Эффективный проект порекомендуют эксперты

Светлана БРОННИКОВА

Самостоятельные инвестиции в недвижимость – доходное, но достаточно рискованное дело. Альтернативой ему могут стать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, которые возьмут на себя большую часть рисков частных инвесторов. В том числе поиск и тщательный отбор наиболее выгодного и безопасного объекта для инвестирования. В омском ЗПИФН «Октан – Фонд недвижимости» выбором инвестиционно привлекательных объектов займется экспертный совет, состоящий из авторитетных участников омского рынка недвижимости. О работе фонда рассказал генеральный директор ООО «Управляющая компания «Октан» Евгений Лысак.

В конце прошлого года завершилось формирование ЗПИФН «Октан – Фонд недвижимости» в том объеме, в котором он был заявлен. Первоначальный объем активов фонда составил 25 миллионов рублей. Следующий шаг – поиск конкретных проектов для инвестирования. Для подробного изучения рынка и определения направлений инвестиций при фонде создан экспертный совет. В него входят генеральный директор ЗАО «МИЭЛЬ-недвижимость» Павел Кручинский, президент некоммерческого партнерства «Гильдия участников омского рынка недвижимости» Алексей Вераховский, генеральный директор компании Regional Real Estate Дмитрий Сапунов, директор оценочной компании «Омэкс» Максим Репин, от УК «Октан» – я и заместитель директора Сергей Золотарев.

В конце января состоялось первое заседание экспертного совета. Основной задачей было сузить круг потенциальных проектов, поскольку инвестиционная декларация фонда предполагает вложение средств во множество проектов: от земельных участков и всевозможных объектов недвижимости до проектно-сметной документации. Важно было выслушать мнение профессионалов о том, что сейчас происходит на рынке, где инвестиции интереснее.

– Какое направление посоветовали эксперты?
Явных приоритетов пока нет. Но, по крайней мере, стало очевидно, что наименее интересным представляется вторичный рынок жилой недвижимости. Инвестиции такого рода предполагают ставку лишь на общий рост цен на рынке недвижимости. Но поскольку мы видим, что бурный рост прекратился и рынок достиг определенной точки равновесия, инвестиции во «вторичку» мы считаем слишком рискованными.

Скорее всего, мы будем вкладывать средства в объекты коммерческой недвижимости. На наш взгляд, более привлекательные с точки зрения инвестиций объекты на самой начальной стадии, на этапе проектирования или закладки строения. Доход фонда и наших пайщиков будет складываться из приращения стоимости объекта от начальной до конечной стадии. Это более сложная операция, но гораздо менее рискованная. Мы готовы участвовать в таком проекте, как соинвесторы, и открыты для предложений собственников проектов.

При этом для застройщика инвестиции фонда выгоднее банковских кредитов. Тем более сейчас, когда банки предъявляют очень жесткие требования, и получить кредит не так просто. В отличие от банка, который все риски перекладывает на застройщика, мы намерены подставить плечо и разделить риски с собственником проекта. Застройщику не придется привлекать множество инвесторов, что довольно хлопотно. Фонд аккумулирует средства индивидуальных инвесторов и выступает как один соинвестор.

Подчеркну, что мы сможем вкладывать средства фонда только в объекты, строительство которых ведется в соответствии с федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве...». Инвестирование возможно лишь после того, как застройщик получит все разрешения на строительство, опубликует проектную декларацию и оформит государственную регистрацию прав на земельный участок под строительство. Это защитит средства фонда и наших пайщиков.

Еще один потенциально интересный проект – земельные участки. Но пока специалисты взяли паузу, так как этот рынок не совсем понятен.

Каждый из членов экспертного совета получил «домашнее задание» – еще раз проанализировать существующие на омском рынке недвижимости проекты. К концу февраля круг проектов будет определен и вынесен на обсуждение, а в начале марта мы будем готовы принять окончательное решение.

– Будут ли пополняться активы фонда или он окончательно сформирован?
Конечно, мы заинтересованы, чтобы фонд стал больше, и готовы привлекать дополнительные средства инвесторов. В наших планах достичь такой суммы фонда, чтобы мы смогли создать собственный проект: выкупить участок, проектировать и строить. Тогда пайщики смогут получать весь доход от реализации этого процесса. Кроме того, исчезнут все риски, связанные с третьими лицами.
Однако на первоначальном этапе перед нами стоит задача грамотного размещения уже привлеченных средств. И лишь на примере инвестиций в конкретный проект мы сможем показать потенциальным инвесторам механизм работы фонда, а также показать ту или иную доходность. Лишь после этого можно будет вести речь о дополнительной эмиссии паев и привлечении в фонд новых пайщиков.

– Кого вы видите среди пайщиков фонда? На кого он рассчитан?
Наши потенциальные пайщики – это те, кто хотел бы инвестировать деньги в недвижимость, но не решается из-за недостатка знаний и поэтому держит деньги на банковских депозитах. Вложения в фонд – это альтернатива депозитам. Мы планируем выйти на доходность вдвое выше депозитных ставок, чтобы это могло быть интересно нашим пайщикам. Стоит отметить, что речь идет о деньгах достаточно «длинных». Это не спекулятивные инвестиции – не стоит ждать сверхдоходов за два месяца.

Преимущества фонда по сравнению с самостоятельной покупкой объектов недвижимости в инвестиционных целях очевидны. Если покупка минимального объекта недвижимости измеряется миллионами рублей, то фонд не ограничивает инвестора в суммах. Мы планируем продавать паи ЗПИФН «Октан – Фонд недвижимости» номиналом 1 000 рублей. Уже в марте наши паи можно будет приобрести на Московской Межбанковской Валютной Бирже (ММВБ) – самой крупной в стране площадке по торговле ценными бумагами.

Еще один плюс – ликвидность, или простота выхода из фонда. Продать паи гораздо проще и быстрее, чем реализовать объект недвижимости. При этом существует возможность продажи любого количества паев, а продать объект недвижимости частично невозможно. Выйти из фонда можно будет в любой день. От момента решения о продаже доли до момента реального получения денег – всего два дня.

Что касается безопасности, «Октан – Фонд недвижимости» – абсолютно прозрачная структура, открытая для контролирующих органов. Даже самая небольшая операция в компании подлежит контролю со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам и специализированного депозитария, где учитывается все имущество фонда.

– Каков минимальный объем инвестиций?
– На сегодня он составляет 50 тысяч рублей. Безусловно, на такую сумму невозможно приобрести объект недвижимости. С марта, когда паи начнут обращаться на ММВБ, можно будет приобретать доли фонда по 1 000 рублей. Покупку можно будет совершать даже через Интернет.

Справка
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости – это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителями с условием объединения этого имущества с имуществом других учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией.

Журнал "Недвижимость" № 7 (650) от 18 февраля 2007 г.