Что движет цены на недвижимость?

Наталия КОПЫЛОВА

С каждым днем наш город преображается: возводятся прекрасные храмы и уникальные спортивные объекты, множатся здания торговых и офисных комплексов, строятся школы, больницы и дороги, быстро растут многоквартирные дома и целые жилые микрорайоны. Цены на недвижимость также не стоят на месте и вряд ли когда-нибудь остановятся. О том, что влияет на рынок недвижимости и цены на нем, речь пойдет в нашем обзоре.

Заметной тенденцией становится переход рынка от точечной застройки к освоению масштабных проектов – новых кварталов, целых районов, жилых массивов, а может быть, и городков-спутников. Мощной предпосылкой к этому становятся программы регенерации ветхого жилья, грядущая реновация территорий, застроенных домами первых массовых серий (хрущевками).

Согласно плану жилищного строительства в Омске к 2011 году будет возведено более 4 миллионов кв.м нового жилья. В результате на рынке появится новое жилье другого качественного уровня, а наши представления о среде обитания и требования к ней существенно поменяются.

Уже в сегодняшнем предложении строящейся недвижимости обязательно упоминаются проекты квартальной застройки: «Заречный», «Прибрежный», «Юго-Западный» и др. Подобные предложения в нынешнем виде появились относительно недавно, и это наглядное отражение современных тенденций. Сам по себе принцип квартальной застройки не есть что-то совершенно новое для рынка. Однако основной отличительной особенностью, отражающей передовой уровень, является масштабность проектов. В каждом из таких проектов речь идет о строительстве не менее 1 млн. кв.м жилья.

Наряду с объемами строительства современные проекты отличают иные стандарты среды обитания. Они подразумевают не просто четыре стены на отшибе, а создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, грамотно организованную жилую сферу: однородное социальное окружение, качественное благоустройство, развитая инфраструктура.

Мало построить дома и заасфальтировать дороги. Нужны детские сады и школы, медицинские учреждения, магазины, зоны отдыха, спортивные сооружения, достаточное количество детских площадок и т.д. Все, что позволит людям чувствовать себя комфортно и независимо в своем районе. То есть люди в перспективе могут получить полный набор факторов, которые обеспечили бы им нормальную жизнь.

Концепция застройки уже сегодня подается инвесторами как конкурентное преимущество, скоро мы будем свидетелями соревнования концепций возводимых районов. Появляются анонсы привлечения к проектированию лучших иностранных проектировщиков. В отличие от местных специалистов, они обладают богатым опытом в сфере комплексной застройки и прекрасно ориентируются в современных мировых строительных тенденциях.

Это позволит найти действительно качественные градостроительные решения. Рынок строительства новостроек станет пополняться не только за счет реализации мегапроектов, но все равно речь идет преимущественно о целых жилых комплексах.

Некоторым специалистам рост жилищного строительства не внушает оптимизма, поскольку энергетического обеспечения в нужных объемах нет и в ближайшем будущем не будет. В ряде регионов этот дефицит заметен уже сейчас. Инвестиционным программам в этой области присущи длинные инвестиционные циклы, к тому же ни одна из них пока серьезно не проработана. Соответственно, решения проблемы следует ждать еще долго. А это означает, что надежда в разы увеличить объемы строительства комфортного жилья, обеспеченного электричеством, весьма слаба.

Перспективы жилищного строительства, безусловно, интересны, однако не менее интересно знать, что будет определять цены на жилье. Будут ли цены на жилье в проектах-миллионниках ниже средних по рынку? Все будет зависеть от класса проекта, качества его проработки, от того, насколько грамотно к его реализации подойдут инвестор и застройщик. Жилье в кварталах эконом-класса может продаваться немного дешевле, чем в спальных районах, построенных в советское время, и то при условии одновременного вывода сразу нескольких проектов.

Бесспорно, освоение крупных участков дает массовый выход жилья, а значит, можно рассчитывать на его относительную дешевизну. С другой стороны, это требует обладания значительными финансовыми ресурсами и предполагает долгую «игру». Потому что при освоении территории приходится вкладывать существенные средства в инженерные коммуникации, если происходит реновация застроенных территорий – стоимость проектов повышают затраты на расселение.

По данным журнала «Недвижимость», средний уровень стоимости жилья на вторичном рынке Омска с начала 2007 года вырос на 58,8%, или 16 350 руб./кв.м. Это самый значительный прирост стоимости жилья за последние 5 лет. Так, в течение 2006 г. стоимость «квадрата» «вторички» увеличилась на 8 900 руб.; в течение 2005 г. – 4 200 руб./кв. м; в течение 2004 г. – 2 770 руб./кв. м (график 1).

На омском рынке новостроек цены изменялись чуть спокойнее: если на вторичном рынке за последние пять лет цены увеличились более чем на 30 тыс. руб./кв.м, то вновь построенные метры стали дороже на 25 тыс. руб./кв.м. И здесь 2007 год стал наиболее результативным – цены на новое жилье выросли на 43,2%, или 11 040 руб./кв.м.

В результате в 2007 году по сравнению с 2003 годом квадратный метр новостроек стоил дороже в 3,5 раза, а «вторички» почти в 4 раза.

График 1
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (руб. за кв. м),
начало 2004-начало 2008 гг.

Интересно подчеркнуть, что 2007 год запомнится значительным отрывом стоимости «квадрата» на вторичном рынке от аналогов на рынке новостроек. Омск – уникальный регион, где метры старого жилья продаются дороже, чем новые. По данным Росстата, в стране около 50% субъектов Федерации имеют обратную тенденцию.

И она более логична, ведь новое жилье имеет меньший износ, оно строится из современных материалов, которые закупаются по высоким ценам, и объективно должно стоить дороже старого. Однако в нашем городе разрыв в стоимости старого и нового жилья увеличивается от года к году: в 2003 году – не более 250 руб./кв.м; в 2004 году – не более 1 500 руб./кв.м; в 2005 и 2006 годах – около 2 500 руб./кв.м; а вот 2007 год побил все рекорды – более 7 500 руб./кв.м, причем в течение года этот показатель порой превышал 8 500 руб./кв.м.

Чего ждать от цен на жилье: снижения, роста, стабильности? Это те вопросы, на которые всегда хотят получить ответы как покупатели, так и продавцы жилья.

В частности цена объекта недвижимости определяется его местоположением. На страницах нашего журнала мы ежемесячно публиковали ценовые рейтинги районов города, которые в этом материале преобразовали в итоговый годовой рейтинг первичного и вторичного рынка жилой недвижимости (графики 2 и 3).

График 2
Ценовой рейтинг районов г. Омска по итогам 2007 года, новостройки

Например, Куйбышевский район традиционно любим и продавцами, и покупателями квартир как на первичном, так и на вторичном рынке. Наверное, поэтому все 12 месяцев в году мы фиксировали максимальную стоимость квадратных метров в квартирах именно этого района. При распределении оставшихся мест в годовом рейтинге такого единодушия уже не было.

Возьмем рынок новостроек (график 2), здесь на второе место рейтинга в течение года выходили: Первомайский и Центральный районы – по 4 раза; Кировский – 2 раза; и даже Ленинский и Октябрьский районы отметились на этом месте по 1 разу за 2007 год. Но поскольку Центральный округ занимал 6 раз третье место рейтинга (именно это место округ занял в годовом «зачете»), то второе место мы отдали Первомайскому району. Последующие места распределились легко: Советский округ 6 раз занимал последнюю строчку рейтинга, результат – седьмое место по итогам года, Октябрьский округ пять раз поднимался до шестой строчки и обосновался на ней. А Ленинский район за год отметился на всех позициях ценового рейтинга, кроме первой, и занял итоговое пятое место.

График 3
Ценовой рейтинг районов г. Омска по итогам 2007 года, «вторичка»

На рынке вторичного жилья рейтинг не изменялся почти все второе полугодие. Первомайский район 10 раз за год взбирался на второе место рейтинга, Кировский округ 7 раз уверенно занимал 3 место по уровню цен, Центральный округ чаще прочих (6 раз) обосновывался на 4 месте. Ну и последние места рейтинга распределились сами собой: Ленинский округ – 5 место (удерживал его 6 месяцев в году), Советский округ – 6 место (7 месяцев за год), Октябрьский округ – аутсайдер ценового рейтинга вторичного рынка – 7 место, где район провел 6 месяцев в году (график 3).

Цены на жилую недвижимость на рынке всегда складываются из соотношения спроса и предложения, которые формируются разнообразными факторами.

Все факторы указывают на то, что цена предложения жилья в 2008 году будет расти: все выше стоимость стройматериалов, рабочей силы, энергоносителей. Но эти факторы влияют на цену продавца, а не покупателя, и здесь есть определенные вопросы.

Новые квартиры в основном покупают только те граждане, которые продали старые. Фактически идет обмен квартир через куплю-продажу: продажа + доплата = улучшенный вариант жилья. Мы уже писали, что возрастает лишь интерес к покупке жилья, усиливается активность населения на рынке недвижимости.

Кроме того, в 2008 году заканчивается действие закона, регулирующего расценки на коммунальные услуги. Цены на ЖКХ будут отпущены, и можно не сомневаться в том, что рынок недвижимости отреагирует на это немедленно и определенным образом.

К тому же близко введение с конца 2008 года налога на жилье в зависимости от его рыночной стоимости, а значит, увеличится количество собственников, желающих продать недвижимость. Но это даже вместе с увеличивающимся объемом ввода жилья нескоро перекроет существующий дефицит жилых квадратных метров.

Следует отметить большую доступность и увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов, что также не способствовало оправданиям ожиданий в отношении более дешевой недвижимости. А опасения по поводу ипотечного кризиса, скорее всего, не оправдаются. В области ипотеки россияне защищены достаточно грамотными законами, поэтому, несмотря на серьезные проблемы на Западе, существенных кризисов у нас не будет. Банки, которые ориентировались на зарубежье, подсократят ипотечные программы и кредиты. Остальные, напротив, начнут их разворачивать, и, соответственно, объемы ипотеки будут только расти.

Кроме того, ожидается, что уже летом будет принят законопроект «О строительных сберегательных кассах». Механизм строительных сберегательных касс позволит гражданам кредитовать самих себя за счет накопленных в кассе денег, а государство должно добавить на покупку квартиры. А значит, на рынке жилой недвижимости появится новый приток клиентов.

Как показывает практика, рынок регулируют не только экономические факторы. Немалую роль играют слухи, пресса, высказывания высокопоставленных чиновников и т.д. Поэтому, вопреки объективному повышению себестоимости строительства (подорожание стройматериалов, цемента, рабочей силы и прочего), точно предугадать поведение потенциальных покупателей квартир не сможет никто.

Но, несмотря на все вышеперечисленное, крайне низкий платежеспособный спрос продолжает сдерживать цены предложения. Принимая во внимание экономическую ситуацию в стране (экономический рост, рост доходов населения, положительная для страны конъюнктура на рынке энергоресурсов и т.п.), вряд ли можно прогнозировать уменьшение платежеспособного спроса. Кроме этого, хоть и наметилась тенденция по увеличению вводимых в строй объемов жилья, их явно недостаточно для удовлетворения существующего дефицита на рынке.

Как сказал классик, «строить надо, думая о будущих развалинах». Будущее абстрактно и не подлежит обсуждению, пока не случится, но оно должно быть заложено в настоящем.

Журнал "Недвижимость" № 2 (645) от 14 января 2007 г.