Сезонные тенденции

Михаил Аршанский

Предлагаем нашим читателям обзор цен предложения на рынке новостроек за период с 10 апреля по 8 мая 2006 года. Мы определим новейшие тенденции в этом секторе недвижимости, а также проведем некоторые любопытные сравнения.

Последний весенний месяц в разгаре, и, несмотря на то, что в апреле и начале мая в Омске приближение лета не очень чувствовалось, ценовой барометр рынка недвижимости уже показал первые признаки приближения теплого времени года. Практика циклического анализа говорит нам о том, что лето — традиционное время для стабилизации, а иногда даже и для снижения цен. И хотя нынешний год пока отличается ростом выше традиционного, тем не менее, за последний месяц наши данные показали значительное снижение темпов роста. Так, средние цены по городу на новостройки увеличились всего на 2,2% за исследуемый период, а ведь еще в прошлом месяце мы отмечали почти в два раза больший рост цен — на 3,7%.

Ценовой рейтинг районов г. Омска на 08.05.2006 года (новостройки):

Причем стабилизация наметилась не только в новостройках, но и по всему спектру жилой недвижимости, рост на вторичном рынке лишь немногим больше — на 2,4%. При этом стоит отметить, что инфляция за апрель, по данным Госкомстата России, составила 0,4%. Сравнение с ростом цен на омские новостройки, как всегда, в пользу последних, несмотря на замедление темпов повышения котировок жилья за последний месяц.

График изменения средних цен предложения в новостройках г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв .м ), период с 10.10.2005 г. по 08.05.2006 г. :

Переходя к ценовому рейтингу, отметим любопытное событие, произошедшее при ранжировании районов: средние цены на квартиры в Кировском районе вышли на второе место в городе, прибавив с начала года 18,1 процента, что почти в три раза больше, чем в Советском районе (+5,3%) или, к примеру, в Ленинском (+7,6%). О тенденции роста цен на Левобережье, основной части Кировского района, мы информировали наших читателей заранее, связав это с возможным изменением статуса различных округов Омска. В частности, на одном из заседаний градостроительного совета была одобрена часть генплана Омска, которая касается Левобережья, архитекторы предлагают создать здесь новый центр города. И вот теперь ускорение роста цен в Кировском районе по сравнению с их ростом в других районах нельзя не заметить. Если решение будет принято окончательно, думается, что цены на квартиры Левобережья начнут расти еще быстрее.

Если обратиться к изменению средних цен на новое жилье в зависимости от типа дома, то мы увидим, что котировки на панельное жилье для лидеров последнего времени почти не выросли, прибавив за последний месяц только 0,5%. Зато кирпичные дома с квартирами обычного типа повысились в цене на целых 4%. Причина такой динамики становится понятной, если посмотреть на «График изменения средней цены в зависимости от типа дома…». Мы можем заметить, что цены на эти два типа жилья практически сравнялись в прошлом месяце — 17 730 руб. за квадратный метр на кирпичное обычное против 17 460 руб. на панельное жилье. С увеличением цен на «панельку» покупатели все-таки стали выбирать квартиры в кирпичных домах, понимая, что панельное жилье, как по своим потребительским качествам, так и по долговечности, все-таки серьезно уступает кирпичному.

График изменения средних цен предложения на жилье в г.Омске за период с 10.10.2005 г. по 08.05.2006 г. (тыс. руб. за кв .м ):

Структура предложения квартир в новостройках города Омска в зависимости от района на 08.05.2006 г. (в долях от общего количества):

Видимо, некоторой « перекупленностью » в предыдущие месяцы однокомнатных квартир объясняется и ситуация, сложившаяся в секторе жилья в зависимости от количества комнат. Так, однокомнатные выросли только на 0,7, а « двушки » добавили 3%. Внимательный взгляд на представленный график убеждает нас, что двухкомнатные квартиры просто значительно отстали в цене (временами отрыв превышал 10%) от однокомнатных, и вот теперь эта разница частично компенсирована.

Знаете, в каком районе Омска сейчас выставлено на продажу больше всего квартир в новостройках? Попробовав угадать, вы наверняка ошибетесь, ведь наиболее вероятным вашим ответом будет «на Левобережье», так как этот район многие годы заслуженно считается местом наиболее активного жилищного строительства. Однако приоритеты постепенно меняются, поэтому правильным ответом на поставленный вопрос будет «в Центральном районе, в основном вблизи Амурского поселка» (на улицах Краснознаменной, Багратиона, 2-ой Сов-хозной ). 46% всех предложений квартир в новостройках расположены именно в Центральном районе, а в Кировском только 14%, хотя этот район занимает второе место по городу. И еще одно любопытное сравнение: доля предложений в Центральном районе почти в восемь раз превышает долю предложений в Ленинском районе, который и занимает последнее место по этому показателю. Такая вот неравномерная застройка.

Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв .м ), период с 10.04.2006 г. по 08.05.2006 г. :

Подобную тенденцию подтверждает и информация из пресс-службы правительства Омской области: «В Омске введено 152,2 тысячи квадратных метров жилья — это на 41,2 процента больше, чем за январь — март 2005 года. Больше всего домов построено в Центральном и Кировском административных округах Омска — 118,5 тыс. кв. метров, или 77,9 процента от общего ввода жилых домов по Омску». И хотя здесь имеется в виду только уже построенное жилье, а в нашем анализе — то, что предлагается к продаже, но в целом структура расположения новостроек совпадает.

Не может не радовать факт увеличения ввода жилых домов по нашему городу в нынешнем году из того же сообщения правительства Омской области. Будет ли это способствовать стабилизации цен на рынке омских новостроек, хотя бы сезонной, или повышенный спрос, существующий сейчас на рынке недвижимости, потянет цены и дальше вверх? Об этом вы сможете узнать из наших ближайших ценовых обзоров.

График изменения средних цен предложения 1,2,3-комнатных квартир в новостройках г. Омска с 10.10.2005 г. по 08.05.2006 г. (тыс. руб. за кв .м ):

  Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв .м ), период с 10.04.2006 г. по 08.05.2006 г. :

Типы новостроек:

Удобное местоположение дома — близкое к остановкам транспорта, дорожным развязкам, в районе с развитой инфраструктурой. Неудобное местоположение характеризуется отсутствием вышеперечисленных параметров. К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры общей площадью более 47 кв. м , двухкомнатные — свыше 79, трёхкомнатные — от 90 и четырёхкомнатные — более 110. Соответственно квартиры обычной планировки для кирпичных домов — это квартиры с общей площадью менее вышеприведённых цифр.

Индекс журнала "Омские новостройки" на 08.05.2006 г. - 18 580 (+2,2%)

журнал "Недвижимость" №19(560) 2006

Теги: жилье, недвижимость, Омск, квартира, цены