Цены: все выше, выше и выше…
01.11.2005 4347
Сергей Чугреев
В октябре этого года был проведен первый этап мониторингового исследования «Офис-центры города Омска, представляющие в аренду офисные площади». Анализ показал, что владельцы офисных центров зачастую принимают решение о размере арендной ставки стихийно. Как правило, цену за «квадрат» стараются поднять как можно выше, и в результате помещения длительное время остаются несданными, а арендодатель попросту теряет деньги. Систематическая потеря дохода происходит и в случае, если владелец помещений устанавливает арендную ставку ниже, чем она могла бы быть на самом деле. Ответить на вопрос: какова же должна быть арендная плата за то или иное помещение - непросто, но существующие на сегодняшний день критерии оценок позволяют достаточно объективно установить верхнюю и нижнюю планку стоимости квадратного метра.
Кто в списках значится
По понятным причинам «за бортом» мониторингового исследования рынка офисной недвижимости оказалось огромное количество помещений, которые предлагаются к сдаче под офисы, но, по-большому счету, таковыми не являются. Поэтому в списке объектов, о которых пойдет речь ниже, будут только офис-центры, расположенные в отдельных зданиях с арендопригодной площадью более 500 квадратных метров. Таких в нашем городе в настоящее время всего 59.
Десятка как пример
Из 59 для примера выберем 10 объектов, расположенных в разных районах города . По каждому из них были определены цены на аренду, а также коэффициент заполняемости и параметры, определяющие величину арендной ставки. Разброс цен от 280 до 678 рублей за квадратный метр, которые запрашивают за свои площади арендодатели, еще раз убеждает в том, что у них нет четкого представления об оптимальной стоимости «квадрата». Понятно, что офис офису рознь, и разницу почти в 400 рублей можно объяснить, так как по месторасположению, наличию офисной инфраструктуры и транспортной доступности рассматриваемые офис-центры отличаются друг от друга.
Таблица 1. Объекты недвижимости с наличием сдаваемых в аренду офисных помещений:
Ожидание качества
Как и ожидалось, спрос на качественные офисные помещения продолжает расти и пока превышает предложения, ведь в городе Омске как раз и наблюдается дефицит именно качественных офис-центров. В настоящее время на омском рынке превалируют офисные центры низкого класса.
Как и для других мегаполисов, для нашего города также характерна зависимость арендной ставки от того, в каком административном районе города расположен офис-центр. Анализ показывает, что наиболее низкая средняя арендная ставка на офисные помещения наблюдается в Советском округе, а наиболее высокая – в Центральном.
Таблица 2. Средняя ставка аренды в различных округах города :
Кто в рейтинге выше
С целью детализации качественного анализа рассматриваемых объектов была проведена рейтинговая оценка. На основе стандартов, принятых в сфере офисной недвижимости, выбрана простая и полная классификация, адаптированная к текущим условиям рынка недвижимости в нашем городе. Из многообразия всевозможных факторов отобраны 17 параметров, позволяющих максимально подробно охватить все стороны сравниваемых помещений, учесть региональные особенности омского рынка недвижимости. Эти параметры являются ценообразующими , и поэтому арендатору необходимо учитывать их, принимая решение при заключении договора аренды. Итоговое значение рейтинга объектов офисной недвижимости представлено в таблице 3. Все офис-центры проранжированы в соответствии с их рыночным качеством в порядке убывания.
Таблица 3. Рейтинговая оценка офис-центров Омска:
Резких скачков не будет
По оценкам специалистов, стоимость аренды квадратного метра офисных помещений в ближайшее время резко расти не будет. Учитывая влияние макроэкономических факторов – уровень инфляции, курс валют по отношению к рублю и других, - можно смело утверждать, что цены не будут ниже уже сложившихся. Но и серьезного повышения ожидать не стоит. На ставки аренды офисных площадей будут влиять ценообразующие характеристики, о которых шла речь в нашем материале. При расчете оптимальной величины стоимости квадратного метра необходимо учитывать существующие на данный период ставки в объектах-аналогах (таблица 1) и рейтинговый вес офис-центра (таблица 3).
Автор выражает благодарность специалисту ООО « Сервейинговая компания «Элеон» Вячеславу Науменко за помощь в подготовке этого материала.
"Коммерческая недвижимость в Омске" №5(05) 2005
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
