Где деньги, банк?

Сокращение числа ипотечных кредитов стало бесспорным лидером рейтинга первой половины мая. Второе место заняли принимаемые Госдумой изменения законов в пользу «дольщиков», на третьем — возвращение налога на недвижимость. Так выглядит топ рейтинга событий, составленного РА «Премьер» на основе опроса омских экспертов.

Рейтинг событий первой половины мая 2009 года
составлен РА "Премьер" по результатам опроса экспертов регионального рынка

1. Количество ипотечных кредитов сократилось

Российские банки в первом квартале текущего года сократили объем выдачи новых ипотечных кредитов примерно в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По предварительным оценкам, в первом квартале банками на территории России было выдано ипотечных кредитов на 27-30 миллиардов рублей (из них за первых два месяца года - на 15 миллиардов рублей). Для сравнения: в первом квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 150 миллиардов рублей. Сокращение объема выдачи в пять раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов.

Конечно, в таком падении эксперты рынка недвижимости ничего позитивного не находят. Все они единодушно поставили жесткий «минус», получив в сумме важность 73%.

Алексей Вераховский, генеральный директор ИД "Премьер":

Основной проблемой сегодняшней ситуации на рынке является платежеспособный спрос. Поэтому необходимы меры по стимулированию и поддержке спроса. А сворачивание кредитных программ — это антимера. Нет денег у производителей, у застройщиков, у потребителей. Отсюда все проблемы. В результате — целые отрасли стоят.

2. Законы меняют «под дольщиков»

Госдума приняла в первом чтении поправки к ряду законов для защиты прав участников долевого строительства. Предлагается создать условия для заключения застройщиками с гражданами только договоров долевого участия в строительстве, как одной из самых защищенных форм договора. В Налоговом кодексе РФ вводится освобождение от НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. Действие закона «Об участии в долевом строительстве...» распространяется на все сделки с привлечением средств граждан. Предлагается также расширить понятие «застройщик», установить систему штрафов за незаконное привлечение средств дольщиков, предоставить органам власти субъектов РФ и муниципалитетов право вмешательства в договорные отношения физлиц и юрлиц и в процесс банкротства недобросовестного застройщика при решении проблем "обманутых дольщиков".

В сумме специалисты оценили важность события в 61%. Большинство из них считает эти новации позитивными - сумма положительных оценок составляет 54%. Остальные  придерживается другой точки зрения, выставив -7%.

Вячеслав Гуринов, директор ООО «НовоСтрой КПД риэлт»:

Договор долевого участия в строительстве не является самой  защищенной формой  договора, данный договор только гарантирует собственнику жилья, что его квартира продана только ему и больше никому. Причем, такой договор ухудшает жизнь только строителям, устанавливая нереальные сроки завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Не учитывается то, что в сдаче дома участвует не только застройщик, но и компании по предоставлению коммунальных услуг, которых не волнуют условия договора долевого участия о сроках введения дома. Поэтому  установление системы штрафов за незаконное привлечение средств дольщиков и т.п. ни к чему хорошему не приведет, а лишь усугубит положение застройщика на рынке недвижимости.

Эксперты напоминают, что в реализации любой хорошей идеи могут возникнуть проблемы: «Поправки - это хорошо, только как они будут застройщиками соблюдаться, а властями - контролироваться? Опять остается только надеяться, что  это сработает, и наши власти сумеют удержать ситуацию в законном русле».

3. Налог на недвижимость возвращается

Председатель правительства РФ Владимир Путин выступил с инициативой о возрождении налога на недвижимость. Власти рассчитывают, что это позволит увеличить доходы местных бюджетов, собственников недвижимости сделает более открытыми и поможет снизить цены на недвижимость и землю. Ставка налога будет дифференцированной: владельцы дорогой недвижимости и обширных земель станут платить больше, а у собственников скромного имущества будут льготы, - пообещал Путин.

Абсолютная важность события — 53%, в том числе +24% и -29%.

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь":

Эта идея обсуждается уже лет 13-15. В 1996-1998 годах проводились даже эксперименты по введению этого налога в Новгородской (Великий Новгород) области. Не получилось тогда. И сейчас, по моему, мы еще далеки от реализации этой идеи.

По мнению Вячеслава Гуринова, «в кризисное время нужно заниматься существующими проблемами, а не создавать новые. Люди  покупают квартиры для своих детей, внуков, улучшают жилищные условия, хотя в данное время очень тяжело решиться на такие поступки. А тут еще государство хочет на этом заработать, вводя дополнительные налоги. Лучше бы помогли в оформлении ипотечного кредита».

4. Программа развития инфраструктуры

В Омске утверждена концепция программы развития городской инфраструктуры на 2009-2012 годы. Из бюджетов разных уровней на реализацию программы планируется привлечь более 19 миллиардов рублей. Она предполагает строительство социальных объектов, реконструкцию и ремонт жилья, развитие комплекса ЖКК, благоустройство и озеленение улиц и т. д.

За 4 года в Омске должно быть построено чуть более 100 тысяч квадратных метров дорог, в том числе: 14,6 тыс. кв. м - в 2009 году, 11 тыс. кв. м - в 2010 году, 27,5 тыс. кв. м - в 2011 году, 47,7 тыс. кв. м - в 2012 году. Ввод в действие полигонов для бытовых отходов намечен только на 2012 год, как и создание дополнительных 800 мест в детских садах, и сдача 9 новых школ.

Общая оценка события 51%. Из них 6% в «красной зоне».

Большинство экспертов считает программу делом хорошим, но по поводу извлечения таких средств из бюджета «в нынешнее время» сомнения все-таки есть.

Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ:

Почему у нас  власти перестали вообще о своем населении думать? Главное отчитаться да отпиариться? Напрасные труды, школы и детсады в зачет пойдут, а  «пыль в глаза» уже  не прокатит. Кто не знает, что проще всего  воровать на земляных работах?...

5. Новый кирпичный завод

Рядом с Омской ТЭЦ-4 запущен завод по производству силикальцитного кирпича из золошлаковых отходов. Проектная мощность предприятия - 79 миллионов штук условного кирпича в год. Ежегодно завод по производству зольного кирпича будет перерабатывать до 180 тысяч тонн золы. На предприятии создается 113 рабочих мест.

Зольный кирпич легче обычного, отличается прочностью, высокой морозоустойчивостью, экологической чистотой, огнестойкостью, а также более низкой стоимостью по отношению к аналогам из других материалов, может применяться в строительстве жилых домов и общественных зданий.

В этом вопросе эксперты проявили единодушие и суммарная важность составила 44% со знаком «плюс».

По мнению специалистов, переработка золы и очистка от нее территорий - дело очень важное и нужное. Уже много лет об этом говорят, и вот что-то сдвинулось. Правда, 180 тысяч тонн золы в год из десятков миллионов тонн, скопившихся на омских золоотвалах — это капля в море.

6. Часовню от налога освободить

Омские чиновники предлагают освободить от земельного налога граждан, построивших личные часовни на кладбищах. Предложение поступило от министра культуры Владимира Телевного, а Горсовет принял проект к рассмотрению. Такая часовня уже есть, но имя ее владельца минкульт и мэрия не разглашают. Потери бюджета в случае, если на каждом из 14 участков специального назначения будут размещены религиозные объекты, составят 234 тысячи рублей.

Инициатива «материально помочь» тем, кто в состоянии построить собственную часовню, заработало в нашем рейтинге 43% важности. Результат поделился поровну - на «плюс» 21  и «минус» 21.

Разделились и мнения экспертов. Так, Олег Лизгунов считает, что это «правильное предложение. Часовни, да еще на кладбище - дело святое. Думаю (надеюсь), что частные часовни будут открыты для свободного доступа. В противном случае потеряется сам смысл и предназначение часовни».

Марина Алексеева же видит это несколько иначе: «Очередной идиотизм или неуместный пиар? Или Телевной запереживал о своей часовне? Или готовится закон под чиновничью придумку, как еще себя от налогов оградить?»

7. Достройка - за счет «дольщиков»

Правительство Омской области утвердило порядок предоставления субсидий на достройку трех домов компании "ОмСтрой-2001". Треть средств для завершения строительства проблемных домов должны собирать "дольщики". Сейчас в трех домах создают ЖСК, на счета которых будут аккумулировать деньги на завершение работ - от владельцев будущих квартир (30% от необходимой суммы) и субсидии из бюджета.

Это решение эксперты оценили в 40%. Из них 10% с возможным отрицательным влиянием.

Видимо, теперь люди будут и этому рады. А «ОмСтрой-2001», как предсказывают наблюдатели, «видимо, вывернется для новых побед».

8. Оформление документов - через суд

Прокуратура требует от застройщика продлить просроченное разрешение на возведение жилых домов и зарегистрировать договоры "долевки". ООО "Горстройподряд" в мае 2004 года получило разрешения на строительство «не более чем на 3 года». Но и после окончания действия документов застройщик заключал с гражданами договоры долевого участия. Прокуратура намерена через суд заставить ООО "Горстройподряд" исполнить ее требования, поскольку добровольно застройщик этого не сделал.

Здесь эксперты дружно поставили знак «плюс». Важность решения оценена в 37%.

9. Обещают снизить ставку по ипотеке

Гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования (АРИЖК) Андрей Языков заявил, что правительство намерено снизить ставку по ипотечным кредитам до 15%. «Разумная ставка должна быть меньше 10% годовых, а с учетом российской инфляции, возможным является 15% годовых». По его словам, правительство поставило себе задачу сделать ставку по ипотечным кредитам ниже 15% годовых. Банкиры же не видят предпосылок для существенного снижения ставки по займам, ссылаясь на по-прежнему достаточно высокую стоимость средств для банков и рост рисков.

Эксперты решили, что даже благие пожелания АРИЖК стоят +36%.

Впрочем, по их мнению, снижение ставок нас в ближайшее время не ждет по ряду объективных причин. Если же ставка чуть и снизится, то кредиты по-прежнему будут доступны единицам.

10. Арестовали воздух

В Омской области впервые арестовано право собственности на несуществующую квартиру. Как оказалось, в рамках обеспечения иска банка к ипотечному заемщику необходимо было арестовать квартиру, под которую брался кредит. Но это невозможно, так как по документам она «находится» на седьмом этаже дома, достроенного лишь до второго этажа. Приставам пришлось наложить арест не на квартиру, а на право собственности. Сумма иска - 6 миллионов рублей. Застройщик - компания «ОмСтрой-2001».

Важность данного события специалисты оценили сугубо негативно в -31%.

Эксперты сошлись во мнении, что в России как было две беды, так и остались... «Называется, соблюли законность? А заемщику-то что делать? Его дважды обманули, а теперь еще и право собственности арестовали?»

11. Новые планы строительства храмов

В Омске намерены возродить Воскресенский собор. Этот проект включен в программу подготовки к 300-летнему юбилею Омска. Восстановление исторической «Старой крепости» решено начать с его воссоздания. Для финансирования работ правительство области учредит специальный фонд воссоздания памятника истории и культуры. Администрация Омска берет на себя оформление разрешительных документов для строительства.

В оценке этого решения, составившей 30%, положительные 24% перевесили отрицательные 6%. Хотя в отзывах профессионалы рынка весьма скептичны.

Марина Алексеева: «С культурной точки зрения это хорошо, но только нужно понимать – насколько это сейчас уместно. Откуда возьмутся средства на это в период кризиса? Бросят призыв к нищим согражданам или оберут предпринимателей?

В этот раз настроения наших экспертов немного смешаны: позитив от негатива «недалеко ходит». Но главный вопрос у наших экспертов один: «Где деньги брать?» Планов и предложений много, только вот на какие средства все это будет осуществляться, инициаторы и прожектеры умалчивают.

1. Количество ипотечных кредитов сократилось
2. Законы меняют «под дольщиков»
3. Налог на недвижимость возвращается
4.  Программа развития инфраструктуры
5. Новый кирпичный завод
6. Часовню от налога освободить
7. Достройка - за счет «дольщиков»
8. Оформление документов - через суд
9. Обещают снизить ставку по ипотеке
10. Арестовали воздух
11. Новые планы строительства храмов

Методическое пояснение:

В настоящем рейтинге используется стобалльная шкала оценки важности событий. «Важность» или «вес» события вычисляется, как норма от суммы абсолютных значений оценок всех экспертов. То есть, при выставлении каждым экспертом максимальной оценки (+5 или -5) важность события составит 100.

Список экспертов:

Евгений Щербаков, генеральный директор ООО «Навигатор»
Нина Карпенко, директор АН "Недвижимость-Гарант"
Евгений Лысак, директор ФК "Октан"
Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс"
Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь"
Вячеслав Гуринов, директора ООО «НовоСтрой КПД риэлт »
Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан"
Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ
Алексей Вераховский, генеральный директор ИД "Премьер"
Александр Михайлов, исполнительный директор НП ГУОРН
Александр Селезнев, директор ООО «Ледон»
Дмитрий Сапунов, руководитель компании Regional Real Estate
Любовь Рогозина, исполнительный директор омского отделения Союза архитекторов России
Альберт Каримов, академик архитектуры