Коммерческая недвижимость: есть причины для оптимизма

 

 

 

В первом квартале этого года на рынке коммерческой недвижимости Омска наблюдалось оживление в строительстве торговых и офисных зданий. Объем возводимых сегодня новых бизнес-центров и административных зданий значительно превысил показатели последнего квартала 2004 года. Участники рынка отмечают, что данное строительство не только выгодно, но и престижно. Кроме организаций, на рынок выходят владельцы квартир на первых этажах жилых домов, которые выгодно продают свои квадратные метры с последующим переводом их в нежилой фонд. Но, несмотря на строительный бум, предложение качественных объектов на рынке офисной и торговой недвижимости по-прежнему ограничено. В целом объем предложений в этом секторе меньше спроса.

 

В настоящее время в городе строится более десяти новых офисных и торговых центров. Это здания на улицах Баррикадной, Бударина , Омской, Пушкина, Думской, Краснофлотской, 10 лет Октября, пересечении улиц Фрунзе и Герцена, по проспекту Маркса и на других главных магистралях. В основном объекты коммерческой недвижимости возводятся в деловом центре города, но постепенно идет освоение городка Нефтяников и Левобережья (планируется строительство офисного центра на проспекте Мира и торгово-офисного комплекса «Америка» по ул. Лукашевича и Дианова ).

 

Рынок на сегодня перенасыщен предложениями складских помещений, в основном находящихся на окраинах. Цены на такие помещения снижаются до 30-40 рублей за кв. метр. Несмотря на падение цен, склады часто не удовлетворяют предпринимателей. Требования к складским помещениям определенные: поближе к центру, небольшая площадь (от 50 до 100 метров ), наличие коммуникаций и современного холодильного оборудования. Такие площади в дефиците. Например, хорошие складские помещения на 3-м Разъезде предприниматели готовы ждать по нескольку месяцев. Бизнесменам выгодно также размещать магазин, офис и склад рядом, в едином комплексе. Поэтому склады часто устраивают в цокольных этажах магазинов.

 

 

По данным Центра деловой недвижимости «Навигатор», в первом квартале этого года произошло увеличение арендной платы за квадратный метр офисных и торговых помещений на 20-25 процентов. Цена продажи возросла еще значительнее, на 40-50 процентов. Это объективный процесс, вызванный ростом коммунальных платежей, уровня инфляции, желанием минимизировать риски, а также увлечением определенной части населения скупкой недвижимости.

 

По заключению исполнительного директора агентства недвижимости «Согласие» Василия Карпушева , прослеживается прямая зависимость средней ставки за аренду от объема сдаваемой площади. Чем больше площадь, тем меньше ставка. Соответственно, если арендатор снимает в центре небольшую площадь под торговую точку, скажем десять метров, он будет вынужден платить по максимуму.

 

В разных районах города цены на коммерческую недвижимость существенно отличаются. В центре они гораздо выше, чем на окраинах. Скажем, аренда офиса Киев на выезде из города, в районе ТЭЦ-5, стоит около 50 руб. за кв. метр. На левом берегу, в районе улицы Дианова , можно снять офис по 150 рублей за кв. метр. Офисное помещение на проспекте Маркса обойдется арендатору уже в 400-700 рублей за кв. метр. Средняя арендная ставка небольших торговых площадей в центре, по данным нескольких агентств недвижимости, составляет 1000-1500 рублей за кв. метр. И, что интересно, людей такие цены не пугают, аренда недвижимости в центре неизменно пользуется спросом.

 

Появление на рынке новых игроков (к примеру, офисное здание на проспекте Маркса), предлагающих площади по ценам ниже рыночных (около 800 рублей за аренду метра торгового помещения и около 400 рублей за метр офиса), приводит к тому, что владельцы других подобных объектов снижают арендные ставки. Рост цен, таким образом, замедляется.

 

Что касается купли-продажи, то рекордсменом мая, по данным генерального директора Центра «Навигатор», профессора, члена-корреспондента РАЕН Евгения Щербакова, стало предложение помещения на проспекте Маркса - 2000 евро за кв. метр.

 

Производственные объекты продаются труднее, чем их офисные и торговые «собратья». Это следствие того, что владельцы часто годами ждут покупателя, готового купить помещение за очень большие деньги. К тому же рынок производственных помещений, по меткому выражению Евгения Щербакова, представляет собой «наследие социализма». Отсюда и качества, которые присущи этим объектам. Однако, несмотря на плачевное состояние, и они находят своего покупателя или арендатора. В качестве примеров новой, удачной жизни старых производственных помещений можно привести здание на ул. 31-я Рабочая , где сейчас размещается автоцентр «Барс-Авто». Или, например, производственное помещение по ул. 10 лет Октября, где находится объединение «Полет Фрис».

 

 

Если выстроить рейтинг спроса на коммерческую недвижимость в первом квартале 2005 года, то на первом месте окажутся покупка и аренда склада, торговых и офисных площадей. Причем торговых продается и сдается в аренду больше, чем офисных, примерно на 10-15 процентов. Далее идут аренда и купля-продажа производственных и складских помещений. Таким образом, по сравнению с последними годами соотношение спроса на различные сегменты рынка не изменилось. Вызвано это тем, что производством занимаются единицы, тогда как торговлей и услугами - десятки и сотни. В цифрах это соотношение выглядит так: продается примерно 40 процентов торговых помещений, 35 - офисных, а 25 процентов приходится на складские и производственные помещения. По заключению экспертов «Навигатора», самые востребованные и ликвидные площади, сдаваемые в аренду, - от 50 до 100 кв. метров . По данным агентства недвижимости «Согласие», наиболее привлекательные помещения для торговли - от 20 до 50 кв. метров . И они, соответственно, самые дорогие. Торговые площади в центре города продаются по цене от 3000 до 4000 долларов за кв. метр. Стоимость самых дорогих офисов в центре составляет от 1000 до 1500 долларов за метр.

 

Много заявок поступает в агентства недвижимости от предпринимателей, желающих снять объекты с отдельным входом, местом для парковки, с развитыми телекоммуникациями и современной отделкой. Имеющиеся в наличии предложения часто не устраивают клиентов по этим параметрам. А те помещения под офис, которые планируются в новостройках, уходят, что называется, «влет» еще на стадии проектирования, так как в них предусмотрены все перечисленные характеристики.

 

 

- На рынке коммерческой недвижимости преобладают объекты муниципального имущества в ущерб зданиям, возведенным частными строительными организациями.

 

- Количество сделок по аренде значительно превышает количество сделок по продаже, поскольку купить объект коммерческой недвижимости труднее.

 

- Большая часть выставленной на продажу и сдаваемой недвижимости остается невостребованной, поскольку качество ее не удовлетворяет покупателей и арендаторов.

 

- На хорошее и относительно недорогое предложение спрос есть всегда. Проблема в том, что в Омске трудно найти такое предложение. Чаще предлагаются варианты, которые не устраивают по причине завышенной цены и неудобных параметров (слишком большая площадь, отсутствие стоянки, хороших подъездных путей, плохая проходимость места и так далее).

 

- В ряде случаев цены намного превышают разумные пределы. Объясняется это тем, что владельцы хотят использовать недвижимость по максимуму. Если объект пользуется спросом, то продавец часто идет на повышение цены и готов ждать покупателя довольно долго.

 

 

Продажа земельных участков , устраиваемые Департаментом недвижимости, напрямую влияют на состояние рынка. Причины - смехотворно низкие, абсолютно не рыночные цены, по которым в не столь отдаленные времена распродавалось городское имущество. Реорганизация муниципальных торгов, продекларированная новым мэром Омска, по мнению большинства экспертов, должна привести к стабилизации рынка и поставить его на рельсы цивилизованной саморегуляции .

 

 

Однозначно, что рынок коммерческой недвижимости более проблемен , чем рынок жилья. А там, где есть проблемы, находятся и пути их решения. Суммируя высказывания ведущих экспертов - руководителей агентств недвижимости, можно утверждать: прогнозы на будущее оптимистичны. «Стабильно-депрессивное состояние», в котором, по мнению Евгения Щербакова, рынок пребывает сейчас, неизбежно будет меняться в сторону прогресса. Дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости будет связано с изменением общей экономической ситуации в регионе и стране в лучшую сторону. Как полагает Василий Карпушев , при таких темпах строительства года через три рынок будет перенасыщен. И тогда на первый план выйдут вопросы качества помещений, которые уже сейчас имеют большое значение для состоятельных покупателей и арендаторов.

 

В течение следующих двух-трех лет на карте Омска появятся новые для нас виды офисной недвижимости, такие, как бизнес-парки . О строительстве двух из них объявлено уже сейчас. Это туристский комплекс «Орленок» возле метромоста, который инвестируют московская и американская компании, и бизнес-парк у ТЦ «Омский».

 

Что касается сезонности, всплеск деловой активности традиционно приходится на конец года, то есть в ноябре-декабре количество сделок возрастет. Арендные ставки по-прежнему будут расти, но до определенного уровня. Сроки арендных договоров, несомненно, будут увеличиваться до 5-7 лет, как это происходит во всех крупнейших городах. Уже сейчас прозорливые предприниматели заключают договора на эти сроки, регистрируя их в учреждении юстиции, - это дает им уверенность в завтрашнем дне.

 

Гарантом того, что бизнес-центров и административных зданий в городе будет прирастать, является интерес, который проявляют и будут проявлять еще активнее омские и иногородние инвесторы. Среди последних замечены, естественно, москвичи, компании из Санкт-Петербурга , Новосибирска и Красноярска. Приход на омский рынок коммерческой недвижимости иностранных инвесторов только начинается, но за ним - будущее.