Так меняются цены на недвижимость

Наталия КОПЫЛОВА

Наш обзор поможет вам сориентироваться в ценах предложения и в ситуации на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости нашего города.

По нашим данным, в середине сентября средний уровень стоимости жилья на вторичном рынке составил 41 830 руб./кв. м, на рынке новостроек – 34 030 руб./кв. м. С начала нынешнего года стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке увеличилась на 50,4%, а на квартиры в новостройках – на треть (33,3%). Ежемесячное повышение цен в новостройках (3,7%) отстает от аналогичного показателя на рынке «вторички» (5,6%), в результате квадратный метр в новых квартирах стоит на 7 800 рублей меньше, чем на вторичном рынке.

В первом полугодии 2007 года мы отмечали жесткую обратную зависимость между количеством комнат в квартире (площадью) и стоимостью одного квадратного метра жилья, характерную и для первичного, и для вторичного рынка жилой недвижимости Омска. Рассмотрим, что происходит со стоимостью квадратного метра в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах на вторичном рынке (ее динамика с начала года представлена на графике 1). Самую высокую котировку на вторичном рынке жилья имеют квадратные метры в однокомнатных квартирах, где «квадрат» в среднем стоит на 6,25% больше, чем в двухкомнатных и на 10% чем в трехкомнатных квартирах.

Вообще однокомнатные квартиры традиционно привлекательны для покупателей, а их доля в структуре предложения вторичного жилья относительно небольшая. Вместе с тем рост цен на квартиры с разным количеством комнат неравномерен. Любопытно, но прирост стоимости метров в однокомнатных квартирах с начала года имеет наименьшее значение – 44,0% против 44,6% в двухкомнатных и 52,5% в трехкомнатных квартирах. На графике 1 видно, что разброс цен к сентябрю месяцу сокращается. Данная тенденция выравнивания цен характеризует моменты стабилизации рынка в летний период.

График 1
График изменения средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от количества комнат (тыс. руб./кв. м), период с 22.01.2007 по 17.09.2007 г.

На рынке новостроек города квадратные метры в однокомнатных квартирах в среднем стоят на 6,5% больше, чем в двухкомнатных и на 7,2% чем в трехкомнатных. Это неудивительно, ведь они привлекают покупателей своей небольшой общей стоимостью. Стоимость квадратного метра в двух- и трехкомнатных квартирах на первичном рынке практически совпадает, а порой трехкомнатный «квадрат» стоит больше, чем двухкомнатный, например, в августе на 2,4%, а в сентябре на 1,1%.

Кроме того, в отличие от «вторички» на рынке новостроек не происходит сближения стоимости квадратного метра однокомнатных квартир со стоимостью двух- и трехкомнатных. Наибольший прирост стоимости с начала года произошел у трехкомнатных квартир – 34,1%, чуть меньше – 33,3% у однокомнатных и самый низкий прирост у двухкомнатных квартир – 30,9%. Вообще сейчас двухкомнатные квартиры строят больше всего. Именно поэтому все тенденции рынка так хорошо видны именно на них.

График 2
График изменения средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от количества комнат (тыс. руб./кв. м), период с 22.01.2007 по 17.09.2007 г.

График 3
График средних цен предложения на жилье в г. Омске в зависимости от месторасположения (тыс. руб./кв. м), на 17.09.2007 г.

В середине сентября текущего года самые дорогие метры жилья находятся в Куйбышевском районе (график 3), где средняя цена достигает на первичном рынке 40 050 руб./кв. м, на вторичном рынке – 46 810 руб./кв. м. Затем следуют квартиры Первомайского района, где средняя цена 35 150./кв. м и 42 460 руб./кв. м на первичном и вторичном рынке соответственно.

Названные районы города удерживают позиции ценовых лидеров на рынке жилой недвижимости города вот уже четыре месяца подряд, при этом их отрыв от средних по городу показателей позволяют предположить, что смена лидеров ценового рейтинга не станет событием ближайших месяцев. В Советском районе стоимость жилья остается одной из самых доступных в городе: цена одного квадратного метра в новостройках 32 030 рублей и 39 980 рублей на «вторичке», что в среднем на две тысячи рублей ниже среднегородских цен.

Предлагаем вам обратить внимание на отклонение стоимости 1 квадратного метра от среднего уровня цен, в зависимости от местоположения дома в том или ином районе г. Омска (диаграммы 1 и 2). На вторичном рынке стоимость 1 кв. м жилья в Куйбышевском районе существенно превышает среднее значение. Немного ниже среднего значения стоимость 1 кв. м. жилья в двух- и трехкомнатных квартирах Октябрьского и Советского округов.

Это и понятно, ведь здесь расположено наибольшее количество квартир, которым более 30 лет, в том числе и в панельных хрущевках. На рынке новостроек нашего города дифференциация стоимости квартир по районам более значительна. В большинстве районов стоимость 1 кв. м в двухкомнатных квартирах ниже, чем в трехкомнатных. Если вы планируете покупку квартиры в новостройках, то наиболее привлекательными для вас могут стать «квадраты» двухкомнатных квартир в Ленинском округе (правда, будьте готовы перебраться на Московку) и метры трехкомнатных квартир Советского района как самые доступные.

Диаграмма 1
Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска в зависимости от количества комнат и месторасположения (тыс. руб./кв. м), на 17.09.2007 г.

Диаграмма 2
Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от количества комнат и месторасположения (тыс. руб./кв. м), на 17.09.2007 г.

В нашем обзоре мы оперировали ценами предложения. Цены, которые мы увидели, лишь отражают желание продавца, на самом же деле цены сделок могут быть ниже в результате торга, и отследить их значения невозможно. Поэтому пока ограничимся лишь констатацией того факта, что стоимость жилой недвижимости нашего города продолжит умеренный рост, поддерживаемый ценовыми ожиданиями продавцов на вторичном рынке и инфляционными ожиданиями застройщиков на первичном.

Журнал "Недвижимость" № 38 (630) от 24 августа 2007 г.