Рады бы в рай, да цены...

Светлана Тарута

Предлагаем нашим читателям обзор цен предложения на рынке новостроек города за период с 14 мая по 11 июня 2007 года, обновленный ценовой рейтинг районов и сравнение Омска с другими городами.

Средние цены по городу на новостройки за последние полгода увеличились на 23,9%, в том числе на 2,4% с 14 мая по 11 июня и на последнюю дату составили 31,63 тыс.руб. за 1 кв.м. Это в среднем на 740 рублей больше за каждый квадратный метр в новом доме, чем месяц назад (график 1).

С учетом инфляции средние цены на первичном рынке жилья подросли на пятую часть с начала года, в тоже время стоимость вторички подросла на треть. На середину года цена на жилье в новостройках, меньше цены на вторичном рынке на 6 980 руб./кв.м (график 2).

График 1
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен в новостройках г. Омска,
период с 15.01.2007 по 11.06.2007 г.

График 2
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв.м), период с 15.01.2007 по 11.06.2007 г.

Рассмотрим наш ценовой рейтинг районов города (диаграмма 1). С максимальной ценой в 37 950 руб./кв.м. лидирующую строчку занимают новостройки Куйбышевского района, с начала года ценник здесь вырос на 30%. А на вторую ступень поднялся Ленинский район – 31 460 руб./кв.м. У него максимальный из всех районов прирост (+31%) к ценам в начале года. Столь необычное положение объясняется тем фактом, что большинство квартир выставленных на продажу в Ленинске либо сданы в эксплуатацию, либо находятся на завершающих этапах строительства. Вернулся в призовую тройку Первомайский район – именно там больше всех подросли цены новостроек за последний месяц (+4,7%) и +23% с начала года. Здесь средний ценник составляет 31 330 руб./кв.м, тоже из-за обилия предложений в домах, готовящихся к сдаче в ближайшее время: будь то панельные новостройки по ул. Малиновского или 9-ти этажный кирпичный дом по ул. Физкультурная. Центральный район, где цены хоть и выросли на четверть с начала года, выбыл из тройки лидеров, здесь средняя цена квадратного метра 31 130 рублей. Из-за последних скандалов со срывом сроков строительства и несоответствующего качества новостройки Кировского района прибавили всего 1,0% за месяц, впервые опустились на пятую позиция нашего рейтинга – 31 110 руб./кв.м (+21% за полгода). Строящееся жилье Октябрьского района по 30 610 руб./кв.м (+23% с начала года) на предпоследней строчке. С разрывом более чем в восемь тысяч рублей от лидера последняя позиция в рейтинге принадлежит малочисленным новостройкам Советского района, здесь средняя стоимость сложилась в 29 580 руб./кв.м.

Диаграмма 1
Ценовой рейтинг районов г. Омска на 11.06.2007 г.

Ну, а если мы проведем сравнительный анализ, расширив границы до рамок страны то по официальным данным Росстата Омск вошел в число 38 субъектах Федерации, где цены в январе – марте поднялись более чем на 10%, а ведь существуют еще регионах, где они подросли почти в полтора раза. Самая дорогая по стране стоимость жилья в Москве и на начало июня составила 4 090 $/кв.м, согласно данным www.irn.ru. Как сообщает Росстат за январь – март в среднем цены на российскую недвижимость выросли на первичном рынке на 6,5%, на вторичном – на 7%. В абсолютных значениях 1 квадратный метр стоил в среднем по России в I квартале 41 000 руб. в новостройках, 41 900 руб. – на вторичке (таблица 1).

Таблица 1
Средние цены на рынке жилья за 1 кв.м. общей площади по субъектам Российской Федерации, рубль, I квартал 2007 года (выборочно по данным Росстата)

В свете последних событий, когда на федеральном уровне министр финансов Алексей Кудрин в ходе обсуждения проекта федерального бюджета на 2008-2010гг. в Госдуме сообщил, что доля граждан, которые смогут самостоятельно приобрести квартиру или взять ипотечный кредит на эти цели, возрастет с 17% в 2007г. до 28% в 2010г. И президент РФ Владимир Путин предложил выйти на объемы строительства одного квадратного метра жилья на гражданина России в год к 2010 году. Заметим, что в Омске в 2006 году на одного жителя вводилось 0,6 квадратных метра, в 2007 году запланировано – 0,7 «квадрата», а к 2010 году прогнозный расчет ввода жилья составит 1,05 квадратных метра на человека. И в нашем регионе бурно развиваются ипотечные программы кредитования покупки жилья (до 2010 года поставлена задача довести количество выдаваемых в год ипотечных кредитов до 6000, за 2006 год в Омске и области было выдано 4 900 ипотечных кредитов на общую сумму около 3 млрд. рублей, что в два раза больше, чем в 2005 году). Все это казалось бы должно вселять надежду в умы омичей, но…

Если исходить из того, что строительный цикл составляет 2-2,5 года, то объекты, которые в 2010 году будут сдаваться в эксплуатацию, должны начать строиться уже в 2007-2008 годах. А между тем Минстрой Омской области намерен применять санкции к нерадивым строителям, срывающим сроки сдачи жилья и у застройщиков зон регенерации ветхого жилья возникают серьезные проблемы с жителями застраиваемых территорий.

И самое главное доступность возводимого жилья. На это можно ответить простыми цифрами: в начале года простая однокомнатная квартира стоила порядка 1 млн. 120 тыс.руб., то сегодня ее цена равна 1 млн. 400 тыс.руб., т.е прибавила 23,9%. В то время как среднемесячная начисленная заработная плата выросла на те же проценты, но только за год.

(Два нижеследующих вреза не «привязаны» к тексту и располагаются на усмотрение технического редактора.)

Диаграмма 2
Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 14.05.2007 г. по 11.06.2007 г.

Таблица 2
Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 14.05.2007 г. по 11.06.2007 г.

Местоположение дома.

Удобное – близкое к остановкам транспорта, дорожным развязкам, в районе с развитой инфраструктурой. Неудобное местоположение характеризуется отсутствием вышеперечисленных параметров.
Типы планировок квартир в новостройках.

К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Журнал "Недвижимость" № 24 (616) от 18 июня 2007 г.