В разных округах — разные цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец января 2018 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округа, где расположена квартира.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец января 2018 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 530 руб./кв. м (1,3%) за месяц и составляет 39 700 руб./кв. м (+/-400). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 1,0%, или 400 руб./кв. м. В сравнении с величиной годичной давности, удельный показатель снизился на 0,4%, или 160 руб./кв. м. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года вырос до $701 и снизился в европейской валюте до €573. Изменение обусловлено изменением курса рубля.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец января 2018 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 43 600 руб./кв. м (+/-360). За месяц колебания цен на вторичном рынке привели к положительному приросту в 250 руб./кв. м (0,6%), что находится ниже уровня вероятности ошибки, которая равна 0,8% или 360 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 1 120 рублей (2,5%) ниже значения, отмеченного год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу отмечен на уровне $770 и €629.

Изменения на рынке

Январь, как правило, не показывает однозначной тенденции развития дальнейших событий на рынке недвижимости. Большое влияние здесь оказывает традиционный предновогодний ажиотаж. Однако, в положительную сторону ажиотаж сыграл только на вторичном рынке, где за первый месяц года средняя удельная цена жилья увеличилась на 0,6% до уровня в 43 600 руб./кв. м. На первичном же рынке отмечено продолжение снижения цен, и в январе этот показатель отразился на уровне 1,3% со знаком «минус».

Рынок первичной недвижимости получал достаточно хорошую поддержку за счет программы государственной поддержки, нацеленной на снижение ипотечных ставок. При этом, хочется отметить, что омский регион не находится в числе лидеров по использованию привилегий данной программы. По сравнению с 2014 годом, в конце 2017 года заключенных договоров долевого участия, зарегистрированных в Росреестре, стало на 56% меньше. При этом общий показатель объемов сделок на рынке жилой недвижимости снизился по сравнению с концом 2014 года на 34%, а в сравнении с декабрем 2016 года даже вырос на 12%.

Вторичный рынок жилья сохраняет более стабильный спрос за счет преимуществ вторичного рынка: понятного состояния здания, отсутствия рисков незавершения строительством объекта или невводом в эксплуатацию. При этом общее техническое состояние жилого фонда вторичного рынка позволяет сохранять превышение «вторички» над «первичкой», в то время как в регионах, где большая доля старого фонда состоит из деревянных зданий или объектов «барачного» типа, силы распределяются, как правило, наоборот — первичный рынок за счет качества жилья превышает по цене вторичный рынок.

В структуре предложения небольшие смещения

Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т. е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения (график 3). За последний год структура претерпела определенные изменения.

На первичном рынке лидерство среди округов по объему предлагаемых квартир сохранилось за Советским АО. За счет активной застройки, прилегающей к центру города части Советского АО — территорий бывшего Сибзавода, район ул. Малиновского, Заозерная, пр. Академика Королева — этот округ занял больше трети рынка (34%). На вторичном рынке Советский округ занимает лишь третье место (22%), уступив Кировскому (24%) и Центральному (29%). В целом же по городу округ вышел на второе место, занимая четверть всего объема рынка — 25%.

Лидером на вторичном рынке в январе отмечен Центральный округ, он же стал лидером по объему предложений в целом на рынке жилья города Омска. 29% жилья на вторичном рынке сформированы за счет застройки 70–80‑х годов XX века и дополнены активной застройкой, продолжившейся уже в XXI веке.

Кировский округ, несмотря на достаточно высокую плотность застройки, в январе 2018 года не стал самым «объемным» по числу предложений ни на первичном, ни на вторичном рынке. Округ оказался на втором месте, как по числу продающихся новостроек (25%), так и на рынке «б/у» жилья (24%). В общей сложности по городу Кировский округ занимает третье место и представляет 24% от всех оферт мультилистинга.

Ленинский АО по всем позициям занимает предпоследнее место по объему предлагаемых на продажу квартир, а Октябрьский округ — последнее. Доля на первичном рынке самого промышленного района составляет всего 4%, строительство здесь ведется преимущественно точечно, а новые территории застройки, такие как микрорайон у к/т «Космос», уже массово переходят на вторичный рынок, приводя его на вторичном рынке на один уровень с Ленинским АО. И у Октябрьского и у Ленинского округа здесь доля в 13%.

Новостройки сменили ценового лидера

Первичный рынок за год (с января 2017 по январь 2018 г.) в целом по Омску показал рост в 0,4%. Изменение структуры первичного рынка привело к положительному изменению цены в Центральном округе, за год новостройки выросли в цене на 2,7%, в то время, как в Кировском АО изменились незначительно (0,02%). Остальные округа показывают стабильное снижение в диапазоне 1,4–4,2% за год.

Изменилась и расстановка в ценовом рейтинге округов (график 4). Лидером в средних удельных ценах по итогам первого месяца 2018 года стал Центральный округ, поменявшись местами с Советским АО, который теперь занимает вторую позицию. На третьем, четвертом и пятом местах остались, как и в прошлом году Октябрьский, Кировский и Ленинский АО соответственно. Новостройки Ленинска остались самыми дешевыми за счет объектов класса «эконом», возводимых здесь, в Кировском округе преобладаем класс «комфорт», но преимущественный вид отделки — черновая — сохраняет низкие ценовые показатели.

На «вторичке» все стабильно

На вторичном рынке за последние 12 месяцев снижение, как и в начале прошлого года, составило 2,5%. При этом все пять округов показывают отрицательную динамику. Наименьший спад отмечен в Советском АО — всего 0,05%, а наибольший — в Центральном, здесь квартиры вторичного рынка предлагаются на 5,8% дешевле, чем год назад. В Октябрьском округе жилье снизилось в цене на 1,0%, в Ленинском округе — на 3,5%, а в Кировском округе — на 4,6%.

Лидерство на вторичном рынке в ценовом рейтинге сохранил за собой, как и год назад, Центральный округ с показателем в 49 тысяч 240 рублей, разница составила 3 060 руб./кв. м. в сравнении с январем 2017 г. На втором и третьем местах также удержались Кировский (41 тысяча 890 рублей) и Октябрьский (40 тысяч 290 рублей). И лишь Советский и Ленинский округа поменялись местами, за счет минимального изменения цен в городке Нефтяников, и заняли в этом году 4 и 5 место соответственно.

Январь месяц короткий, и на деловую активность можно рассчитывать лишь во второй его половине, и поэтому традиционно считался месяцем спада и затишья. Однако, январь 2018‑го порадовал всех участников рынка достаточно активным спросом как на новостройки, так и на ликвидные объекты вторичного рынка. В первую очередь это связано со снижением ипотечной ставки и, как видим, тренд этот продолжится с учетом очередного снижения ключевой ставки центрального банка и введением государственных и региональных программам субсидирования. Интересное ценовое ралли продемонстрировали крупные застройщики, в первую же рабочую неделю ощутимо приподняв цены на самые ликвидные объекты. Рынок сразу отреагировал на этот маркетинговый ход активизацией спроса. Но, несмотря на это, январь 2018‑го ознаменовался «пробитием» ценового дна первичного рынка в 40 тыс. рублей за квадратный метр и в февраль мы входим с новой ценой первички в 39 873 рублей.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com.

 Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/