Народное мнение: цены будут расти, но не критично

В начале 2011 года большинство экспертов рынка недвижимости давали умиротворяющий прогноз относительно поведения цен на квадратные метры. Все будет более-менее тихо и спокойно, возможен небольшой рост стоимости жилья, на которое имеется стабильный спрос, это, в основном, популярные в народе новостройки экономкласса. С тех пор прошло почти полгода, и в прогнозах аналитиков появились новые акценты.

В течение первых месяцев 2011 года, действительно, все текло по сценарию, предсказанному нашими оракулами. Ничего особенного на рынке не происходило. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», к маю цены на московскую недвижимость (которые считаются в долларах) прибавили около 5%, а рублевые цены (их считает журнал Metrinfo.ru) болтались в рамках 134-137 тысяч рублей.

На сегодня средняя стоимость долларового квадратного метра по данным www.irn.ru составляет $4943, а рублевого, по данным www.metrinfo.ru – 138701 рубль. Однако в последнее время в движении цен обозначился неторопливый, но явственный подъем, а эксперты стали прогнозировать серьезное повышение цен. Заметим, кстати, что ничего такого в уточнении прогнозов нет: рынок – живой организм, а жизнь идет вперед, проявляются новые факторы, формируются новые тенденции, которые надо вовремя улавливать и оценивать их влияние. 

Так, например, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев видит причину для двукратного роста цен к 2013 году в том, что должны серьезно возрасти затраты девелоперов при строительстве нового жилья, из-за того что власти меняют для них условия в сторону ужесточения.

Аналитики компании IntermarkSavills считают, что за 2011-й год цены на столичную недвижимость вырастут на треть и достигнут 191,8 тысяч рублей. В компании оперируют понятием «справедливой цены» на недвижимость Москвы (этот показатель учитывает множество факторов, включающих инфляцию, доходы людей, курсы валют и т.д.). Так вот «справедливая цена» на вторичном рынке Москвы уже около пяти месяцев, по мнению экспертов компании, превышает цены на рынке. То есть, рыночная цена на их взгляд, не соответствует действительности, а значит, эта диспропорция должна быть устранена

Повышение цен на рынке предвидел и первый вице-мэр Москвы Владимир Ресин. Он не уточнил, на сколько именно вырастет и какой суммы достигнет цена квадратного метра, но объяснил, что произойдет это за счет инфляции, увеличения зарплат населения, подорожания материалов, энергоносителей, топлива. «Это неизбежно, цены не могут не расти», – резюмировал чиновник. Однако за свое, видимо, правдивое высказывание Владимир Иосифович удостоился немилости Федеральной антимонопольной службы, которая усмотрела в его словах тайный сигнал застройщикам – повышайте, мол, братцы, цены, - и запретила ему высказываться на тему роста цен (!).

Есть свежий прогноз и у аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» (см. статью «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2011 года»). Как отмечают аналитики центра, в последнее время наблюдается явная дисгармония между неторопливым ростом цен на рынке недвижимости и астрономическим ростом макроэкономических показателей – цен на нефть, драгоценные металлы, индекса РТС. По мнению www.irn.ru, финансовый рынок практически исчерпал свой рост, поскольку накачан пустыми спекулятивными деньгами и явно перегрелся. Поэтому стоимость ценных бумаг и прочие показатели неизбежно скорректируются. Инвесторы в таких случаях обычно ищут применения своим деньгам и думают, куда бы вложиться? Естественный ход – переключиться на рынок недвижимости. А если инвесторы начнут скупать московские квартиры (понятно, что это жилье будет качественное – не хрущевки), то и цены они, естественно, поднимут.

Вторая весомая причина для роста цен, на которую указывают эксперты – предстоящие выборы президента в 2012 году. Причина, конечно, психологическая. Людям невозможно объяснить, что новый президент ничего такого не сделает, чтобы сотрясти рынок недвижимости – ни частную собственность не отменит, ни сделки, ни бизнес в принципе. Это еще в 1996 году можно было бояться, а сейчас-то что? Тем не менее, народ перед выборами обычно срывается с цепи и бежит за покупками в риелторские агентства.

И это факт исторический: в предвыборные периоды 2003-2004 и 2007- 2008 годов цены на квадратные метры в считанные месяцы взлетали на 20-25%, а потом все это оборачивалось застоем на рынке и последующим откатом цен с достигнутых высот.

Так что во второй половине 2011 года очень возможен рост цен, и прежде всего, - в сегменте недорогого жилья. А к весне 2012 года жилье может прибавить в цене еще 20-25%. Потом, конечно, все опять пойдет вниз, потому что цены будут очень далеки от возможностей среднестатистического покупателя.

Вот так выглядят прогнозы профессионалов. Свой прогноз есть, разумеется, и у народа, и www.metrinfo.ru его узнал, проведя социологическое исследование. Задавая первый вопрос, мы хотели выяснить, как, по мнению москвичей, поведут себя цены на жилье в ближайшем будущем: они будут расти, снижаться, или останутся на прежнем уровне?

- цены будут расти – считают 78% опрошенных;
- цены будут стоять – полагают 19%;
- цены будут снижаться – заявили 3%.

Далее мы попросили тех наших собеседников, кто предвидит рост цен (78%), сделать более конкретный прогноз и сообщить, как именно вырастет квадратный метр в течение года.

Вот как у нас разложились ответы:
- 50% участников этой группы думают, что цены вырастут не намного – не более, чем на 10%;
- 20,5% респондентов считают, что рост будет более внушительный – на 10-19%;
- 1,3% полагают, что цены вырастут на 20-29%;
- 6,4 % выбрали вариант 30% и более;
- 21,8% затруднились с ответом.

Тех, кто думает, что цены будут расти (78%), мы попросили пояснить, на чем основаны их предположения. Классический ответ, с которым мы сталкиваемся из опроса в опрос: потому что московская (и российская) недвижимость дорожает всегда. Утверждая это, люди опираются на собственные наблюдения: «жилье всегда дорожает, на основе опыта могу судить»; «в России выработалась тенденция к повышению цен, у нас нет тенденции к понижению»; «безобразие творится в России с ценами на жилье, все растут и растут».

Часть наших респондентов уточняла, что для недвижимости в целом характерен небольшой постоянный рост, который действительно происходит в спокойные времена – «цены растут постоянно на небольшой процент»; «каждый месяц повышается до 1%, вот и дойдет до 10% к осени».

Москвичи, которые считают, что цены вырастут не намного (до 10%), объясняют это тем, что ситуация более-менее устоялась после кризиса: «большего роста не будет, не будет катаклизмов»; «есть тенденция к стабильности и не будет резкого скачка цен».

По мнению людей, резкий рост цен будет ограничен невысокой платежеспособностью покупателей: поднимать цены до бесконечности  нельзя, поскольку покупать-то тоже кто-то должен: «намного поднимать цены не выгодно, так – приемлемо»; «в прошлом году выросло на 12%, значит, в этом году еще на 9% точно вырастет, а дальше уже некуда».

В числе причин повышения цен назвали инфляцию: «деньги обесцениваются», рост цен на нефть (см. наш материал на эту тему: «Народное мнение: цены на нефть никого не радуют»), смену московского правительства: «появятся новые нувориши и потянут из региона своих», - то есть в Москве образуются новые «понаехавшие», которые будут скупать столичное жилье.

Среди ответов респондентов, давших прогноз о подорожании жилья, был и такой: «сама работала в строительной компании и знаю внутреннюю схему».

Окончательный вывод из нашего исследования. Пока что люди не видят причин для серьезного повышения цен на недвижимость, хотя и признают, что она будет дорожать. Их прогнозы основываются на простой житейской логике – все дорожает и метры тоже, а таких специфических причин, которые называют аналитики – изменение правил игры на строительном рынке, переток средств с фондового рынка на рынок недвижимости -  они не видят, да и знать о них не обязаны. Но житейский опыт тоже кое-что значит, ведь и специалисты постоянно прибегают к сравнениям, приводя прохожие примеры из прошлого. Так что нам остается только наблюдать за рынком и смотреть – чьи цифры окажутся более правильными.

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста. Подробнее о социологических исследованиях на рынке недвижимости.