Торг здесь уместен

Светлана ТАРУТА, Наталия КОПЫЛОВ

Предлагаем вашему вниманию традиционный обзор стоимости аренды и продажи объектов коммерческой недвижимости на конец первого квартала 2007 года. А также обзор основных событий на рынке.

Откуда берутся такие цены

В нашем обзоре мы оперируем ценами предложения. Во-первых, это более доступная информация, во-вторых, эти цены точно отображают основные тенденции рынка коммерческой недвижимости. При этом стоит учитывать, что цена предложения превышает реальную цену реализации объекта как при продаже, так и при аренде. Это завышение цен объясняется, прежде всего, желанием владельцев коммерческой недвижимости продать объект с наибольшей выгодой, поэтому изначально выставляемый продукт имеет большой запас финансовой прочности. По словам генерального директора Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгения Щербакова: «Подчас продавец, боясь прогадать, не задумывается о том, что его индивидуальные представления о стоимости объекта не совпадают с реальными возможностями покупателей, у которых есть средства, но которые, в свою очередь, не хотят переплачивать».

Таблица 1 Цена предложения аренды и продажи за 1 кв.м торговых помещений
в г. Омске (руб.), ноябрь 2006 г. и апрель 2007 г. (по данным Центра деловой недвижимости «Навигатор»)

Обратимся к цифрам в таблицах 1-3. Проанализировав данную информацию, можно сказать, что цены аренды в некоторых случаях незначительно подросли (в пределах 20 %), что связано в большей мере с ростом тарифов на коммунальные услуги в начале года, а также с инфляционными ожиданиями населения. Тот факт, что не произошло скачка цен аренды, нужно отнести на увеличение количества предложений (строительство новых торгово-офисных центров и т. д.), высвобождение площадей. В складской недвижимости существует большое количество невостребованных объектов и, с другой стороны, невосполненный спрос на качественные объекты более высокого уровня. Это с обеих сторон уравновешивает цену аренды на данный тип недвижимости.
Цены продажи, наоборот, увеличились в пределах 20-50 % по отношению к концу прошлого года, что связано с недостатком качественных предложений, распространением различных кредитных схем и т. д. Некоторые собственники в этот период предпочитают повременить с продажей объектов, подождать, когда ситуация прояснится, т.е. когда можно будет с большей степенью вероятности делать какие-либо прогнозы относительно цен на недвижимость.

По словам Евгения Щербакова: «Цены росли, растут и будут расти – это объективный процесс, и нам от этого никуда не деться. Но сегодня на рынке коммерческой недвижимости цены явно перегреты. Они заведомо превышают реальные возможности покупателей. Поэтому в ходе торгов цена корректируется и в итоге конечная сумма сделки может быть на 5-10 %, а то и на 50 % ниже первоначальной цены предложения».

Таблица 2 Цена предложения аренды и продажи за 1 кв.м офисных помещений
в г. Омске (руб.) ноябрь 2006 г. и апрель 2007 г. (по данным Центра деловой недвижимости «Навигатор»)

Сроки экспозиции коммерческих объектов варьируются от получаса до нескольких лет. Как заметил наш эксперт: «Иногда продавец не успевает выпить чашку кофе, а специалисты уже подбирают устраивающий его вариант из банка данных потенциальных покупателей или арендаторов, стоящих в очереди за объектом коммерческой недвижимости». Значительно завышая цену, владелец коммерческой недвижимости, с одной стороны, бесплатно изучает спрос, проясняет ситуацию на рынке, и в то же время отбирает потенциальных покупателей.

Характеризуя влияние сезонности на цены, скажем, что «пиковыми» месяцами являются сентябрь-декабрь. Люди возвращаются с летнего отдыха и начинают заниматься делами. После майских праздников также наблюдается некоторый всплеск активности. «Самое парадоксальное, что именно летом, когда люди должны покупать или брать в аренду коммерческую недвижимость с тем, чтобы привести ее в порядок, подготовиться к отопительному сезону, на рынке наступает затишье. На завышенный спрос в сентябре-декабре влияет искусно нагнетаемое ожидание роста цен в новом году», – подчеркнул Евгений Щербаков.
Стоит отметить тесную связь экономики и психологии. Именно для России характерно, что в бизнесе больше второго, чем первого. Подчас эмоциональное превалирует над рациональным.

Таблица 3 Цена предложения аренды и продажи за 1 кв.м складских помещений
в г. Омске (руб.), ноябрь 2006 г. и Апрель 2007 г.
(по данным Центра деловой недвижимости «Навигатор»)

Из качественных характеристик объекта, влияющих на цену, выделяется, прежде всего, месторасположение. Вне зависимости от состояния, цена объекта в центре будет заведомо выше, чем у аналогичного, но расположенного вне центра.

Как не раз уже говорилось, в городе недостаточно высококлассных объектов коммерческой недвижимости. Причин этому множество, но одна из них – это то, что инвесторы ориентируются на уже существующие аналоги, точно их воспроизводя и не осознавая, что развитие рынка диктует новые требования к объектам коммерческой недвижимости.

На сегодняшнем рынке в формировании спроса и цен есть еще один немаловажный фактор – ипотечное кредитование. Но, по мнению многих экспертов, ипотека под те проценты, которые существуют сейчас, – это грабительская ипотека. Иногда именно она является причиной того, что цена объекта возрастает в несколько раз. «Любопытно заметить, но именно на этой почве оживились мошенники разных мастей», – сказал Евгений Щербаков.

Поэтому, принимая решение по поводу сделки с коммерческой недвижимостью, воспользуйтесь советом нашего эксперта: «Не торопитесь расставаться со своими деньгами. Спешите медленно».

Что было. Что будет

Самым заметным событием на рынке торговой и офисной недвижимости стало открытие 27 января торгово-офисного комплекса «Флагман». Изначально комплекс задумывался как семейный, не просто торговый и офисный, а с максимальным набором услуг. Так, в комплексе уже работают несколько кафе, развлекательный детский центр, скоро откроются рестораны быстрого обслуживания, супермаркет, оздоровительный центр. По словам Геннадия Сушкова (ООО «Арсенал-Центр»), около 60 % офисов уже сданы в аренду, что касается торговых площадей, свободных мест в бутиках не было уже в октябре прошлого года.
В конце марта прошло открытие еще одного торгово-офисного комплекса – «ГерценPLAZA», на площадях которого разместились такие крупные федеральные игроки, как «Снежная королева» и «М-видео».

С одной стороны, по всем законам рынка, чем больше объектов торговли сосредоточено в одном месте, тем мощнее действие синергетического эффекта, когда эффективность от слияния двух сил больше, чем сумма эффектов от этих же, но отдельно стоящих объектов. Ведь, по сути, семья, даже отправляясь за покупками, хочет вместе хорошо провести время. К сожалению, процесс хождения по магазинам часто превращается в хождение по мукам: трудно припарковать машину и сложно перейти из одного здания в другое, негде перекусить, отдохнуть и развлечься.

По мнению Дмитрия Сапунова (ООО «Omsk Real Estate Group»), в Омске должно произойти укрупнение объектов и распределение рынка между крупными игроками. Так, Metro Cash & Carry оформило в Омске в долгосрочную аренду земельный участок под строительство гипермаркета, а значит, с большой долей уверенности можно говорить, что к концу 2007 года в нашем городе откроется еще один мелкооптовый магазин формата cash & carry. На одной из последних пресс-конференции Анатолий Тиль сказал, что «Лента» и IKEA в Департамент архитектуры проекты комплексов не представили, но у них уже есть проект инженерной подготовки территорий. Холдинг DVI Group планирует реализовать в Омске проект торгово-развлекательного комплекса.

В настоящее время в стадии строительства или на этапе согласования находятся уже более 30 торговых, офисных, рекреационных объектов. Например, 16 марта градсовет Омска принял за концепцию проект застройки ул. Бударина, в результате общая площадь всех зданий планируемой застройки составит 75 тыс. кв.м, в т. ч. 34 тыс. кв.м – под торговлю, 5 тыс. кв.м – под общепит, 28 и 5 тыс. кв.м – под офисы и гостиницы соответственно.

Крупная региональная сеть супермаркетов отделочных материалов «Домоцентр» (Новосибирск) планирует открыть в Омске торговый комплекс формата DIY («сделай сам»), первым шагом стало открытие крупного оптового склада. Строительного гипермаркета в нашем городе нет, поэтому такой формат будет востребован. В настоящее время ООО «Omsk Real Estate Group» разрабатывает концепцию нового интерьерного гипермаркета «Кит» общей площадью 30 тыс. кв.м и ищет для него якорного арендатора.

В результате названных и неупомянутых проектов в 2007 г. произойдет увеличение торговых площадей почти в три раза – у нас будет 409 тыс. кв.м торговых площадей. По данным г-на Сапунова, среднеевропейский стандарт– 650 кв.м торговых площадей на тысячу жителей; в Москве он достигает 520 кв.м, в Санкт-Петербурге – 320 кв.м, а в Омске – 153 кв.м. Это в два раза ниже, чем в Челябинске и Екатеринбурге. Согласно методике «МИЭЛЬ-Недвижимость», настоящая потребность в торговых площадях в Омске удовлетворена на 65 %, в офисах – на 70–75 %.

Рынок гостиничной недвижимости в настоящее время еще далек от насыщения, несмотря на большое количество гостиничных проектов. На данный момент в Омске уже ведется строительство двух небольших частных гостиниц, инвесторами которых выступили омичи. Прийти в город с гостиничными проектами намерены «АТФ Банк» (проект пятизвездочной гостиницы сети Rixos), британская компания London & Regional Properties (L&RP), московская компания «КЕСКО-М», группа компаний «Кростон» с проектом «Орленок». Сергей Обухович (ООО «Агентство Мониторинга Рынка Недвижимости») сообщил, что показатель обеспеченности Омска – 1,5 гостиничных места на тысячу жителей. Это в два с половиной раза ниже, чем в Екатеринбурге, и в шесть раз меньше, чем в Москве. Одним из сдерживающих факторов в данном сегменте выступает отсутствие свободных участков в центре города, к тому же Омск не является туристическим городом, гостиничный бизнес у нас – сезонный. По словам г-на Обуховича, если все заявленные проекты будут реализованы, в 2008 г. показатель обеспеченности омичей гостиничными местами увеличится вдвое.

Заметным событием стало появление в начале февраля на Интернет-сайте ООО «Индустрия финансовых услуг» сообщения о продаже круглогодичной зоны отдыха на набережной Тухачевского. Для Омска это один из ярких примеров продажи готового бизнеса, хотя найти покупателя в городе будет проблематично ввиду рискованности объекта. Кроме того, в сегменте рекреационной недвижимости продолжается реализация проекта спортивного комплекса в п. Крутая Горка холдинговой группой предприятий «Миллениум». А также ИП Туманов Р. планирует строительство спортивного клуба по ул. Б. Хмельницкого, 134, 136 в. Как правило, рекреационные проекты реализуются совместно с проектами торговой недвижимости, например, все большее распространение получает формат «торгово-развлекательный комплекс (ТРК)».

Однако строительный бум торговых и офисных комплексов, а также оживление в сегменте гостиничной и рекреационной недвижимости, помимо неудовлетворенности потребности в площадях, имеет еще ряд объяснений. Во-первых, предполагается существенное увеличение денежных доходов и рост оборота розничной торговли. Во-вторых, в январе произошло снижение Центробанком РФ ставки рефинансирования, как ожидается, не последнее в текущем году, что повлечет за собой снижение стоимости привлечения заемных источников для инвестиционных проектов. В-третьих, с 1 января 2007 года вступили в силу изменения в градостроительном законодательстве, которые предписывают предоставлять все площадки под строительство с аукциона. Напомним, что для коммерческих объектов участки предоставлялись по заявкам.

Назовем основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости Омска. Если выстроить рейтинг предложения коммерческой недвижимости, то на первом месте окажется предложение торговых площадей. Несмотря на вышеуказанную тенденцию, торговых площадей недостаточно, следовательно, цена на них остается завышенной. Торговые центры имеют практически стопроцентную заполняемость арендаторами. Немалая часть строящихся в последнее время объектов не учитывает форматы, в которых ведется современная торговля, не отвечает требованиям рынка. Последнее характерно и для возводимых офисных зданий.

В заключение остановимся еще на одном событии, нехарактерном для рынка коммерческой недвижимости Омска до последнего времени. 25 марта состоялся коммерческий аукцион по продаже объектов недвижимости, готового бизнеса и инвестиционных проектов, который собрал 11 участников. Среди них московская компания, представители федеральных сетей, ряд строительных компаний с Севера и омские бизнесмены. В результате были заключены 2 сделки, в частности, московская компания приобрела в нашем городе земельные участки под строительство. Но подробности сделок не разглашаются. «Мы рассчитывали на большее количество участников, видимо, формат аукциона оказался тяжелым для Омска, – рассказал г-н Бахта. – Интерес был большой, но многие ограничивались просьбой заключить договор купли-продажи объекта». Предположительно аналогичные аукционы станут проводиться Центром развития персонала «Акцент» регулярно. Данное событие свидетельствует о качественных изменениях на рынке коммерческой недвижимости, поскольку проведение подобных мероприятий удовлетворит не только потребности привлечения инвестиций, но и потребности в создании более крупных проектов, помощи в оценке и продаже бизнеса, обеспечении прозрачности рыночной информации.

Стоит отметить, что сегодня рынок коммерческой недвижимости в Омске становится более цивилизованным. Об этом свидетельствует, во-первых, появление консалтинговых компаний, которые выстраивают сбалансированные проекты, прежде всего, торговых, офисных и рекреационных комплексов, обеспечивают концептуальное заполнение объектов. Во-вторых, готовность участников рынка к взаимодействию, переговорам, совместному обсуждению и решению проблем.

Журнал "Недвижимость" № 19 (611) от 14 мая 2007 г.