблица 1

Цена предложения аренды и продажи за 1 кв.м торговых помещений в г. Омске (руб.), апрель 2007 г. и апрель 2008 г. (по данным Центра деловой недвижимости «Навигатор»)

Таблица 2

Цена предложения аренды и продажи за 1 кв.м офисных помещений в г. Омске (руб.), апрель 2007 г. и апрель 2008 г. (по данным Центра деловой недвижимости «Навигатор»)

Таблица 3

Цена предложения аренды и продажи за 1 кв.м складских помещений в г. Омске (руб.), апрель 2007 г. и апрель 2008 г. (данные по теплым и холодным складам) (по данным Центра деловой недвижимости «Навигатор»)

График 1

Структура предложения продажи коммерческой недвижимости г. Омска (доля от общего количества объявлений), на апрель 2008 г.

График 2

Предложения коммерческой недвижимости и земельных участков г. Омска (количество объявлений), с марта 2007 г. по март 2008 г.

Журнал "Недвижимость" № 17 (660) от 28 апреля 2008 г.