Итоги 2017 года: на рынке недвижимости снизились цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости на конец 2017 года.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец декабря 2017 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу снизилась на 270 руб./кв.м (-0,7%) за месяц и составляет 40 110 руб./кв.м (+/-430). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 1,0%, или 430 руб./кв. м. За весь год цена снизилась на 30 руб./кв.м (-0,1%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в эквиваленте иностранных валют, за год вырос на +4,2% до $688, а в европейской валюте упал до €580, (минус 8,2%), что объясняется колебанием курса рубля по отношению к доллару и евро.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец 2017 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 43 440 руб./кв.м (+/-360). За декабрь прирост цены составил 30 руб./кв.м (+0,1%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,8%, или 360 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 1 030 рублей (2,3%) ниже значения, отмеченного в начале года. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу за год увеличился на 1,9% до $745 и упал на 10,3% до €628, что связано с изменением курсов валют.

Рынок жилья в количественных и ценовых характеристиках

2017 год в целом показал стабильную тенденцию к снижению цен во всех сегментах рынка недвижимости. Существенного влияния не оказали даже рекордно низкие ставки и введение льготных программ в ипотечном кредитовании.

Если сравнивать уже прошедший, 2017, год с докризисным 2014 годом, то стоит заметить, что критического снижения цен на первичном рынке не произошло, в то время как на вторичном падение оказалось более существенным. За три года цены на первичном рынке снизились на 3%, или 1 220 руб./кв. м, а на вторичном на 11%, или 5 310 руб./кв. м.

При сравнении же количества оферт, представленных на рынке, стоит отметить, что их цифра потерпела весьма значительные изменения в отрицательную сторону и продолжает планомерно снижаться.

С 2014 года количество предложений на первичном рынке снизилось на 61,4% (с 4 360 до 1 682), что вполне объяснимо, учитывая сложившийся в городе дефицит новостроек, на вторичном количество оферт снизилось на 52,6% (с 13 121 до 6 217), а в целом за последние три года рынок недвижимости «похудел» на 65,4% (с 17 481 до 6 042).

Также нельзя не отметить оказывающее на рынок влияние рекордно низких ипотечных ставок. В 2017 году в Омске, по данным Центробанка, на 1 декабря выдано рекордное количество ипотечных кредитов — 13 683, на общую сумму 19,894 млрд рублей. Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с начала года, снизилась до 10,78%, по кредитам, а выданным в течение месяца, — до 9,68.

«Подводя итоги уходящего года и положа руку на сердце могу сказать, что год оказался по всем статистическим показателям рынка очень стабильный и устойчивый, — говорит сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости, директор ООО «ОМЭКС» Максим Репин. — Мы с опасением ждали от него гораздо больших потрясений и проблем на рынке недвижимости. Кому-то из аналитиков даже показалось, что год был скучным, т. к. ни один показатель не продемонстрировал резких колебаний, волатильность была подозрительно низкой, и это при нахождении рынка в фазе уверенного спада. А в 4-м квартале мы даже фиксировали переход отдельных показателей из «красной» в «зеленую» зону, что очень походило на неуверенные попытки рынка оттолкнуться от дна. Все участники рынка работали засучив рукава в поисках новых формул успеха, которые в предстоящем 2018 году уверен превратятся в лучшие практики и станут локомотивом неминуемого ожидающего нас развития и роста рынка недвижимости. Хочется поблагодарить всех участников рынка недвижимости за их вклад в его сохранение и развитие и пожелать сибирского здоровья и волевого целенаправленного движения к успеху!».

Подробнее о ценах и объемах рынка

В 2017 году количественные показатели предложений по продаже квартир проявили себя абсолютно стабильно. Количество предложений на рынке постепенно, на протяжении всех 12 месяцев, снижалось. Большую роль в данном процессе сыграли многие факторы: к примеру, на первичном рынке только за этот год объем вводимого жилья снизился в 1,5 раза и образовался дефицит «новых» квартир. В целом же на рынок влияет падение цен, что приводит к тому, что потенциальные продавцы откладывают продажу квартир до «лучших времен», а также существенное влияние оказывает низкий спрос, связанный с падением платежеспособности населения и т. д.

То же самое можно сказать и про количество присутствующих на рынке профессиональных участников — агентств недвижимости. Их количество постепенно снижалось и достигло отметки в 167 организаций, что на 41% меньше показателя отмеченного в начале года. Лидером по количеству оферт, представленных в открытых источниках, как и двумя годами ранее, стало агентство недвижимости «Авеста-риэлт». В тройку лидеров также вошли АН «Аркада-Стиль» и АН «Ледон».

В 2017 году, за исключением первых трех месяцев, в которых цены на «вторичку» дали резкий рост, ценовые показатели за 2017 год показывали небольшие колебания то в плюс, то в минус, но в целом стабильно ползли вниз. Большинство ежемесячных и еженедельных индексов на протяжении последних 12 месяцев показывали отрицательные значения.

За год снижение удельной цены на первичном рынке составило всего минус 0,07% в сравнение с итоговым показателем 2016 года. Произошло и снижение количества предложений в данном сегменте рынка. Число оферт на рынке уменьшилось почти вдвое — 46,9%. Данное падение объясняется тем, что за 2017 год на территории города Омска введено в эксплуатацию всего 323,2 тысячи кв. м. жилья, что более чем в полтора раза ниже значения за аналогичный период прошлого года.

Вторичный рынок за 2017 год показал снижение средней удельной цены на 2,3%. Несмотря на более активные темпы снижения цен, спрос и предложение на «вторичку» был на протяжении всего года более стабильным. На протяжении последних 12 месяцев количество предложений на «б/у» квартиры снизилось на 28,5%, достигнув показателя в 6 217 оферт.

Что касается цен, то в первом квартале было все не так стабильно, как на первичном рынке, но после резкого падения цены в марте-апреле, удельный показатель примерно выровнялся и продолжил постепенно снижаться, вплоть до конца августа, а затем прибавив 1,3%, превысил отметку в 43 тыс.руб./кв. м и до конца года колебался в пределах десятых, а временами и сотых долей процента. В целом, анализируя годовые индексы падения цен (график 1) как на первичном, так и на вторичном рынке, посткризисный период отличился постоянством, годовое изменение цен, начиная с 2014 не превышало показателя в 5%, в отличии от докризисных годов где за последние 10 лет, скачок цен достигал 59%.

Если говорить о прогнозах на 2018 год, то в данном вопросе эксперты разнятся во мнении. Кто-то считает, что в связи с новым вышедшим законом об отмене долевого участия в строительстве, новостроек станет еще меньше, дефицит станет сильнее, а значит и цены резко вырастут в связи с отсутствием конкуренции предложения, другие считают причин для роста цен нет, и новостройки останутся на прежнем уровне, соответствующем низкой платежеспособности населения. В целом специалисты сошлись во мнении, что понижение ставок и государственные программы льготного кредитования «оживят» рынок недвижимости.

Врио губернатора Омской области Александр Бурков высказался по этому поводу следующим образом: «У нас 230 тыс. кв. м непроданного жилья. Наша задача создать потребительский спрос на него. Мы сделали первый шаг в этом направлении, заложив 360 млн рублей на ипотеку. Но я не уверен до конца, что это оживит рынок».