Снижения цен на новостройки не будет

Предлагаем нашим читателям обзор цен предложения на рынке новостроек города за период с 8 октября 2007 года по 12 ноября 2007 года. В этом номере представлен обновленный индекс журнала «Омские новостройки» и ценовой рейтинг районов, а также рассмотрены темпы ввода жилья в городе.

Рынок жилья, как и любой другой, – это постоянный поиск баланса между спросом и предложением. Покупатель хочет купить дешевле, продавец – продать дороже. Сегодня рынок – как первичный, так и вторичный – находится в состоянии равновесия. Трудно назвать его рынком покупателя, но это уже и не рынок продавца. Ценовая динамика остается положительной, но с середины лета рост составляет в среднем не более 3% в месяц (график 1). Может ли сложиться ситуация, при которой цены на жилье на первичном рынке снизятся в ближайшее время?

График 1

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска, период с 15.01.2007 по 12.11.2007 г.

По данным журнала «Омские новостройки», в конце осени нынешнего года стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке составила 35 530 рублей, что на 800 рублей (2,3%) больше, чем месяц назад. В целом с начала года на рынке новостроек цены выросли почти на 40%, ежемесячно повышаясь в среднем на 3,6%. Долларовый эквивалент одного квадратного метра в новостройках по Омску равен $1 453. Цены на омские новостройки, пересчитанные в европейской валюте, составляют 989 евро за кв. метр.

Разрыв в стоимости новых и обжитых квартир продолжает неохотно сокращаться, в начале ноября его уровень – 7 660 руб./кв.м, что по-прежнему значительно выше январских показателей, когда «квадрат» в новостройке стоил на дешевле «квадрата» во вторичке на 2 770 рублей (график 2).

График 2

График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 15.01.2007 по 12.11.2007 г.

Снижение цен на рынке жилья сегодня невозможно по объективным причинам. Повышаются цены на стройматериалы, в частности на металл и цемент. А в себестоимости строительства доля стройматериалов составляет порядка 50 процентов. Кроме того, снижение стоимости на жилье не стимулирует спрос, как это происходит в других сегментах рынка, а, напротив, снижает его – клиенты, ожидая, пока цены упадут до максимального предела, вообще перестают покупать квартиры. Поэтому строительные компании не идут по пути снижения цен.

Общедоступной остается информация о ценах предложения, она выступает основным ориентиром для инвестора, часто становясь поводом для дезинформации, поскольку реальные сделки совершаются с дисконтом, а его величина зависит прежде всего от категории жилья. Цены на элитное жилье растут всегда. Нельзя сказать, что в Омске ощущается острый дефицит предложения качественного элитного жилья, однако спрос на него с ростом стоимости не снижается: для покупателя, способного купить «элиту», цена квадратного метра не является определяющим фактором, ему важно найти подходящий вариант.

Массовое жилье наиболее чувствительно к перепадам на рынке. В моменты интенсивного роста оно дорожает быстрее всего, потому что на него самый большой спрос. Когда рынок стабилизируется, происходит коррекция, цены на жилье эконом-класса (панельные дома и дома с неудачным местоположением) останавливаются быстрее всего или демонстрируют небольшую отрицательную динамику (график 3).

График 3

График изменения средней цены предложения на рынке новостроек г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 15.01.2007 по 12.11.2007 г.

Помимо категории жилья цена предложения зависит и от срока экспозиции и от округа, в котором располагается квартира. Обратимся к нашему рейтингу районов: таблица 1.

График 4

Ценовой рейтинг районов Омска на 12.11.2007 г.

Таблица 1

Рейтинг районов Омска по стоимости новостроек в ноябре 2007 года

В сегодняшнем рейтинге новые места нашли практически все районы городе: неизменными остались лишь лидер и аутсайдер. Это соответственно Куйбышевский район, где квадратный метр стоит чуть больше 41 тыс. рублей, и Ленинский округ, где «квадрат» оценивается на уровне 38 тыс. рублей. Интересно, что в районах, где цены в течение года были значительно «подогреты» (Куйбышевский, Первомайский, Кировский), темпы роста замедляются. Самое заметное событие в рейтинге – выход Центрального округа на почетное второе место с ценой квадратного метра 36 тыс. рублей. Этому содействует возрастающее предложение и приближающиеся сроки сдачи квартир в домах на ул. Масленникова, Яковлева, Фрунзе, Волочаевская.

Наибольший темп роста цен за последний квартал наблюдается на 4-комнатные квартиры (+15%) (график 5). Это может объясняться увеличением популярности многокомнатных квартир, так как в нынешнем году основная масса клиентов приобретает жилье для проживания (как правило, покупатели – люди семейные), а не в инвестиционных целях.

График 4

График изменения средних цен предложения 1-,2-,3-,4-комнатных квартир в новостройках г. Омска с 15.01.2007 по 12.11.2007 г. (тыс. руб. за кв.м)

Первичный рынок Омска продемонстрировал небывалый за последние годы рост предложения. Объем выведенного на рынок в III квартале жилья составил порядка 220,4 тыс. кв.м, что почти на 10% превзошло показатели II квартала и на 4,5% показатели аналогичного периода предыдущего года.

Всего за 9 месяцев текущего года, по данным Омскстата, на первичный рынок выведено 581,2 тыс. кв.м жилья, что на 13 % превысило объемы вывода объектов нового строительства за аналогичный период 2006 года (график 6).

График 5

Ввод жилья на территории Омска за 3 квартала 2005, 2006 и 2007 гг. (тыс. кв. м)

В ноябре текущего года на рынке Омска было представлено порядка 200 строящихся домов. Лидером по числу объектов нового строительства является Кировский округ. Сегодня на его территории возводится 69 домов. Второе и третье место занимают Центральный и Куйбышевский районы, где порядка 60 и 30 жилых объектов соответственно. Чуть меньше 20 домов строится в Октябрьском и в Первомайском районах, в Советском и Ленинском –совсем мало: в сумме не более 20 домов.

В целом по стране в январе-сентябре 2007года, по данным Федеральной службы государственной статистики, введено в эксплуатацию 375,9 тыс. квартир общей площадью 34,0 млн. кв. метров, что составило 131,3% к соответствующему периоду предыдущего года. Для сравнения: за три квартала 2006 года темп роста жилищного строительства к январю-сентябрю 2005 года составлял 111,6%. Доля Омской области в общероссийском объеме строительства, как и по итогам полугодия, составила 2,3%.

Сегодня цены на жилье на первичном рынке достаточно устойчивые. В ближайшее время не стоит ожидать их резкого повышения или понижения, поскольку для рынка недвижимости всегда характерна ассиметричная устойчивость цен: растут хорошо, снижаются неохотно. Небольшой рост сохранится до конца года, затем к Новому году рынок стабилизируется в связи с началом праздников и переносом сделок на начало будущего года. После Нового года стоит ожидать роста цен, так как будет расти спрос на рынке недвижимости.

Наталия КОПЫЛОВА

Журнал «Недвижимость» № 46 (638) от 19 ноября 2007 г.