IRN.RU: Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2011 года.

Ситуация на рынке недвижимости Москвы и России продолжает контрастировать с поведением финансовых рынков. В то время какцены на нефть, золото и серебро бьют все рекорды, а индекс РТС вплотную подобрался к докризисному максимуму, стоимость квадратного метра упрямо не хочет расти такими же темпами.

Впрочем, окончание ралли в финансовой сфере как раз и может послужить спусковым крючком к подорожанию недвижимости во второй половине 2011 и в начале 2012 годов. По крайней мере, нечто подобное уже однажды было в 2008 году. Но обо всем по порядку.

За апрель индекс стоимости жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, вырос на 2,5% и достиг отметки в 4.765$ за квадратный метр. Прирост рублевых цен на квартиры в Москве, по статистике журнала www.metrinfo.ru, оказывается скромнее, немногим более 1%, по очевидной причине систематического снижения курса доллара за последнее время. Но так или иначе если рост стоимости квадратного метра и происходит, то его величина при исключении нестабильности курсов валютпозволяет лишь отыграть инфляцию. В то же время нефть прибавила с начала этого года примерно 35%, а с начала прошлой осени – около 75%. К слову, это еще одно доказательство позиции аналитического центра IRN.RU в отношении того, что цены на недвижимость и цены на нефть не имеют однозначной прямой связи.

Динамика цен по типам жилья в столице оказывается в апреле довольно примечательной. В наибольшем плюсе оказываются более дорогие и более качественные современные монолитно-кирпичные дома, а также кирпичные дома советской эпохи, но непятиэтажки и не ветхое жилье. Первое, что приходит на ум, – это реакция рынка на запрет строительства в центре города. Однако динамика цен по округам этого не подтверждает – Центральный округ по темпам прироста в апреле находится примерно посередине, но не лидирует. А значит, спрос сейчас в большей степени оказывается направленным вовсе не на дорогие современные дома в дорогом центре, а на хорошее современное жилье, но в относительно недорогих окраинах.

Так среди районов Москвы в лидерах по росту цен в апреле оказались Новокосино, Кожухово, Лианозово, Алтуфьево, Северное Бутово, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Марьино, Братиславская, Богородское, Метрогородок, Отрадное,Люблино, Волжская, Куркино и другие. А вот дорогие районы центра, напротив, возглавляют список аутсайдеров: Бауманская,Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Тверская, Пушкинская, Чеховская,Маяковская, Полежаевская, Беговая, Ленинский проспект, Шаболовская. Похоже, что многочисленные разговоры о запрете настроительство в пределах ТТК так и не привели к ажиотажному спросу на и без того дорогое жилье в центре столицы.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Возникает закономерный вопрос: почему астрономический рост макроэкономических показателей, в частности рост цен на нефть за последние месяцы, фактически никак не затронул рынок недвижимости? Как уже отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», причина достаточно очевидна. Финансовые рынки перегреты спекулятивными деньгами, источником которых является, по сути, «печатный станок», призванный «лечить кризис» накачкой ликвидности. При этом до рынка недвижимости эти капиталы не доходят тоже по вполне понятной причине – финансисты, инвесторы и спекулянты боятся низкой ликвидности квадратных метров, от которых в случае чего нельзя будет избавиться на 5 секунд, как от акций или фьючерсов, торги которыми происходят электронным образом. А платежеспособность реальных покупателей жилья при и без того высоких ценах оставляет желать лучшего.

Впрочем, в ближайшие месяцы ситуация вполне может измениться, пусть и не на продолжительный срок. Финансовые рынки уже порядком перегреты, и это обстоятельство признает все больше экспертов. Более того, программы накачки рынков ликвидностью подходят к концу, а значит, фондовый рынок, как и цены на нефть, ожидает как минимум закономерная коррекция, а также поиск инвесторами иных сфер для инвестирования. Нечто подобное случилось в самом начале 2008 года, когда на фондовом рынке разразилась первая существенная предкризисная коррекция и часть инвесторов и спекулянтов, потеряв веру в дальнейший рост акций, стала переводить средства на другие рынки. За следующие 4 месяца цены на недвижимость в Москве подскочили на 20-25%, хотя это и был последний предкризисный рывок.

Достижение фондовым рынком текущего потолка роста вполне может привести к аналогичному перетоку средств на рынок недвижимости Москвы в ближайшие месяцы. Более того, по срокам этот процесс может совпасть с началом предвыборного ралли, о котором говорилось в статье «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет». Так, в предвыборные периоды 2003 - 2004 и 2007 - 2008 годов стоимость жилья всего за несколько месяцев показывала заметный прирост на 20-25%, хотя после выборов ситуация оборачивалась очередной стагнацией. Соответственно, все эти процессы вместе вполне могут привести к нарастающему ценовому тренду, прежде всего в сегменте жилья экономкласса в Москве во 2 половине 2011 года. В итоге к весне 2012 года жилье может прибавить в цене, как и в аналогичные предвыборные периоды ранее, еще 20-25%, но тогда самыми не радужными становятся дальнейшие перспективы рынка недвижимости.

Дополнительный разогрев инвестиционными деньгами и предвыборным ажиотажем, приправленные активным пиаром дефицита жилья в столице приведут к тому, что цены опять окончательно оторвутся от платежеспособности реальных покупателей, как уже было накануне кризиса 2008 года. И если отбросить все апокалипсические предсказания насчет глобального кризиса в 2012 году, то после весеннего сезона и выборов рынок недвижимости может ожидать как минимум довольно жесткая стагнация, к чему следует быть готовыми всем игрокам этого рынка. При таком развитии событий вновь актуальной может стать статья, опубликованная наwww.irn.ru еще в феврале 2008 года: «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости!»

Аналитический центр IRN.RU www.irn.ru