Саммит по недвижимости: итоги и перспективы

В Омске завершил работу VIII Ежегодный Рождественский саммит по итогам развития рынка недвижимости. Подобные мероприятия до этого прошли в Москве, Краснодаре, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, и впервые, учитывая большой интерес к данной теме омских деловых кругов, саммит было решено провести в нашем городе. Более 150 экспертов встретились в гостиничном комплексе «Иртыш», чтобы дать оценку текущего состояния и перспективы развития омского бизнеса в сфере недвижимости, строительства и финансов, обменяться опытом, поделиться информацией о вариантах привлечения финансирования в строительство и инвестиционные проекты.

Саммит в Омске был организован администрацией города и ведущим общественным объединением управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ НП «Гильдия управляющих и девелоперов». Соорганизаторами мероприятия выступили Омский областной Союз предпринимателей, ЗАО «МИЭЛЬ-недвижимость» и ООО «Новые Торговые Форматы-девелопмент». В саммите участвовали специалисты по недвижимости, руководители банков, инвестиционных компаний, строительных организаций, управляющие торговых центров, риэлторы и основные застройщики Омска.

Ведущими спикерами саммита стали вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, директор GVA Sawyer по Санкт-Петербургу и Северо-Западному федеральному округу Николай Вечер и исполнительный директор компании NAI Becar Давид Годшо. В качестве ключевых спикеров Омск представляли директор Департамента городской экономической политики Сергей Синдеев, глава Департамента архитектуры Анатолий Тиль и президент Омского областного союза предпринимателей, председатель совета директоров ЗАО «МИЭЛЬ-недвижимость» Павел Кручинский.

Мероприятие началось с пресс-конференции, на которой Сергей Синдеев обозначил задачи саммита, представил основных участников. «Надеемся, что эта площадка позволит участникам рынка недвижимости, обсуждая проблемы, сделать для себя полезные выводы и определить перспективы для дальнейшего движения вперед», – сказал чиновник. Павел Кручинский также выразил надежду, что благодаря авторитетным мнениям участников саммита игроки рынка недвижимости Омска смогут узнать много нового и научиться правильно планировать свой бизнес.

Николай Вечер и Давид Годшо в своих выступлениях сделали акцент на инвестиционной привлекательности Омска. Эксперты также представили доклады о том, как омичам привлечь иностранных инвесторов, на что делать упор и какими положительными характеристиками Омск выгодно отличается от других городов. В подкрепление своей позиции Давид Годшо упомянул исследование журнала «Форбс». В нем говорилось о том, что Омск в течение прошлого года поднялся с 15 на 6 место среди городов России, привлекательных для инвесторов.

С точки зрения инвестиционного климата Омск стоит выше Москвы и Санкт-Петербурга. Давид Годшо подчеркнул, что Омску есть чем гордиться, но нужно проинформировать мир о том, «насколько мы великие, довести это до понимания людей, находящихся за границей». Среди основных достоинств города были названы выгодное географическое положение, возможности инфраструктуры и потенциал для развития промышленности, бизнеса, экономики, строительства, транспортной структуры, потребительского рынка, а также кадровые возможности и хорошая основа для международного и межрегионального сотрудничества.

О стратегии развития города
Программа проведения саммита была разбита на два блока. Сначала на панельной дискуссии с докладами выступили эксперты. Участники мероприятия смогли поговорить о стратегии развития города и тех условиях, в которых это будет происходить. Первым свой доклад представил Анатолий Тиль. Он рассказал о градостроительных документах, регулирующих застройку города. На основе генерального плана в Омске сегодня создаются инвестиционные программы, а правила застройки и землепользования являются правоустанавливающим документом, защищающим Омск от стихийных строек.

На данный момент Омск разделен на 2300 зон, более трети которых сегодня уже поставлены на кадастровый учет. На основе кадастрового паспорта собственник земли может выбрать один из разрешенных видов использования и уже исходя из этого будет рассчитываться налог на землю. Согласно проекту планировки все городские земли делятся на частные и общественные. К концу этого года в Омске 80% территорий будут иметь утвержденный проект планировки. Еще один важный документ, регулирующий застройку, – проект межевания.

Он позволяет определить границы территорий и упорядочить земельные участки в целях комплексного развития города. Департамент архитектуры ведет активную работу в этом направлении: в 2005 году в Омске по проекту межевания не разграничено было 95-96% земель, на сегодняшний день таких территорий осталось всего 40-45%. Сегодня выдано более тысячи разрешений на строительство. Это значит, что собственники земли начали активно развивать и застраивать свои участки. В большинстве случаев омичи берут разрешения на реконструкцию и капитальный ремонт. В конце своего выступления главный архитектор Омска еще раз отметил, что сегодня градостроительные документы являются единственным способом контролировать застройщиков. 

Рынок «подтянули» госпрограммы
Обзор рынка жилой недвижимости Омска представил директор ЗАО «МИЭЛЬ-недвижимость» Александр Каюкин. Как он отметил, рынок жилой недвижимости в период кризисных ситуаций первым «засыпает» и также первым «просыпается», поскольку потребность в жилье будет всегда. В 2009 году количество предложений на рынке жилой недвижимости было равномерным по месяцам, и только в конце года произошел скачок вверх. В 2010 году количество предложений заметно возросло. Это говорит о том, что омский рынок жилья возвращается к прежним докризисным показателям.

Анализ цен на рынке жилой недвижимости в 2010 году показал, что по отношению к 2008-2009 годам цена сделки выросла, при этом цена недвижимости практически не изменилась. Другими словами, сегодня омичи выставляют жилье на рынок за 1,5 миллиона рублей и могут продать его за 1,4 миллиона. Два года назад это же жилье, выставленное по той же цене, продавалось всего за 1,3 миллиона рублей. В связи с этим положительная динамика наметилась в росте цен за квадратный метр жилья.

В 2009 году стоимость упала с 41,5 до 34,2 тысячи рублей, а в 2010 году поднялась до 35,7 тысячи за квадратный метр. Александр Каюкин пояснил, что на самом деле рынок недвижимости «подтянули» государственные программы, но это носит ситуационный характер. Также рынку в последние четыре месяца помогло кредитование. Несмотря на среднюю цену 35,750 руб. за квадратный метр, по факту омичи приобретали жилье не дороже 32 тысяч за «квадрат».  В сегменте новостроек эксперт отметил снижение объемов предложения в период с декабря 2009 по декабрь 2010 года в два раза.

В декабре прошлого года омские агентства недвижимости предлагали своим клиентам 6585 вариантов жилья. На самом деле в городе на тот момент продавалось всего 1,5 тысячи квартир. Такая ситуация сложилась потому, что один и тот же объект был выставлен на рынок сразу через несколько риэлторских фирм и предложения дублировали друг друга. Динамика цен в сегменте новостроек оказалась практически без изменений. На строящиеся объекты, имеющие высокую степень готовности, цена выросла в пределах 15-18%.

Иная ситуация с недвижимостью в домах, строительство которых продвигается медленно или совсем приостановлено. Собственники жилья в таких новостройках вынуждены продавать недвижимость по цене, заниженной иногда до 12-14 тыс. рублей за метр, чтобы вернуть хотя бы часть вложенных денег.

То подъем, то падение...
Обзор рынка коммерческой недвижимости представил Дмитрий Сапунов, директор ООО «Новые Торговые  Форматы-девелопмент». В своем докладе он проследил динамику изменения цен на офисную недвижимость: в 2005  году квадратный метр стоил около 20 тыс. рублей, к 2008 году стоимость возросла до 52 тысяч, а к 2010 году опустилась до отметки 41 тыс. рублей за «квадрат». По прогнозам эксперта цена офисов в этом году продолжит падать и в среднем составит 38 тыс. рублей. Ставка по аренде офисов также продолжит снижаться и скоро вернется на уровень 2005 года.

В сегменте торговых площадей также наблюдаются резкие скачки цен. В 2005 году стоимость метра объекта торговой недвижимости составляла в среднем 20 тыс. рублей. К 2008 году максимальный показатель достиг 130 тыс. рублей за метр, а уже в 2010 году цена зафиксировалась на отметке 50 тысяч. Аренда торговых площадей сегодня обходится предпринимателям в среднем в 700-750 рублей за квадратный метр.

Дмитрий Сапунов отметил также значительный подъем популярности гостиничной недвижимости на омском рынке. Гостиницы и отели сегодня являются самым привлекательным для инвесторов сегментом. Но тем не менее это самый сложный бизнес, требующий профессионального подхода. На сегодняшний день более 65% номерного фонда гостиниц являются загруженными, что говорит о хорошей востребованности отелей среди омичей.

Ошибки могут  загубить проект
На вопрос «Что и как строить на посткризисном рынке?» в рамках панельной дискуссии на саммите по недвижимости отвечала представитель  ЗАО «Пик-Регион» Елена Вальтер. Застройщики вынуждены пересматривать концепции спроектированного жилья и подстраиваться под нужды покупателей, большинство которых в последние 2-3 года ориентируется на максимальную экономию. Одной из первых тенденций эксперт назвала отсутствие денег на покупку жилья у среднего класса, а также отсутствие массовой потребности в улучшении жилищных условий состоятельных людей. И ипотека, которая могла бы «накачать» рынок деньгами, еще не достигла докризисного уровня.

По наблюдениям г-жи Вальтер, сегодня застройщики могут рассчитывать, в основном, на приобретение жилья по федеральным программам: в частности, переселение из ветхого фонда, обеспечения жильем военных и ветеранов. А это значит, что и нормы предоставления жилья таким категориям граждан, и его стоимость прописаны в целевых программах очень четко. «Сейчас для успеха проекта нужно ориентироваться, в первую очередь, на стандарты площадей при расселении, учитывать размер субсидий, предоставляемых переселенцам», – поясняет она.

Что касается сделок, связанных с естественными демографическими процессами – свадьбами, разводами, рождением и взрослением детей, то, как отмечает эксперт, сейчас покупатель ориентируется преимущественно, на абсолютную стоимость жилья, а не на стоимость квадратного метра. «Ушла мода на большие 50-60-метровые однокомнатные квартиры, – констатирует представитель компании-застройщика. – Популярным стало малогабаритное жилье площадью 25-30 квадратных метров». Елена Вальтер говорит, что стремление к уменьшению размеров жилья проявило себя еще до кризиса, в 2007 году, а сейчас, в виду снижения покупательской способности, эта тенденция стала более очевидной.

Изменился и набор квартир в объекте. «Если раньше 3-, 4-комнатные квартиры могли составлять до 40% от всего жилья в доме, то сейчас не более 20», – уточняет эксперт. Реконцепции также подверглись планировочные решения: застройщики отказываются от больших лоджий, холлов и кладовых. Еще одно веяние посткризисного рынка – рост спроса на квартиры с отделкой: все больше покупателей хотят въехать в квартиру и не вкладывать в нее дополнительные средства. «Нам известны проекты, где предлагаются полностью меблированные квартиры, квартиры, полностью оснащенные бытовой техникой», – поясняет г-жа Вальтер.

Эксперт отмечает, что переформатированы в кризисный и посткризисный периоды были не только объекты эконом-класса, но и элитное жилье. В последних площадь однокомнатных квартир сейчас начинается с 40 «квадратов», что, по ее мнению, позволяет обеспечить продукту востребованность, перейти с нулевого цикла проекта и начать строительство. Елена Вальтер сказала и о том, что инвестиционные сделки перестали играть важную роль на рынке. «В бурно развивающийся рынок недвижимости вкладывались приличные суммы, и это было оправдано, – делится наблюдениями специалист.

– В 2006-2008 годах жилье дорожало в среднем на 35-38%». И хотя эксперт отмечает растущий спрос на малогабаритное жилье, по ее мнению, это не значит, что он будет бесконечным, «потому что, к сожалению, не всегда доступное жилье бывает достойным». «Сегодня нельзя, как раньше, руководствоваться принципом «и так купят», – подводит итоги своего выступления Елена Вальтер. – Перед тем как начать строить, необходимо понимать, будет ли объект востребован. Сейчас рынок требует более четкого понимания и более четкого финансового анализа. Ошибки в самом начале могут загубить проект, и он никогда уже не станет ни ликвидным, ни рентабельным».

Управленцы  поделились опытом
Вторая часть саммита проходила в формате дискуссионного клуба «Успешное управление торговыми комплексами». Четыре «ньюсмейкера» представили основные особенности развития торговой недвижимости в 2010 году, основные тенденции на 2011 год, а также поделились опытом успешного управления торговыми комплексами. Так, по словам вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов, директора GVA Sawyer по Санкт-Петербургу и Северо-Западному федеральному округу Николая Вечера, в ушедшем году произошло увеличение арендных ставок на 7-10%, активно развивались крупные сети (например, «Ашан» и «Магнит»), вырос спрос со стороны ритейлеров на качественные свободные площади как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле.

Кстати, сеть «Магнит», особенно активно развивающаяся в последние годы в крупных городах России, постепенно стремится завоевать Омск. На 2011 года аналитиками компании GVA Sawyer прогнозируется активность строительства ТЦ (торговых центров) в регионах, особенно в городах численностью от 300 до 500 тысяч жителей. Конечно, «миллионники» тоже будут развиваться, но менее динамично. Также в текущем году возрастет интернационализация сетевиков, произойдет специализация и ребрендинг существующих ТЦ.

Главной определяющей чертой станет мультифункциональность комплексов, что повлечет в свою очередь увеличение роли сектора развлечений. На сегодняшний день в большинстве российских ТЦ представлены боулинг, бильярд и кино, что не охватывает даже половины возможностей проведения досуга. В связи с увеличением средних площадей реализуемых проектов к 2011-2012 годам уровень вакантных площадей должен снизиться до 5-7%. Арендные площади должны подняться до уровня международных стандартов.

Для собственников торговых комплексов наиболее актуальной была информация Давида Годшо, исполнительного директора компании NAI Becar, по оптимизации затрат на управление торговыми центрами. Главный определяющий фактор оптимизации затрат – лояльность арендатора. В доказательство этой мысли Давид Годшо озвучил итоги опроса, проведенного среди 1200 европейских арендаторов, на тему «Что влияет на вашу удовлетворенность арендными ставками?».

Определяющим фактором стала доступность услуг, далее – коммуникации или общение партнеров, на третьем месте – урегулирование проблем, и только на четвертом – цена арендной ставки. Однако подобный опрос, проведенный среди россиян-арендаторов, наверняка имел бы другие приоритеты из-за особенностей ментальности и рынка. На дискуссионном клубе участники рассмотрели успешный опыт управления крупнейшим торговым центром – «МЕГА Омск». Омский управляющий гипермаркетом Себастьян Фрете поделился основными принципами компании, среди них: сильные «якорные» арендаторы, большой выбор магазинов, кафе и дополнительных услуг, транспортная доступность и парковка, комфорт и развлечения для всей семьи, чистота, безопасность и уникальная атмосфера.

Благодаря соблюдению этих условий за первый рабочий год в «МЕГЕ» побывало около 12 миллионов омичей. Однако раскрыть количество товарных чеков за этот же период господин Фрете отказался под предлогом коммерческой тайны. В ходе активного обсуждения выяснилось, что еще одной «МЕГИ» в ближайшие годы в Омске не предвидится, а также то, что среди 20 управленцев ТЦ только двое не являются омичами. Исполнительный директор ООО «Региональный центр оценки «МИЭЛЬ», директор департамента коммерческой недвижимости холдинга «Миэль» Александр Стуков поделился опытом брокериджа на примере строительства ТОЦ «Фестиваль» и ТК «Магистраль».

Участники саммита также обсудили проблемы привлечения клиентов в торговые комплексы, возможности повышения их доходности и механизмы снижения эксплуатационных расходов. Участники VIII Рождественского саммита недвижимости, обсудив ситуацию, которая сложилась на рынке инвестиций в России, пришли к общему мнению, что необходимо объединить усилия власти, бизнеса, общественности для того, чтобы создать Омску положительный имидж, сделать его привлекательным для инвесторов. Развивать рынок недвижимости в нашем городе можно только при грамотной и квалифицированной политике управления, основанной на современных методах маркетинга и менеджмента. Особое внимание будет также уделено планам дальнейшего развития строительной отрасли.