Построили мало, продали еще меньше

В Департаменте строительства администрации города подвели итоги работы за 2010 год. Результаты озвучил директор ведомства Сергей Козубович. Чиновник рассказал журналистам о первостепенных задачах департамента и основных проблемах, с которыми приходится сталкиваться в ходе работы.

Сергей Козубович

В прошлом году в Омске планировали ввести в эксплуатацию 409 тысяч квадратных метров жилья. По факту общая площадь жилья, сданного застройщиками в 2010 году, составила 344 тысячи квадратных метров. На многоэтажки пришлось две трети выполненного объема строительства – 237,8 тысячи «квадратов», оставшиеся 106,3 тысячи составила индивидуальная жилая застройка. План выполнить не удалось, 65 тысяч квадратных метров в Омске не смогли достроить в срок. По данным ведомства, на 31 декабря 2010 года в Омске было введено 129 объектов капитального строительства, в том числе 39 многоквартирных домов.

Сергей Козубович уверен, что выполнить план застройщикам помешали отнюдь не проблемы с подключением к коммуникациям, хотя действительно внушительная часть расходов при строительстве домов приходится на подключение дома к сетям водоснабжения, электричества, газопроводу и другим благам. Застройщики просят льгот и послаблений, власти разрабатывают программы поддержки строительства. Тем не менее на конец декабря прошлого года в Омске по факту были полностью достроены и обеспечены коммуникациями 15 многоэтажек.

Однако застройщики не спешили сдавать эти объекты, намеренно не оформляли необходимые документы и справки об экспертизе и техническом состоянии домов. Жилья, находившегося в высокой степени готовности, накопилось суммарно на 127 тысяч квадратных метров: 8 домов общей площадью 59 тысяч «квадратов» не имели справок о технических условиях подключения к сетям, еще 7 домов не получили заключения ГАСН о своих 68 тысячах построенных метрах. Такой объем жилой застройки, будь он сдан в срок, мог бы позволить не только выполнить план, но перевыполнить его.

О том, почему застройщики преследуют свои интересы и не вводят готовое жилье, рассказал Сергей Козубович. По его словам, многие строительные компании сегодня считают невыгодным не только возводить, но и сдавать дома, а потом содержать их, оплачивая услуги поставщиков ресурсов. Сейчас судьба некоторых новостроек оказалась под вопросом, поскольку омичи все реже покупают жилье в строящихся домах.

Компания-застройщик, которая смогла продать только половину квартир в новом доме, вынуждена содержать оставшуюся жилплощадь за свой счет, поскольку газ, тепло подаются на весь дом и требуют оплаты независимо от того, сколько людей по факту проживают в нем. Жильцы полупустых многоэтажек, в свою очередь, также не намерены покрывать расходы за содержание квартир соседей, которые купили жилье, но не въезжают в него.

В таком случае застройщик предпочитает не сдавать дом, чтобы «не топить зиму». Чиновники департамента, по словам главы ведомства, постоянно работают с застройщиками, получают от них письменные заявления и планы ввода жилья на будущий год, но тем не менее до сих пор у администрации города нет законных оснований вмешиваться в коммерческую деятельность компаний. Заставить строителей сдать дом не может даже директор департамента, содействие застройщику власть оказывает исключительно в вопросах оформления документов.

О том, что делать жильцам неотапливаемых новостроек, в которых заселено около 10% квартир, также сказано не было. Помимо этого, Сергей Козубович намекнул, что технических возможностей у омских строительных компаний и заводов по производству стройматериалов вполне достаточно, чтобы обеспечить ввод ежегодно до миллиона квадратных метров жилья. Тормозит процесс низкая покупательская способность омичей, а не лень и нерадивость застройщиков.

В этом году 49 домов общей площадью 425 тысяч квадратных метров планируется ввести в эксплуатацию. Учитывая, что 15 новостроек остались еще с прошлого года, выполнить план муниципалитету не составит труда. С начала года уже два дома по адресам Пригородная, 5 и Мельничная, 89 были сданы застройщиками. На сегодняшний день еще около 100 тысяч квадратных метров готовится к вводу в первом квартале 2011 года, заявки застройщики уже направили в департамент Сергея Козубовича.

Еще одной проблемой федерального масштаба является долевое строительство. Омск не исключение в числе городов, в которых дольщики оказываются обманутыми недобросовестными застройщиками. Администрация города и правительство области сегодня ведут работу в этом направлении, и хотя, как отметил Сергей Козубович, со стороны этого не заметно, но департаменты и министерства тесно сотрудничают, ведь только совместными усилиями можно добиться результата. В марте 2009 года состоялось первое заседание межведомственной комиссии по решению проблем дольщиков, на тот момент в Омском регионе при участии соинвесторов строилось 87 домов.

На сегодняшний день таких новостроек осталось всего 52. Точное число домов дольщиков было подкорректировано не только за счет завершения строительства, но и вследствие разделения нескольких строек на две очереди. Так, дома, строящиеся по улице Малиновского в Советском административном округе, было решено поделить на панельные многоэтажки и кирпичные вставки между ними, в итоге число строящихся домов дольщиков увеличилось на три.

В 2010 году в Омске достроили и сдали 21 дом дольщиков, общая площадь жилья составила 148,5 тысяч квадратных метров. Свои квартиры получили 1994 семьи. На протяжении прошлого года Департамент строительства и региональный Минстрой оказывали поддержку жилищно-строительным кооперативам, созданным из участников долевого строительства. Сумма затрат со стороны правительства Омской области составила порядка 35 миллионов рублей, еще 13 миллионов в достройку домов вложили сами дольщики.

Программа поддержки администрации города не предполагала вложений граждан, 41 миллион рублей был направлен на завершение строительства муниципальной властью. При этом из них 35 миллионов составили затраты тепловой компании, выполнявшей работы по строительству сети теплоснабжения для домов по улице Малиновского. Еще 6 миллионов рублей было направлено из городского бюджета жилищным кооперативам, эти средства дольщики пустили на благоустройство придомовых территорий.

Для того чтобы оказать необходимую поддержку дольщикам, все дома, строящиеся с привлечением средств юридических и физических лиц, в Департаменте строительства разделили на три группы. К первой категории отнесли 29 объектов, финансовое положение их застройщиков чиновники расценивают как стабильное. Сегодня эти дома вызывают меньше всего тревог, их строительство ведется непрерывно, хотя порой и с отставанием от заявленных ранее сроков.

Процедура банкротства пока не грозит этим компаниям, поэтому работа департамента с ними сводится к контролю над соблюдением графиков. Сейчас по всем 29 домам чиновники готовят технические паспорта и при необходимости помогают с оформлением и продлением договоров. Вторая категория включает 5 домов, в отношении их застройщиков еще не начата процедура банкротства, но строительство уже приостановлено.

Сергей Козубович отметил, что с этими объектами работать намного сложнее, поскольку у администрации города нет правовых оснований и возможности повлиять каким-то образом на застройщика. Работа ведется совместно с Главным управлением строительно-архитектурного надзора в рамках федерального закона о долевом строительстве и законодательства Омской области. Сегодня в числе застройщиков, находящихся в таком переходном состоянии, оказалась компания «МИГ-21».

Дом, который строит эта фирма по улице Герцена, сейчас уже почти готов, но работы на объекте не ведутся. Чиновники не могут повлиять на застройщика, поэтому вынуждены обращаться за помощью в силовые структуры: прокуратуру и УВД. В самом безнадежном положении оказались 17 домов, отнесенных к третьей категории объектов долевого строительства. Процедура банкротства застройщиков этих домов уже начата, сейчас фактически стройки заморожены, а дольщики остались без денег и без жилья. Список фирм-банкротов в скором времени, возможно, пополнит и «МИГ-21», пока что в числе аутсайдеров «Омстрой-2001», ПФК «СМУ-1 КПД» и «Конто».

По домам этих застройщиков в Департаменте строительства готовят финансовый анализ, на основе которого будет приниматься решение о выделении субсидии из местных бюджетов. В разработке плана действия на этот год принимали участие правовые структуры, департамент и Министерство строительства. Организации совместно проанализировали федеральное законодательство и выяснили, что, хотя муниципальному образованию и рекомендовано учитывать интересы дольщиков при выделении земельного участка под строительство, вводе объектов в эксплуатацию и составлении договоров об оплате инфраструктур, по факту решать эти вопросы городские и областные чиновники не уполномочены.

Процедура предоставления земли под строительство с аукционов жестко регламентируется земельным кодексом, ввод объектов в эксплуатацию – градостроительным кодексом, договоры об оплате за подключение и обслуживание сетей коммуникаций регулируются федеральным законодательством. В этой ситуации местным чиновникам остается только в рекомендательной форме воздействовать на застройщиков и помогать дольщикам в поиске инвесторов, на самых проблемных домах возможен вариант с выделением субсидий из местных бюджетов.

В 2010 году в Омске строили и сдавали дома 10 компаний-застройщиков, из них на первом месте по числу введенных «квадратов» жилья оказался ЗСЖБ №6, за ним следует «Стройбетон». Остальные компании смогли сдать только по 1-2 дома в прошлом году. Хотя с рынка недвижимости ушли некоторые застройщики, но те, кто остался и строит дома, смогут обеспечить стабильность отрасли строительства.
Ирина Алексеева

---