Вопреки традициям

Светлана Тарута

Предлагаем нашим читателям обзор цен предложения на рынке новостроек за период с 16 октября по 13 ноября 2006 года. Мы постарались определить тенденции, которые проявились в этом секторе недвижимости с начала года.

Нынешнее лето на рынке новостроек в разрез с традициями было необычным: цены, как ни странно, бурно росли. Так, в июне стоимость квадратного метра достигла максимального за год значения (+5,3%). Из графика изменения ежемесячного прироста цен видно, что в августе произошел скачок на 5,1%, то же повторилось в сентябре (диаграмма 1). И, наконец, осенью, когда, судя по многолетнему опыту, цены должны расти, на омском рынке новостроек все перевернулось с ног на голову. Так, за последнюю неделю, с 6 по 13 ноября, цены увеличились только на 0,3% против средненедельного осеннего прироста +1%. За месяц, с 16 октября по 13 ноября 2006 года, средние цены по городу на новостройки увеличились на 3,3% и составили 23,61 тыс.руб. за 1 квадратный метр.

Диаграмма 1

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен
в новостройках г. Омска, период с 01.01.2006 по 13.11.2006 г.

Прирост	Цена за кв.м.
	Прирост за месяц, % Средняя цена, тыс.руб./кв.м.

С начала года средние цены на новостройки выросли на 43,5%, ежемесячно повышаясь в среднем почти на 4%. Для сравнения вспомним, что за весь 2005 год цены прибавили лишь 23,5%, то есть со средним месячным «шагом» в 2%. Как показано на графике изменения средних цен на жилье, стоимость квартир в новостройках стремительно сближается со стоимостью недвижимости на вторичном рынке, где цены поднялись на 30,1%, вырастая в среднем на 2,7% (диаграмма 2). Объясняется такая ситуация тем фактом, что строящееся жилье в большинстве своем относится к премиум-классу или бизнес-классу и расположено в престижных, давно обустроенных кварталах города.

Диаграмма 2

График изменения средних цен предложения на жилье в г. Омске (тыс. руб. за кв.м),
период с 14.11.2005 по 13.11.2006 г.

Переходя к ценовому рейтингу, отметим любопытное событие, произошедшее в ранжировании районов: Центральный район вслед за Куйбышевским прочно закрепился на второй позиции, прибавив за месяц 4,7% и 47,1% с начала года; Первомайский район вышел на третье место в городе, прибавив больше других (+7,2% за месяц и 55% с начала года, что составило 8,61 тыс.руб. за квадратный метр в новостройках). Основная масса объектов, находящихся на завершающих стадиях строительства, позволила Советскому району подняться на четвертую строчку рейтинга. Средние цены на квартиры в Советском районе набрали за месяц 2,3% роста (43,5% с начала года).

По-прежнему большинство квартир предлагается в Кировском и Центральном районах: более 70% от всех новостроек. Несмотря на многие равные условия, и по структуре предложения (в обоих районах большая часть квартир предлагается в кирпичных домах с обычной планировкой), и по наличию окраин, где цены заведомо ниже (Старый Кировск и «Амур»), и когда в центре злободневна транспортная проблема, а в Кировском округе слабо развита социально-культурная инфраструктура; все же жить в старом правобережном центре престижнее, а значит, и дороже, чем в «завтрашнем» левобережном.

К тому же качество строительства при нынешнем большом объеме ввода жилья в эксплуатацию, выходит на первое место. Региональный министр Валерий Бойко на областном совещании по вопросам качества строительства озвучил имена строительных организаций, допускающих при строительстве своих зданий серьезные нарушения. В связи с этим у рядовых омичей начинает складываться представление о застройщиках: так во многих риэлторских агентствах либо вообще не предоставляют данные об организации, которая ведет строительство, либо дают неверную информацию. Скрывают ли продавцы сведения о недобросовестных застройщиках, или проявляют свою некомпетентность остается загадкой.

Диаграмма 3

Ценовой рейтинг районов г. Омска на 13.11.2006 г.

Если обратиться к вопросу объема площадей в квартирах, предлагаемых к продаже, то интересно, что жилье с минимальной площадью занимает 24 кв.м в доме по 2-й Учхозной, 4/1, а максимальная площадь предлагается на бульваре Мартынова – более 450 кв.м. Размер площадей, в зависимости от количества комнат, от минимальной до максимальной колеблется в трехкратном размере. Цена за квадратный метр, вне зависимости от общей площади квартиры, остается на том же уровне и колеблется в зависимости от степени отделки и качества стройматериалов. Средняя площадь квартир в новостройках среди однокомнатных квартир – 44 кв.м, двухкомнатных – 72 кв.м, трехкомнатных – порядка 97 кв.м и в разделе четырехкомнатных квартир средняя величина 124 кв.м.

Первое, на что ориентируется покупатель при покупке квартиры, – общая сумма средств, которыми он располагает, а уж количество купленных комнат может многократно варьироваться. Поэтому, просматривая все объявления при выборе жилья, покупатель интересуется не рубрикой «Количество комнат», а столбцом – «Общая стоимость квартиры».

Таблица 1

Данные о минимальных и максимальных площадях квартир в новостройках г. Омска,
представленных к продаже на 13.11.2006 г.

Зададимся вопросом точности расчетов экспертов журнала и обратимся к официальной статистике. Диаграмма динамики среднеквартальных цен в новостройках построена по данным Омскстата и результатам индексов цен нашего журнала. Она наглядно демонстрирует нам, что отклонения колеблются в границах допустимых 4% (диаграмма 4).

Диаграмма 4

Динамика среднеквартальных цен в новостройках по данным Омскстата и журнала
«Омские новостройки» (руб. за кв.м), период с I квартала по III квартал 2006 г.

Если вы еще на месяц отложили решение своего квартирного вопроса, то инфляция за октябрь, по данным Росстата, обесценила ваши сбережения на 0,3%, а цены на новостройки выросли на 3,3% и на 1,7% – на жилье вторичного рынка. Продолжит ли аномальная ситуация стабилизироваться или произойдет в предновогодней суете традиционный скачок цен – узнаем из следующих обзоров рынка недвижимости в нашем журнале.

С еженедельным обновлением индекса цен журнала «Омские новостройки» можно ознакомиться на нашем сайте http://www.omskrielt.com/news.php

Диаграмма 5

Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 16.10.2006 по 13.11.2006 г.

Таблица 2

Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м), период с 16.10.2006 по 13.11.2006 г.

Местоположение дома.
Удобное – близкое к остановкам транспорта, дорожным развязкам, в районе с развитой инфраструктурой. Неудобное местоположение характеризуется отсутствием вышеперечисленных параметров.

Типы планировок квартир в новостройках.
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.