Портрет предложений вторички

Светлана Тарута

В данном обзоре рассмотрим ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке жилой недвижимости города в период с 26 февраля по26 марта 2007 года, обновим наш индекс и ценовой рейтинг районов.

Прежде чем взять краски обозначим пропорции рынка жилья города. Рисуя ушедшую зиму, высокими изобразим не только снежные сугробы, но и линию роста цен на жилье подтянем до заоблачных высот. Квартиры в новостройках с начала года стали дороже на 13,7% и стоят 29 030 руб. за один квадратный метр. На вторичном рынке, по данным журнала «Недвижимость», цена на 26 марта 2007 года достигла в среднем по городу 32,94 тыс.руб. за квадратный метр, прибавив 9,2% за месяц (диаграмма 1) и 18,4% с начала года. Разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынках вырос до 3 910 руб./кв.м, в начале года эта разница составляла 2710 руб./кв.м (диаграмма 2).

Диаграмма 1
График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке г. Омска, период с 27.03.2006 по 26.03.2007 г.

Исключая влияние инфляции (общего изменения цен), чистый рост средней цены на вторичном рынке жилья составил порядка 15 % с начала года.
Если переписать портрет другими красками пересчитаем омские цены в долларовом эквиваленте, один квадратный метр в новостройках в среднем по Омску равен 1 116 $/кв.м, вторичка – 1 266 $/кв.м.

Диаграмма 2
График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 27.03.2006 по 26.03.2007 г.

Обратимся к наброску ценового рейтинга районов (диаграмма 3), который рисуется на основе расчета среднемесячной цен за квадратный метр в каждом районе города на базе предложений на вторичном рынке журнала «Недвижимость». Лидеры здесь общепризнанны и традиционны: это Куйбышевский район, где максимально высокая по городу средняя цена 34,19 тыс.руб./кв.м, и Первомайский район со средней цифрой – 33,13 тыс.руб./кв.м. Октябрьский район занял почетное третье место (32,05 тыс.руб./кв.м), такое положение обусловлено обилием предлагаемого жилья в кирпичных домах, где цена заведомо выше. Далее следует Центральный район со средней стоимостью 31,94 тыс.руб./кв.м, здесь высокие цены «кирпича» в историческом центре уравновешиваются множеством предложений дешевой «панельки» на окраине. Ленинский район с ценой 31,70 тыс.руб./кв.м прочно закрепился на пятой позиции. Замыкают список Кировский и Советский районы, где средняя стоимость 30,41 тыс.руб./кв.м и 30,24 тыс.руб./кв.м соответственно

Диаграмма 3
Ценовой рейтинг районов г. Омска на 26.03.2007 г.

Если красками раскрасим структуру предложений квартир на вторичном рынке жилья города Омска (диаграмма 4), то здесь можно лицезреть следующие картины. В зависимости от количества комнат четвертую часть всех продаваемых квартир составляют однокомнатные, при этом только 16% из них имеют наиболее привлекательную улучшенную планировку. Самый большой выбор вариантов предоставляется тем, кто планирует приобрести двухкомнатные квартиры, т.к. их 37 из 100 предложений. Вес трехкомнатного жилья достигает 29%, что тоже дает возможность маневрирования, как покупателям, так и продавцам.

Диаграмма 4
Структура предложения квартир на вторичном рынке города Омска, в зависимости от количества комнат, на 26.03.2007 г. (в долях от общего количества).

На структурной диаграмме 5 «Предложения квартир на вторичном рынке города, в зависимости от района», ярче других выделяются доли принадлежащие Кировскому и Советскому районам. Так как на эти территории приходится по 20% всех объявлений о продажах, то желающие купить здесь жилье могут выбирать из достаточно большого числа вариантов. А вот престижность проживания и развитая социально-культурная инфраструктура, особенно в историческом центре, сужает круг желающих выставить на продажу квартиры в Куйбышевском районе, поэтому у него всего 8% от всех предложений на рынке. Размером площади района объясняется минимальная доля – 6% предложений – у Первомайского района.

Диаграмма 5
Структура предложения квартир на вторичном рынке города Омска, в зависимости от района, на 26.03.2007 г. (в долях от общего количества).

Предложения в зависимости от материала стен и типа планировок квартир на сегодняшнем рынке распределяются таким образом (диаграмма 6), 44% занимают квартиры с обычной планировкой в панельных домах, где площадь кухни по 7 кв.м включительно, а общая площадь квартир, в зависимости от количества комнат, составит: в однокомнатных – менее 34 кв.м, двухкомнатных – менее 50 кв.м, трехкомнатных – менее 60 кв.м, четырехкомнатных – менее 80 кв.м. Еще 14% – это предложения в панельных домах квартир со стандартной планировкой по характеристике превосходящих обычную. В кирпичных домах предлагается 38% всех квартир, при этом только 4% в квартирах с улучшенного типа, где площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв. м, для двухкомнатных – 52 кв. м, для трехкомнатных – 65 кв. м, для четырехкомнатных – 90 кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Диаграмма 6
Структура предложения квартир на вторичном рынке г. Омска в зависимости от материала стен и типа планировок квартир на 26.03.2007 г. (в долях от общего количества)

Бросим взор на нашего соседа. По материалам Аналитического центра компании "Сибакадемстрой Недвижимость" www.sasn.ru, в Новосибирске средняя удельная цена в феврале по городу составила 49,25 тыс.руб./кв.м, прибавив 5,1% к аналогичному показателю января.

Если обратиться к ситуации на московском рынке недвижимости, которая, по мнению экспертов, через 2-4 года повторяется в регионах, то там согласно расчетам аналитического центра www.irn.ru в целом с начала года цены подросли на 0,1% , а за последние недели сползают вниз. Общегородской индекс стоимости жилья на 26 марта 2007 года составил 4 209 $/кв.м, что в переводе на наши родные рубли составит 109,5 тыс. руб./кв. м.

Чем воспользоваться в следующий раз, когда мы будем рисовать портрет вторички, спокойной акварелью или экспрессивной гуашью подскажет рынок.

Диаграмма 7
Диаграмма средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 26.02.2007 по 26.03.2007 г.

Таблица 1
Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), период с 26.02.2007 по 26.03.2007 г.

Типы планировок квартир вторичного жилья
В панельном жилье обычного типа площадь кухни по 7 кв. м включительно, а общая площадь квартир, в зависимости от количества комнат, составит: в однокомнатных – менее 34 кв. м, двухкомнатных – менее 50 кв. м, трехкомнатных – менее 60 кв. м, четырехкомнатных – менее 80 кв. м. Квартиры, параметры которых превосходят указанные величины, относятся к стандартному типу.

В кирпичном жилье с квартирами улучшенного типа площадь кухни более 9 кв. м. По общей площади пограничными цифрами будут следующие: для однокомнатных – 43 кв. м, для двухкомнатных – 52 кв. м, для трехкомнатных – 65 кв. м, для четырехкомнатных – 90 кв. м. Все квартиры, превосходящие обозначенные отметки, относятся к улучшенному типу, а уступающие – к обычному.

Журнал “Недвижимость” № 14 (606) от 9 апреля 2007 г.