Первым быть выгодно

Светлана Тарута

Первые этажи жилых домов традиционно считаются отдельным сегментом рынка недвижимости. Жить на первых этажах хотят далеко не все, а вот снимать помещение под офис или магазин– многие. По оценкам экспертов, этот сегмент занимает 20–30% от совокупного объема рынка. Предлагаем нашим читателям обзор коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах жилых домов.

Плюсы и минусы

У данной формы организации коммерческой недвижимости есть свои положительные и отрицательные стороны. Вот какие ответы мы получили от экспертов по этому поводу. По словам генерального директора Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгения Щербакова: «Практически все многочисленные классификации торгово-офисной недвижимости за основу берут масштаб и технический уровень объекта, с связи с этим интересующие нас помещения, расположенные на 1-х этажах жилых домов, автоматически попадают в класс С или D. Эти объективные ограничения по площади, высоте помещения и техническим характеристикам и являются основными «минусами» этих объектов. Что касается неоспоримых преимуществ, то это близость к потенциальным потребителям, так называемая «шаговая доступность», возможность организовать предприятия торговли более мелкого формата «возле дома» и т.д.».

Как заметил Михаил Актушин, директор агентства недвижимости и оценки «Консалтинг-центр»: «Явным «плюсом» расположения коммерческой недвижимости на первых этажах жилых домов выступает близость к непосредственному потребителю. Главным «минусом» можно считать соседство с жильцами дома, которое влечет за собой ряд ограничений (например, согласование с ними вывесок), а также подчас дополнительные затраты по благоустройству прилегающей территории, обустройству фасада здания и пр.»

Что? Где? Почем?

Наибольшим спросом первые этажи жилых домов пользуются у компаний, оказывающих различные услуги населению: юридических и нотариальных контор, туристических агентств, пунктов ремонта обуви и одежды, парикмахерских и салонов красоты, мелких торговых точек. Стоит отметить, что профиль деятельности арендаторов первых этажей зависит от близости к центру. В центре города это банки, стоматологические кабинеты, турагентства и элитные магазины, а в спальных районах — пункты обслуживания, магазины шаговой доступности, сберкассы и аптеки. Таким образом, в домах, находящихся в центре города, могут разместиться компании, чей сервис ориентирован на большой поток разноплановых клиентов. На окраинах и вдали от наиболее значимых транспортных потоков — фирмы, предоставляющие локальные сервисы, рассчитанные на жителей конкретного района.

На первых этажах элитных жилых домов могут успешно размещаться компании, бизнес которых носит камерный характер и не нацелен на привлечение большого числа клиентов. Прежде всего, салоны красоты, стоматология, отделения банка по работе с физическими лицами, пункты приема химчистки, медицинские центры и спортивные залы.

По данным г-на Щербакова: «На протяжении по-следних лет спрос на первые этажи жилых домов остается устойчиво высоким, и, к сожалению, невосполненным. Потенциальными покупателями помещений такого рода становятся представители бизнеса, ориентированного на население (бытовые услуги, нотариальные, адвокатские конторы, агентства недвижимости, небольшие магазины и т.д.). Самым большим спросом пользуются традиционно объекты площадью от 50 до 100 кв.м.». По оценке г-на Актушина: «Спрос на недвижимость данного формата очень высок. Площади таких объектов колеблются от 40-50 до 200-300 кв.м.»

«Первыми начали осваиваться центральные магистрали города – от ж/д вокзала до Советского исполкома, т.е. пр. Маркса, Кр. путь, пр. Мира, затем магистрали, прилегающие к основными транспортным магистралям города, теперь дело дошло до улиц внутри жилмассивов и т.д. Наличие невосполненного спроса определяет постоянный рост цен на недвижимость такого рода. По сравнению с 2002 -2003 годами цены возросли в десятки раз», – сказал нам Евгений Щербаков.

Доходное место

Если в советские времена «первоэтажные» квартиры с видом на шумную улицу считались неликвидными, то сейчас они превратились в «золотую жилу». Люди, живущие в «доходных местах» (окна на дорогу, постоянный поток машин и прохожих), могут извлечь из своего положения весьма ощутимую выгоду. Многие из них, продав квартиру, очень удачно решили свой жилищный вопрос. Правда, это касается только отдельных, самых привлекательных для торговли зон в центре города. Большая часть покупателей таких квартир превращаются в рантье, сдавая торговые площади в аренду, а предпринимателей, которые готовят квартиру для собственного бизнеса, сейчас стало меньше.

Первые этажи хорошо идут под офисы и магазины: чем оживленнее улица, тем выше цена, по которой можно будет реализовать квартиру на первом этаже. Но даже если дом стоит в хорошем, с точки зрения расположения офиса или магазина, месте, квартира с окнами на улицу будет гораздо дороже той, что «смотрит» во двор. Поскольку для офиса вход с улицы – большое преимущество. По высокой цене можно реализовать и расположенную на первом этаже угловую квартиру: вход в контору или магазин с торца здания – это также очень удобно. «Существующая разница цен на площади одного и того же дома зависит от пешеходных потоков, расположения остановок общественного транспорта, удобности подъездных путей, наличия места для парковки автотранспорта и тд.», – прокомментировал директор агентства недвижимости и оценки «Консалтинг-центр» Михаил Актушин.

Сравним цены коммерческой недвижимости на первых этажах жилых домов и в торгово-офисных комплексах. «Разница в ценах между первыми этажами жилых домов и помещениями в специализированных торгово-офисных или торгово-развлекательных центрах, безусловно, есть: если предлагается помещение на 1-м этаже жилого дома в центре города, в ликвидном месте, с хорошей транспортной и пешеходной доступностью, то цена на такой объект может превышать цену за помещение равнозначной площади в ТОК. С другой стороны, имеет место тенденция по постепенному перемещению торговли из такого рода непрофильных зданий в специализированные ТОК. Возможно, из предприятий торговли и сферы услуг в таких помещениях на первых этажах жилых домов будут представлены отдельные концептуальные заведения (бутики элитных брендов, рестораны и т.д., которые не хотят затеряться среди многочисленных торгово-развлекательных комплексов)», – подчеркнул Евгений Щербаков.

Без бумаг не обойтись

В целом регламент перевода помещений из жилого в нежилой фонд регулируется Гражданским и Жилищным кодексами (статьи 22–24), но приходится учитывать еще и акты местных властей. Чтобы запустить процедуру, прежде всего, необходимо подать в орган местного самоуправления следующие документы (ст. 23 ЖК РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ):
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустрой-ство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Это исчерпывающий перечень документов. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких–либо дополнительных документов. Напоминаем о том, что существуют ограничения по размещению в жилых домах заведений общепита и шумных объектов. Развлекательные комплексы и производственные помещения размещать на первых этажах жилых комплексов нельзя вообще. Есть ограничения по размещению наружной рекламы, особенно ночной. То есть все, что может приносить неудобства жильцам, находится под запретом.

После подачи необходимых документов начинается их движение по инстанциям. Сначала межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос о возможности использовать данное жилое помещение как нежилое. На этом этапе снова требуется представить целый ряд документов: заявление с указанием причин перевода; технический паспорт БТИ; поэтажный план и экспликацию; выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает; справку ДЭЗ о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой; заключения Госсанэпидемнадзора, Госпожарнадзора и организации, обеспечивающей содержание дома; а также учредительные документы (если собственник— юридическое лицо) и документы на собственность. Увесистая получается пачка.

По мнению Евгения Щербакова: «Официальные ограничения на перевод в нежилые помещения существовали всегда (запрет на использование помещения в производ-ственных целях и т.д.), правда, с введением нового законодательства федеральные власти пытаются несколько упростить эту процедуру, но, прямо скажем, на местах этот процесс стал не намного проще. Бывает, что процесс перевода затягивается на 6-12 месяцев и оказывается очень дорогостоящим. Если еще 3 года назад посреднические компании запрашивали 50-60 тыс. рублей за свои услуги, то сегодня эта сумма варьируется в пределах 300 тыс. рублей.»
«Процесс перевода объекта из жилого в нежилой фонд требует множества согласований. Эта процедура сложна и обременительна для обывателя, но сегодня на рынке существует множество компаний-посредников, обладающих достаточным опытом в этом деле. В зависимости от стадии согласования, такие фирмы могут запрашивать за свои услуги от 30 до 100 тыс. руб., плюсом к этому идут непосредственные и немалые суммы стоимости проектов и сборов согласующих инстанций», – подчеркнул Михаил Актушин. И еще один немаловажный аспект – после всей бумажной процедуры владельцу коммерческой недвижимости придется преодолевать неодобрительное отношение со стороны жильцов дома.

«Приятное» соседство

Жильцы дома — тоже не подарок как для собственника, так и для арендатора первого этажа. Можно выделить следующие группы конфликтов: оживленная парковка, шумное производство и большое число посетителей, загрязнение прилегающих территорий, загазованность, появление насекомых и грызунов, перепланировка, повышенная опасность для детей, гуляющих во дворе дома. В случае разногласий жильцы дома могут писать жалобы, даже подать иск в суд и добиться запрета на размещение предприятия торговли или офиса на первом этаже своего дома. Ужасней этого законного метода развития конфликта может быть порча имущества.

И вширь, и ввысь

Какие перспективы коммерческой недвижимости на первых этажах жилых домов? Торговые предприятия переберутся в торгово-офисные комплексы и на первых этажах жилых домов останутся в основном фирмы, оказывающие различные услуги. После того как помещения вдоль основных магистралей будут окончательно распределены, тенденция освоения микрорайонов, межквартальных проездов продолжится. В будущем будет расти этажность эксплуатации жилых домов под коммерческую недвижимость. Как заметил генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков: «Перспективы перевода вторых, третьих этажей в нежилые помещения достаточно определены, естественно, при условии размещения нежилых объектов на 1-м этаже. Есть ряд примеров тому: дом на пр. Маркса, 17. Уже в настоящее время при проектировании современных домов изначально предусматривается размещение коммерческих объектов в 2-х или 3-х уровнях, включая цоколь, 1, 2-й этажи». Сегмент первых этажей также будет развиваться за счет многочисленных новостроек, цокольные этажи которых изначально рассчитаны на нежилые помещения.

Журнал "Недвижимость" № 23 (615) от 11 июня 2007 г.