Земля как объект собственности: проблемы и пути решения

Юлия ВАЛЕЕВА, Екатерина КОРШИНА

29 апреля во Дворце Молодежи на Левобережье состоялся семинар по теме «Земля как объект собственности: актуальные вопросы практики в современных условиях». Мероприятие было организовано некоммерческим партнерством «Гильдия участников омского рынка недвижимости» и Омским союзом риэлторов при активном содействии компании «Ваше право».

На семинаре специалисты как государственных, так и коммерческих структур поделились опытом с участниками, озвучили наиболее актуальные и серьезные проблемы, связанные с владением и пользованием земельными участками.

Семинар начался с выступления советника отдела правового обеспечения Главного управления по земельным ресурсам (ГУЗР) Елены Халимовой. Она рассказала о схеме оформления в собственность земельного участка, находящегося под объектами недвижимости. Если участок уже сформирован и есть его кадастровый план или паспорт, собственнику объекта недвижимости следует обратиться в ГУЗР. В течение месяца Управление должно принять решение о предоставлении участка в собственность и подготовить договор купли-продажи.

Другое дело, если кадастровый план участка отсутствует. В этом случае необходимо подать заявление в Администрацию города о формировании участка и постановке на кадастровый учет. Далее путем определения границ участка формируется проектная документация. Затем Департамент имущественных отношений городской администрации утверждает проект границ, который поступает в ГУЗР для принятия решения о предоставлении в собственность. В связи с решением Управления проходит межевание участка и постановка его на кадастровый учет. После того, как участок сформирован, собственник вторично обращается в ГУЗР с целью заключения договора купли-продажи. Завершающим звеном является регистрация права собственности в Федеральной регистрационной службе.

Практические рекомендации по вопросам регистрации прав на землю дала Татьяна Артимович, начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления федеральной регистрационной службы. Ее главный совет заключается в том, что при оформлении земельного участка в собственность крайне важно запросить в УФРС информацию о том, какие права на этот участок имеют другие собственники и сколько их.

«Так, например, на земельном участке на момент первоначального оформления документов был построен индивидуальный жилой дом. Позже он был переведен в нежилое помещение и оформлен по праву собственности. Об этом нам также никто не сообщил. В итоге, участок выкупили по цене земли, отведенной под индивидуальное жилое строительство. При регистрации новые обстоятельства стали известны, в итоге УФНС отказало заявителю», – поделилась своим опытом глава отдела.

По словам Татьяны Артимович, новым направлением в работе регистрационной службы является регистрация права собственности на земельные участки под многоквартирными жилыми домами. На сегодняшний день уже зарегистрировано право на 20–25 таких участков. Причем для жителя дома существует два варианта оформления своих прав: конкретное выделение доли каждого жильца или регистрация с указанием, что доля в праве пропорциональная площади занимаемой квартиры.

Об особенностях земельного налога участникам семинара рассказала главный государственный инспектор отдела ресурсных, имущественных и прочих налогов Управления федеральной налоговой службы Ирина Шевчук. С 2006 года произошли значительные изменения в налоговой базе. Если раньше налог на землю исчислялся в количественном выражении, то есть в зависимости от площади участка, то с 2006 – в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. Эта стоимость определяется на основании проведенной и утвержденной государственной кадастровой оценки. Ее результаты на 1 января 2008 года опубликованы на сайте www.r55.kadastr.ru. Каждый налогоплательщик сможет найти там информацию о своем участке, указав его номер.

С докладом о порядке расчета арендной платы на землю и эффективности использования выступил Николай Гаркуша, начальник отдела информационного обеспечения и согласования землеустроительной документации ГУЗР. Он постарался ответить на часто возникающие у граждан практические вопросы, касающиеся размера арендной платы.

Поскольку с 2006 года были введены изменения в Налоговый кодекс, специалисты Управления разработали новую методику расчета размера арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости участка. Однако в 2007 году была проведена новая государственная кадастровая оценка, показатели которой существенно увеличились в сравнение с предыдущей. В итоге сотрудникам ГУЗРа пришлось пересчитывать все коэффициенты с учетом новых данных.

В свою очередь, если раньше размер арендной платы мог быть ниже ставки земельного налога, то сейчас, согласно новым коэффициентам, будет действовать иная норма – арендная плата не должна быть ниже земельного налога. Это, по мнению Николая Гаркуши, должно стимулировать граждан к выкупу участков в собственность.

На негативных результатах увеличения кадастровой стоимости земли заострил внимание и Максим Репин, директор компании «ОМЭКС». Он сообщил о том, что вступившие в действие с 1 января 2008 года новые данные по кадастровой стоимости больно затронули предпринимателей – собственников земельных участков.

Докладчик отметил, что сейчас в отношении промышленных, коммерческих объектов наблюдается 4–5-кратное завышение кадастровой стоимости относительно рыночной. Так, например, кадастровая стоимость земельного участка площадью 7 600 кв.м, расположенного на территории Шинного завода, составляет 3 750 рублей/кв.м, а рыночная – менее 1 000 рублей. «Соответственно предприниматели-налогоплательщики попадают под удар чрезмерного бремени», – посетовал Максим Репин. По его мнению, более логично земельный налог привязывать к рыночной, а не кадастровой стоимости.

С ним согласна Любовь Репина, заместитель директора компании «Ваше право», которая считает, что оптимальным было бы установить кадастровую стоимость в размере 100% от рыночной. В своем докладе она сообщила о том, как поступать в случае, если стоимость земельного налога завышена. Первый – это признание в суде недостоверными результатов государственной кадастровой оценки. Второй способ – это признание недействительным постановление правительства Омской области об утверждении результатов оценки. Третий вариант – попытка установить кадастровую стоимость в размере 100% от рыночной стоимости. С подобным требованием нужно обращаться в управление Роснедвижимости Омской области.

Мнения участников семинара:

Александр Дмитренко, директор ООО «Ваше право»:
На мой взгляд, очень важный вопрос семинара – это кадастровая цена земельных участков. Сегодня в нашем городе она просто чудовищная. Для примера: в Москве в промзоне стоимость одного квадратного метра составляет 1 100 рублей, у нас в аналогичной зоне есть участки и по 7 000 рублей за квадрат. Каким образом в нашем городе проводилась оценка кадастровой стоимости земельных участков, непонятно. Тем более что по закону эта самая стоимость не должна превосходить рыночную стоимость участка, тем более кратно, как это происходит у нас.

Думаю, в первую очередь, именно этот вопрос был интересен тем людям, которые сюда пришли. Такие семинары, несомненно, нужно проводить. Участники признают, что им крайне интересна и полезна та информация, которую они сегодня получили. Специалисты самых разных отраслей (ГУЗР, налоговой службы и других) общаются друг с другом, выносят на обсуждение конкретные проблемы.

Татьяна Артимович, начальник отдела регистрации прав на земельные участки УФРС:
Подобные семинары, несомненно, идут на пользу, как нам – представителям госучреждений, так и специалистам – риэлторам, которые решают проблемы, связанные с оформлением земли. Это мероприятие для меня было полезно еще и тем, что удалось пообщаться и узнать о проблемах не только риэлторов, но и своих коллег, например, специалистов из ГУЗР.

Наталья Рыженко, ведущий инженер ОАО ОАК «Омскагропромстрой»:
На семинаре прозвучали актуальные, злободневные вопросы, и, что немаловажно, на них были даны полные, квалифицированные ответы. Мне понравилась организация мероприятия, всем дали время высказаться, никого не торопили и не перебивали. Я сюда пришла с конкретным вопросом, на который до этого получала только бюрократические отписки, а сейчас я поняла, как дальше действовать, куда и к кому мне нужно обращаться.

Анна Николаева, оценщик ГК «Диалог»:
Хотя я пришла на семинар преимущественно из-за доклада Максима Репина о порядке расчета кадастровой и рыночной стоимости, мне все же было очень интересно послушать и других выступающих. Считаю семинар полезным, познавательным, так как есть возможность вживую обсудить злободневные вопросы, обменяться мнениями, найти совместные варианты решения различных проблем.

Журнал "Недвижимость" № 18 (661) от 5 мая 2008 г.