Склад – звено в логистической системе

Наталия Копылова, Светлана Тарута

В настоящее время рынок складской недвижимости развивается медленнее других сегментов коммерческой недвижимости. И это при значительном неудовлетворенном спросе. Интерес представляет опыт московских логистических центров, которые уже сделали выводы из совершенных когда-то ошибок.

Еще недавно как основной вариант арендаторы рассматривали просто какие-то производственные помещения без дополнительных услуг: главное, было бы где хранить свой товар. При этом предпочтение отдавалось площадям, расположенным поблизости или в одном здании с офисом или производством. Теперь же требования ужесточаются, учитывая влажность воздуха, твердость покрытия, вентиляция, пожаротушение и т.п., а значит, структура рынка должна несколько измениться в пользу более качественных и профессиональных складских площадей. В соответствии с последними тенденциями, крупные компании рассматривают склад уже не обособленно, а как одно из звеньев логистической системы.

Изучая ситуацию на рынке складской недвижимости, в первую очередь следует получить ясное представление о складах. Сделать это не так легко. Общепринято подразделять складские комплексы на классы – А, В, С. Однако неудовлетворительное состояние значительной доли складов в Омске делает обоснованным выделение из того же объема еще и класса D.
Но особые сложности с классификацией возникают из-за того, что разные компании неодинаково определяют признаки складов высших классов, причем каждая из компаний способна внятно и убедительно объяснить, почему она исходит из тех или иных характеристик.

Риэлторы признают необходимость общепринятой классификации, поскольку отсутствие единых правил разделения складских помещений на классы, размытость параметров не столь безобидны для рынка, как может показаться. Это приводит к непониманию между инвесторами и девелоперами, продавцами и покупателями, арендаторами и арендодателями.
Ситуацию усугубляет то, что строительство складов как отдельное инвестиционное направление возникло позже, чем, например, торговое или офисное. Молодость этого рынка, с одной стороны, сулит хорошие перспективы развития, с другой, объясняет нехватку готовых предложений, отсутствие баланса между спросом и предложением.

По мнению экспертов, у инвесторов есть разные причины вкладывать деньги в складскую недвижимость в России, и одна из них – более высокая по сравнению с Европой ставка доходности. Другая – стремление диверсифицировать портфолио, если уже есть вложения в другие сегменты, например, желанием эффективно использовать непрофильный для своего основного бизнеса актив – землю, реализовав собственный девелоперский проект. Еще одна причина – постепенное насыщение рынка офисными и торговыми площадями.

В настоящее время складская недвижимость становится привлекательной для инвестора, который рассматривает проект как финансовый инструмент, как вложение с гарантированным получением дохода. Уровень доходности при реализации проектов строительства складских помещений оценивается скромными для наших реалий цифрами в 15-20% годовых. Немал и срок окупаемости такого объекта— 6-8 лет. Однако, даже несмотря на такие «недостатки», можно отметить несомненную привлекательность подобных проектов: себестоимость и сроки строительства складских комплексов значительно ниже, чем те же показатели торговых и офисных помещений.

Основное предложение складской недвижимости сконцентрировано в Москве и Подмосковье, хотя наблюдается начало активного развития регионов: Екатеринбург, Калининград, Новосибирск, Самара. И наш регион не исключение. Отметим основные тенденции на омском рынке.

Высококачественные складские помещения, подпадающие под категорию А и В в нашем городе практически отсутствуют. В первом квартале 2007 года на рынке города были представлены в основном складские помещения класса С и D – ангары или производственные помещения, подвалы. В Омске всего четыре склада класса В. Два из них эксплуатируются собственниками и не выходят на открытый рынок по предоставлению услуг хранения. Это складской терминал ОАО «Инмарко» и логистический центр «ТД Шкуренко». Последний– площадью 10 тысяч квадратных метров– выполнен с применением новейших европейских технологий, в соответствии с которыми оборудован многоярусными стеллажами, современным холодильным оборудованием и системой складского учета. Есть примеры, когда отдельные компании выходят на рынок логистических услуг, высвобождая собственные площади и предоставляя услуги ответхранения. На открытом рынке услуг хранения присутствуют такие игроки, как складской терминал ОАО «Омсктехоптторг» и складской комплекс ООО «Интер Терминал».

Существует достаточно большое предложение складской недвижимости еще советских времен, и она часто остается невостребованной, хотя ставки аренды здесь существенно ниже. По мнению Е. С. Щербакова, генерального директора ООО «ЦДН «Навигатор», в процентном соотношении эти объекты составляют не менее 90% от общего количества омских складов. В настоящее время они требуют качественной реструктуризации и модернизации, поскольку были построены до 1990 года.

В последнее время участники московского рынка считают, что дефицит лучше определять не по классам, а с точки зрения географического расположения. Вся складская недвижимость Омска сконцентрирована в сложившихся промышленных зонах, находящихся в городке Нефтяников (проспект Мира, ул. Комбинатская), Октябрьском округе (ул. 4-я Транспортная), старом Кировске (ул. Мельничная, 1-я, 2-я Казахстанская), Центральном округе (ул. 3-й Разъезд, ул. 5-я Северная, 22-го Партсъезда). В современных условиях это уже не может удовлетворять потребности логистических операторов и компаний, работающих в розничной торговле, которые и формируют спрос на складские помещения.
С точки зрения площади, наиболее востребованными являются складские помещения площадью от 1 до 3 тыс. кв.м или до 1 тыс. кв.м. Однако в настоящее время отмечается возрастающая потребность и в гораздо больших площадях (от 10 тыс. кв.м и выше). Это обусловлено увеличением спроса на высококлассные склады за счет постоянно растущих запросов ритейлеров, которые активно расширяют свои торговые площади.

Для тех, кто в настоящее время принимает решение о покупке или продаже складских площадей полезной будет информация, предоставленная ООО «Агентство Мониторинга Рынка Недвижимости» о стоимости складских помещений в I кв. 2007 г. по округам г. Омска (график 1).

Арендаторам и арендодателям полезной станет информация от ООО «Агентство Мониторинга Рынка Недвижимости» о том, что на конец первого квартала 2007 года средняя месячная ставка аренды складских площадей в Омске составляла 127 руб. за кв. метр.

Базовая ставка аренды, как правило, жестко фиксируется на весь срок заключения договора, а это 5-10 лет. Поэтому все проекты, выходящие в 2007-2009 гг. и обладающие похожими характеристиками, будут существовать в рамках установленной на несколько лет вперед ценовой политики. Однако в целом рост арендных ставок будет возможен за счет роста стоимости коммунальных услуг или операционных расходов.

В то же время объем неудовлетворенного спроса превышает предложение и по итогам года возрастет. Неудовлетворенность спроса позволяет собственникам не только удерживать цены, но и повышать их в течение года. В связи с чем потенциальные платежеспособные арендаторы ориентированы на аренду с последующим выкупом.

Сложившаяся на рынке складской недвижимости ситуация объясняется перевесом интересов инвесторов в сторону торгово-офисного сектора, который обладает более быстрой окупаемостью вложенных денежных средств.

Стабильный рост экономики, доходов населения, а следовательно, развитие торговых сетей и расширение российских и зарубежных компаний – основные предпосылки для развития сегмента складской недвижимости. Растет и важность Омского региона как транспортного узла страны. Если учесть динамику развития Омска и региона, его близость к Казахстану и Китаю, перспективы развития складского бизнеса кажутся весьма позитивными. Сейчас в регион приходят крупные игроки сетевого ритейла, одним из требований которых является наличие складов класса А.

Так в рамках совместного проекта «Мегалоджикс» в Омске будет начато строительство первого логистического комплекса класса А. Проект реализуют группа компаний «Авалон» и английская инвестиционная компания Raven Russia. Площадь логистического комплекса класса А с автомобильными и железнодорожными подъездами – 100 тысяч кв. метров.

Кроме того, в ближайшем будущем в районе аэропорта «Федоровка» планируется открытие еще одного складского комплекса класса А. Его возведением занимается компания «Миллениум». О планах строительства логистических центров класса А в Омске также заявляла компания «Евразия логистик».

С приходом в город федеральных торговых сетей проблема складских помещений обострилась и станет решаться более активно, а значит, участники омского рынка могут наступить на те же грабли, что и их московские коллеги. Остановимся на негативном опыте становления рынка складской недвижимости столицы.

Наиболее распространенным недостатком, который понижает ликвидность при проектировании складских объектов, является неправильное соотношение общей площади застройки и площади, отведенной для подъезда, стоянки и маневров транспорта.
Действительно, как отмечают участники московского рынка, в свое время в погоне за эксплуатируемыми площадями девелоперы отводили под застройку до 70-75% участка и более, что в дальнейшем затрудняло эксплуатацию склада, лишало большегрузные автомобили площадок для маневрирования, не оставляло места для парковки. Сегодня девелоперы пришли к пониманию того, что площадь застройки не должна превышать 50%, при особо благоприятных условиях – 60%, территории складского комплекса. Другая трудность с реализацией объекта на рынке связана со специализацией объекта. Так, некоторые склады строятся под конкретный бизнес, складирование определенного товара. Но наибольшим спросом пользуются универсальные помещения, то есть приспособленные под большой спектр товаров.

С приростом складских площадей в Омске обострится транспортная проблема. Например, сейчас в Москве предприниматели перевозят и складируют продукцию ночью.

Самая распространенная проблема – перевод земель, получение разрешения на отвод тех или иных коммуникаций. Часто возникают трудности, вызванные недостаточным обеспечением электроэнергией.

В заключении необходимо сказать, что положительная тенденция к изменению ситуации на рынке складских помещений уже намечена. Ситуация, когда предложение не удовлетворяет спрос, вскоре должна измениться. Уже сейчас дальновидные иногородние и иностранные инвесторы демонстрируют повышенный интерес к складской недвижимости нашего региона. Хочется верить, что это станет стимулом и для омских предпринимателей.

Журнал "Недвижимость" № 25 (617) от 25 июня 2007 г.