Денег нет — не пошикуешь

Главным событием второй половины октября стало улучшение условий жилищного кредитования Сбербанком России. Далее в рейтинге событий Омска - убыточность МУ "Городской жилищный центр" и приостановление возведения пристройки к «Маяковскому». Замыкают пятерку лидеров утверждение документов для создания новой СРО и мастер-класс омских специалистов по ремонту «хрущевок»

Рейтинг событий второй половины октября 2009 года
составлен РА "Премьер" по результатам опроса экспертов регионального рынка

1. Больше шансов у семьи

Сбербанк России изменяет условия по жилищным кредитам. Значительно уменьшен размер первоначального взноса по программам "Кредит на недвижимость" и "Молодая семья". Появилась возможность получения кредита без первоначального взноса. При выдаче жилищных кредитов вместо залога недвижимости теперь принимается поручительство платежеспособных физических лиц. Банк также начинает рефинансирование жилищных кредитов, выданных другими кредитными учреждениями. Заем выдается сроком до 30 лет.

Эти новации эксперты омского рынка оценили не высоко, но, преимущественно, положительно. Смягчение кредитных условий получило максимальную оценку важности - 47%. Однако, у экспертов возникли сомнения, что «демократичные меры» Сбербанка России могут представлять большой интерес для Омска.

Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ:

К нашему городу это пока не относится. Взнос понижен до 15% для молодой семьи, для остальных он 20%. Рефинансирование еще не практикуется (программы даже сам банк не видел), а поручительство  вместо залога - это не в интересах заемщиков, а в интересах БАНКА. Банку не будет необходимости заниматься реализацией залога, если заемщик не сможет платить, он «нагнет» поручителя. Все эти «новшества» только видимость активизации и облегчения условий - они не дадут массового потока клиентов.

Довольно противоречивые оценки получили два события, поделившие 2 и 3 места. Впрочем, оба они связаны с мэрией: созданная для сбора денег контора оказывается убыточной, одобренное когда-то городскими властями расширение кинотеатра до сих пор не началось из-за «странной возни» вокруг него.

2-3 Денег нет, зато контора есть

Созданное в этом году МУ "Городской жилищный центр", собирающее плату за соцнаем жилья, не окупает себя. Планировалось, что за полгода новый чиновничий аппарат принесет в городскую казну 28 миллионов рублей. Но с июля по октябрь организации удалось собрать с жильцов лишь 392 тысячи рублей. Базовая ставка за наем утверждена в 2006 году - 3,2 рубля за 1 квадратный метр. При расчете квартплаты учитываются понижающие коэффициенты. В итоге средняя цена аренды муниципальной квартиры составляет 70,6 рубля.

Существование не окупающего себя бюджетного учреждения получило практически единогласно отрицательную оценку респондентов. По степени важности событие набрало 38%. Но отношение экспертов к этому явлению несколько отличается. Марина Алексеева, например,  считает, что можно и нужно что-то предпринять, чтобы исправить эту абсурдную ситуацию: «Может разобраться с причинами недобора? Платить не хотят или не могут? Или собирать не хотят?». А заместитель директора фирмы «Николь» Олег Лизгунов по поводу существования МУ "Городской жилищный центр" не испытывает никаких надежд: «Что и требовалось доказать. О бессмысленности создания этой конторы я говорил неоднократно».

2-3. Крест на расширении

Суд приостановил возведение пристройки к кинотеатру "Маяковский" до получения разрешения на строительство. По данным прокуратуры, строительные работы были начаты без соответствующих документов, а освоение участка застройщик не согласовал с министерством культуры. Разрешительные документы у компании были, но срок их действия истек несколько лет назад, после того, как расширение кинотеатра  было остановлено из-за протестов православных и краеведов.

Данный факт также получил 38% важности. При этом большинство опрошенных оценило его невысоко, но положительно, предположив, что на земельный участок, возможно, есть несколько претендентов, и имело место «столкновение интересов». Категоричного «минуса» удостоил событие Олег Лизгунов: «Совершенно непонятна и труднообъяснима эта возня вокруг пристройки к «Маяковскому», длящаяся уже не первый год».

4-5. Учитесь готовить «хрущевки»

В Омске прошла конференция МАГ - Ассамблеи столиц и крупных городов. Местные специалисты делились опытом реконструкции "хрущевок" с представителями пятнадцати муниципалитетов. В неполнокаркасных панельных домах проживают миллионы россиян. По оценкам специалистов, если не принять меры по укреплению и реконструкции зданий, через 5-10 лет поможет только массовый снос и расселение, на что понадобятся миллиарды рублей.

Этому событию эксперты отдали 36% важности. Самую высокую оценку событию поставила Марина Алексеева. По ее мнению, укрепление конструкций «хрущевок» - «хорошее и своевременное дело. Многим новая квартира не будет доступна никогда, но это не значит, что они обязаны жить в развалюхах». Однако, есть и отрицательные мнения по этому поводу — таких набралось на -5%.

Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан":

Забавляет то, как власти пытаются решить проблему ветхого жилья посредством пролонгации его существования, тем самым лишь усугубляя ситуацию в сфере недвижимости в целом. По хорошему, «хрущевки» надо не реконструировать и надеяться, что они простоят еще 5-10 лет. Их надо было сносить 5-10 лет назад. Сейчас не самое лучшее время для осуществления масштабных программ - время для них упущено, а любые действия будут лишь оттягивать неизбежное.

4-5. Саморегулируемая альтернатива

НП "Альянс строителей Сибири" утвердило документы для создания саморегулируемой организации. В начале ноября объединение намерено сформировать компенсационный фонд и подать в Ростехнадзор заявку на регистрацию СРО. Участники увеличили сумму страхования гражданской ответственности для каждой компании. Вторая СРО - "Первая гильдия строителей", возглавляемая юристом Станиславом Мацелевичем, - уже создала компенсационный фонд (30 миллионов рублей) и  готовится к выдаче свидетельств о допуске к строительным и ремонтным работам.

В глазах экспертов активизация процесса перехода отрасли на саморегулирование играет исключительно положительную роль для региона. Степень важности составила 36%. Между тем, опрошенные эксперты предполагают, что существующие сложности в строительной сфере несколько ограничивают возможности строителей. Марина Алексеева считает: «Это необходимые действия, но СРО попали на кризис в строительстве. Где застройщики будут брать деньги на вступительные взносы и фонд, если им дома достраивать не на что?».

6. У бюджета долг большой

Суд обязал мэрию Омска выплатить НПО "Мостовик" более 11 миллионов рублей. Ровно столько задолжал департамент горхозяйства предприятию за капитальный ремонт муниципальных объектов в Советском округе. Выполненные два года назад работы не оплачены до сих пор.

Важность вынесения судебного решения в пользу компании в рейтинге событий составила 31%. Хотя эксперты его почти единогласно признали положительным, некоторые опрошенные отмечают его неоднозначность. Так, по словам Олега Лизгунова, событие оценить трудно, т. к. «с одной стороны «Мостовик» молодец, не побоялся судиться с мэрией. С другой стороны за мэрию стыдно». Марина Алексеева высказалась еще более критично: «Не могут рассчитаться за проделанную работу и при этом строят планы по национальным деревням».

7. Планов громадье

Областной градсовет одобрил несколько масштабных проектов «преображения Омска». В одном из парков решено создать "национальную деревню" - двадцать подворий, выполненных в «национальных стилях разных народов». На реализацию проекта его инициатор Леонид Полежаев отводит два года.

Рабочие окраины решили избавить от промышленного «налета». В створе улиц Богдана Хмельницкого, Лизы Чайкиной, реки Оми и Окружной дороги планируется построить жилье, расширить магистрали, благоустроить парк и облагородить промзоны. На месте Восточного кладбища предложено создать мемориальную зону.

Несмотря на то, что планы чиновников у многих респондентов вызвали скепсис, из 29% важности события лишь 7 процентных пунктов «ушли в минус». Оценив новость на ноль, Марина Алексеева уточнила, что иначе как маразмом новые идеи властей не назовешь.

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы «Николь» :

Дороги бы хоть подлатали, да деревьев хоть чуть-чуть посадили вместо безжалостно выкорчеванных за последние годы сотен, если не тысяч. Так нет, опять какие-то грандиозные несбыточные и одновременно - никому не нужные прожекты городим.

8. Поиздержались...

Застройка площадки около "Арены Омск" на Левобережье на время откладывается. У московского инвестора (ООО "Фирма "Латис") не хватает средств на освоение территории. К тому же проведение аукциона по продаже арендованной им земли задерживается. Мэр Омска обещал поторопить организаторов торгов.

Сложности в реализации проекта застройки вызвали негативную реакцию подавляющего большинства экспертов: 27%-ная важность события на 25% «ушла в минус». Эксперты сомневаются, что даже аукцион по предоставлению земельного участка под застройку решит проблему нехватки денег на проект.

Дмитрий Сапунов, руководитель компании Regional Real Estate:

Жаль, если проект закроется. Это было интересное градостроительное решение. Но инвесторы и девелоперы начали считать рентабельность, а при любой территориальной застройке она невысокая. Нужны профессионалы, которые смогут такой проект реализовать. У застройщика, видимо, нет ни квалифицированных специалистов, ни желания заниматься этим проектом.

9. Надо будет - снесем

Утверждено положение об уничтожении объектов недвижимости, принадлежащих Омской области. Поводами для сноса имущества могут стать его непригодность к эксплуатации, необходимость освобождения площадки для строительства или реконструкции других объектов капитального строительства и др. Принимать решения о сносе уполномочено областное минимущества, куда и должны обращаться заинтересованные в ликвидации объектов областные органы государственной власти, государственные унитарные предприятия и учреждения Омской области.

Значимость утверждения порядка сноса объектов областного имущества достигла в рейтинге 25% с 9%-ным «минусом». Оценки — снова противоречивы, т. к. «пока есть решение, но нет практики». В любом случае, без правил хуже.

10. Капиталистическая не судьба

На Советский рынок опять не нашлось покупателей. В этом году его уже четырежды выставляли на аукцион. Цена лота по сравнению с прошлогодней была снижена почти в полтора раза. Торги по нему не состоялись из-за отсутствия заявок. По той же причине не удается приватизировать бывшую гостиницу «Октябрь», которую продают уже не первый год. Месяц назад завершился период ее продажи посредством публичного предложения. После «уценки» почти на треть лот вновь выставлен на аукцион - и вновь безуспешно.

Важность последнего в десятке событий второй половины октября оценена в 20%. При этом  опрошенные эксперты были единодушны, все, как один, поставив событию «минусы». Да, в целом новость не настраивает на позитивный лад, а объясняется оно, с точки зрения респондентов, очень просто: «налички» у предпринимателей нет, а банки кредитов не дают. «Эти объекты можно еще долго выставлять с тем же результатом».

События второй половины октября не вызвали у экспертов омского рынка недвижимости сильного эмоционального отклика. Возможно, развитие событий оправдывает ожидания многих из них.  Категорически и однозначно отрицательную реакцию вызвали три события - содержание муниципальным  бюджетом убыточного учреждения, проблемы с застройкой площадки около "Арены Омск" на Левобережье и уже ставшие традиционными неудачи с продажей Советского рынка (как и другого советского наследия).

Экспертам, конечно, жаль городской бюджет. Его, действительно, хочется пожалеть, учитывая, сколько он должен НПО «Мостовик», а также другим строительным компаниям. И, как отмечают респонденты, прежде, чем планировать масштабные проекты - такие как строительство национальной деревни - стоило бы расплатиться с долгами. Потому и «замахи» на реализацию новых грандиозных проектов не получили высоких оценок и не попали даже в пятерку событий.

Примечательно, что бОльшая часть событий конца октября получила положительные оценки, но - скептические отзывы. Это касается даже «самой положительной» в рейтинге новости - улучшения условий кредитования Сбербанком России. Судя по всему, время ощутимых позитивных сдвигов на рынке недвижимости Омска еще не пришло.

Рейтинг событий Омска. 16-31.10.09

1. Больше шансов у семьи
2-3. Денег нет, зато контора есть
2-3. Крест на расширении
4-5. Учитесь готовить «хрущевки»
4-5. Саморегулируемая альтернатива
6. У бюджета долг большой
7. Планов громадье
8. Поиздержались...
9. Надо будет - снесем
10. Капиталистическая не судьба

Светлана Динегина, журналист

Методическое пояснение:

В настоящем рейтинге используется стобалльная шкала оценки важности событий. «Важность» или «вес» события вычисляется, как норма от суммы абсолютных значений оценок всех экспертов. То есть, при выставлении каждым экспертом максимальной оценки (+5 или -5) важность события составит 100.

Список экспертов:

Евгений Щербаков, генеральный директор ООО «Навигатор»
Нина Карпенко, директор АН "Недвижимость-Гарант"
Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь"
Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»
Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан"
Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ
Алексей Вераховский, генеральный директор ИД "Премьер"
Евгений Лысак, директор ФК "Октан"
Александр Михайлов, исполнительный директор НП ГУОРН
Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС»
Дмитрий Сапунов, руководитель компании Regional Real Estate