Первичный рынок подешевел

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец ноября 2017 года.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец ноября 2017 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу значительно снизилась за месяц и составляет 40 380 руб./кв.м (±370). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,9%, или 370 руб./кв. м. С начала года цена выросла на 240 руб./кв.м (0,6%) и стала на 0,2% выше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, стоит 690 долларов, в европейской валюте этот показатель составляет 582 евро.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец ноября 2017 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 43 410 руб./кв.м (±360). За месяц повышение цены составило 340 руб./кв.м (+0,6%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,8%, или 360 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 1060 рублей (2,4%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 2% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу стоит $742 или €626.

Спад на рынке недвижимости продолжается

На конец ноября средняя цена 1 кв.м на первичном рынке достигла отметки в 40 тысяч 380 рублей, что на 3 тысячи 030 рублей ниже, чем на вторичном рынке.

Разница между новостройками и б/у‑жильем, несмотря на колебания, продолжает постепенно снижаться и сначала года сократилась уже на 30%. Несмотря на то, что по статистике вторичный рынок гораздо активнее показывает падение цен, в этом месяце первичка обошла его в данном показателе.

Хочется также отметить, что качественные характеристики квартир первичного рынка, такие как площадь, планировки и многое другое позволяют соотносить большинство домов к объектам класса «комфорт», в отличие от «вторички», где массовое строительство прошлого века сформировало основу жилого фонда, где более 60% отнесены к классу «эконом».

Цены ноября на первичном рынке претерпели незначительные изменения за месяц, индекс составил минус 1,9%. При этом с начала 2017 года отмечен прирост на 0,6%, а за последние 12 месяцев (с ноября 2016 года) — 0,2%.

Вторичный рынок показал рост цены на 0,6% за месяц, в то время как с начала 2017 года цена изменилась в меньшую сторону на 2,4%.

Ипотека — двигатель рынка

Количество уникальных предложений о продаже квартир на омском рынке недвижимости достигает значения больше восьми тысяч оферт. При этом, показатель на протяжении всего года стабильно падает.

Превышение объемов первичного рынка над вторичным более чем 3,5 раза, при том, что по данным РАСК (Рейтингового агентства строительного комплекса) за год количество строительных компаний сократилось более чем на 20%. А если учесть, что на рассмотрении закон об отмене долевого строительства, это количество продолжит снижаться.

Также в ноябре В. Путин предложил запустить специальную программу ипотечного кредитования семей, у которых с 2018 года родится второй или третий ребенок.

Это по прогнозам аналитиков повлечет за собой резкий рост спроса на 2–3х комнатные квартиры, а данный факт повлечет за собой не только возросшее количество объема выдаваемой ипотеки, который и так бьет рекорды, но и обязательно приведет к росту цен.

По мнению экспертов, данный период как нельзя лучше подходит для приобретения жилья, пока цены все еще стабильны, а в случае дальнейшего понижения ипотечной ставки, никогда не поздно рефинансироваться.

Колебания на рынке

На графике 3 отражена динамика изменения цен на первичном рынке жилой недвижимости, а также тенденции ежемесячных индексов прироста цен новостроек. Рынок первички не однозначен, и на протяжении всего года показывает перепады то в плюс, то в минус. Учитывая факт того, что формированием цен на объекты недвижимости первичного рынка являются преимущественно юридические лица — застройщики и подрядчики (в т. ч. отделы продаж в их составе), можно отметить, традиционный предновогодний дисконт цен, для скорейшей реализации квартир перед началом нового года.

На графике 4 можно увидеть динамику изменения цен на вторичном рынке жилья Омска. На протяжении всего 2014 года мы видим колебания в обе стороны, с разницей лишь в величине амплитуды отклонения, в таком состоянии рынок провел вплоть до апреля 2016 пока цены не перешли в стабильный «минус», и лишь осенью этого года «вторичка» начала показывать зачатки положительной тенденции роста.

Экспертное мнение о результатах месяца

«Правительство полностью и окончательно определилось в формате привлечения средств на возведение жилых новостроек. По утвержденному плану пресловутое долевое строительство, навязанное застройщикам 214 Федеральным законом от 2004 года, будет отменено.

Законодатель своим регулирующим воздействием, постоянно меняя правила игры «хотим, чтоб все так, а теперь хотим, чтоб все иначе», в очередной раз «турбулит» и «лихорадит» строительный рынок и без того переживающий нелегкие времена. Все это затрудняет деятельность и разрушает предпринимательский климат необходимый для развития рынка.

При этом государственная стимулирующая поддержка института ипотечного банковского кредитования бьет очередные рекорды в лице новой формы дотации с пределом в 6% для семей с двумя и более детьми на период от трех до пяти лет. Эта позитивная мера, без сомнения, приведет к развитию ипотечного спроса.

В ноябре эксперты отметили очередное незначительное снижение цен на первичном рынке. Средневзвешенная цена балансирует на отметке чуть выше 40 тыс.руб./кв.м и к счастью и аналитиков и всех профессиональных участников рынка недвижимости не опустилась ниже и не пробила «психологическую отметку дна». К концу ноября цены на рынке недвижимости продолжили незначительное снижение, и все говорит о том, что как минимум в начале декабря данная тенденция сохранится.

Количество объектов на первичном рынке, в этом месяце, составило 1 752 шт., против 3 283 зафиксированных годом ранее, что означает — рынок надолго вошел в «зону дефицита новостроек», — считает сертифицированный аналитик рынка недвижимости в Омске Максим Репин.