Метр подорожал: тенденция или временные колебания?

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец сентября 2017 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец сентября 2017 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу выросла на 20 руб./кв.м (+0,05%) за месяц и составляет 40 840 руб./кв.м (+/–390). Поскольку изменения цены за месяц значительно меньше уровня погрешности, то, по правилам статистики говорим, что средняя цена новостроек за месяц не потерпела значительных изменений. С начала года рост цены составляет 700 руб./кв.м (+1,7%). Цена стала на 1,2% выше показателя годичной давности. Т. е. за год новостройки подорожали в среднем на 480 руб./кв. м. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в валютном эквиваленте, отмечается на уровне $708 или €591.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец сентября 2017 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 43 290 руб./кв.м (+/–340). За месяц прирост цены составил 550 руб./кв.м (+1,3%). Коррекция цены выше вероятности ошибки, которая равна 340 рублей или 0,8%, т. е. средние цены потерпели значительные изменения. Цена «квадрата б/у» на 1 180 рублей (2,7%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 3,6% меньше, чем год назад. Т. е. за год снижение цены составило 1 630 руб./кв. м. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» стоит $751 или €627.

Рынок в ожидании стабилизации

Сентябрь 2017 года показал положительную динамику как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом если для первичного рынка это можно назвать уже планомерным показателем — на протяжении последнего полугодия мы не наблюдаем отрицательных ежемесячных индексов, то для вторичного рынка с начала 2017 года положительных приростов за месяц не фиксировалось (график 1).

Рассматривая более глобально динамику изменения, можно отметить, что цены сохраняются на отметке конца 2013 года вот уже последний год. За последние пять лет линия тренда как на первичном, так и на вторичном рынка показывает изменения в пределах 10 тысяч рублей, при этом колебания, в отличие от предшествующей пятилетки, достаточно плавные, без резких потрясений. На первичном рынке в конце 2012 года мы шагнули с отметки 35 тысяч рублей, достигли максимума в 1 квартале 2015 года с уровнем средних цен 43 тысячи за квадрат и вновь спустились до уровня 40–41 тысячи в 2017 году, где находимся по сей день. На вторичном рынке действуют аналогичные тренды — в конце 2012 года, стартовав с отметки 43,5 тысяч рублей, к 2015 году средняя цена выросла до 49 тысяч, слегка не дотянув до психологического порога в 50 тысяч, затем опустилась к середине 2017 года до 43 тысяч рублей за квадратный метр.

На сегодняшний день эксперты говорят о прекращении падения цен, но и о существенном приросте пока особо не высказываются, в большей степени заявляя о процессе стабилизации цен на рынке недвижимости. Хорошим драйвером для этого служит рынок ипотечного кредитования. Сегодня банки предлагают своим клиентам жилищные кредиты под 9–10%, что считается небывало низкой ставкой в современной истории России.

23 сентября на совещании с президентом министр экономического развития Российской Федерации заявил, что в России ожидается ипотечный бум, который поможет восстановить и дать положительный вклад в целом в экономический рост. Глава ведомства подчеркнул рекордную динамику по ипотеке в последние месяцы, связанные с низким уровнем инфляции 3,1% и возможностью снижения ставки ЦБ. Он ожидает, что нарастающая кредитная активность поможет преодолеть кризис строительной отрасли. По данным Центрального банка РФ, средневзвешенная ставка процента по жилищным кредитам в начале 2016 года составляла 13,36%, в конце 2016 года — 12,62%, по данным на 1 августа 2017 года — 10,95%.

Рассматривая локальный рынок Омского региона, можно отметить, что, согласно классической модели развития рынка недвижимости, фаза начала стабилизации сопровождается рекордно низким количеством предложений. На сегодняшний день объем предложений на рынке не превышает 9 тысяч оферт, очищенных от дублей и повторов (см. график 2). При этом первичный рынок сократился более чем в 2 раза и с учетом малого «задела» по строительным объектам на будущее, есть предположение, что объем продолжит сокращаться по мере перехода квартиры на вторичный рынок. Вторичный рынок снизился более чем на 3 тысячи оферт, что составляет более трети от докризисных показателей.

Какие квартиры предлагают омичам

Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат (график 3). По совокупности первичного и вторичного рынков доли «однушек» и «двушек» можно считать сопоставимыми с небольшим перевесом «двушек» (всего в 3%) и совместно они занимают более 70% рынка. Доля «трешек» по сравнению с показателем годичной давности снизилась на 1% и составляет 25%, в то время как многокомнатные квартиры увеличили долю на 1%, достигнув показателя в среднем по рынку в 4% (данное изменение произошло за счет прироста количественных показателей на вторичном рынке, поскольку количество и состав таких объектов на первичном рынке остался практически неизменным).

Первичный рынок практически на половину состоит из однокомнатных квартир. Текущие проекты строительства изобилуют данным типом жилья, предлагая в рамках одного дома по 2–3 различных типа планировок. Так, в крупнопанельном доме эконом-класса можно встретить «однушку» общей площадью 33 кв. м с практически равными по площади комнатой и кухней, а можно приобрести квартиру площадью 37–40 кв. м, где комната превышает кухню по площади почти в 2 раза. Средняя площадь квартиры на первичном рынке составляет 39,3 кв. м (для класса «бизнес» средняя площадь составила 42 кв. м, для класса «комфорт» 40 кв. м, для класса «эконом» — 35,7 кв. м).

38% первичного рынка отданы «двушкам». Здесь также существуют различные варианты планировок, но, как правило, внутри проекта их меньше, чем однокомнатных. Средняя площадь двухкомнатной квартиры в новостройке составила по данным рыночных оферт 62 кв. м; 59,9 кв. м - в классе «эконом», 62,2 кв. м.в классе «комфорт» и 70,9 кв. м — в «бизнесе».

«Трешки» и многокомнатные квартиры совместно не превышают 15% рынка. Средняя площадь для трехкомнатной квартиры на первичном рынке Омска, по данным расчетов составила 83,6 кв. м, а многокомнатной квартиры — 143 кв. м (в ряде проектов многокомнатные квартиры являются следствием объединения двух и более квартир меньшей комнатности в рамках формирования оферты).

Вторичный рынок на 37% состоит из квартир, в составе которых 2 комнаты. Средняя площадь по рынку составляет 50,7 кв. м, что более чем на 10 квадратов отстает от «первички». При этом «элитные двушки» предлагаются со средней площадью 122,5 кв. м, квартир в «бизнес-классе» с площадью 82,7 кв. м, «комфорт» — 58,3 кв. м, а класс «эконом» — 46,7 кв. м.

«Однушки» занимают долю в 37% на вторичном рынке. При этом средняя площадь квартир с одной комнатой — 35,1 кв.м (класс «эконом» в среднем предлагает квартиры по площади 32,3 кв. м, «комфорт» — 39,1 кв. м, а «бизнес» — 50,1 кв. м. В элитном классе «однушек» не представлено). За счет обилия класса «эконом» на вторичном рынке площадь «однушек» более чем на 10% ниже, чем на первичном.

Трехкомнатных квартир зафиксировано 28%. Здесь средняя площадь отмечается на уровне 69,6 кв. м. В разрезе классов качества жилья картина средних площадей «трешек» выглядит следующим образом: «элита» — 121 кв. м, «бизнес» — 108,5 кв. м, «комфорт» — 74,8 кв. м, а «эконом» — 61,5 кв. м. Многокомнатные квартиры со средней площадью по городу в 103,6 кв. м зафиксированы в объеме 4% от общего количества оферт на вторичном рынке.

Где «квадрат» дороже?

Рассмотрим тенденцию изменения цен в зависимости от количества комнат (график 4). На конец сентября 2017 года максимальную цену в новостройках в размере 42,13 т.р. за квадратный метр имеют трехкомнатные квартиры, сместив прошлогоднего лидера — многокомнатных, которые в этот раз оказались на втором месте со средней ценой 40,84 т.р./кв.м. «Двушки» отметились на уровне 40,51 т.р. за «квадрат», а самые дешевые в расчете за квадрат — «однушки» — 40,18 т.р./кв.м. По мнению экспертов, несмотря на то, что «однушки» — самый доступный по цене объект на рынке недвижимости, демографическая ситуация смещает потребности в сторону большей комнатности жилья.

На вторичном рынке многокомнатные квартиры сохраняют лидерство по цене за квадрат за счет активного участия в выборке объектов повышенного класса кофмортности — «бизнес» и «элита» — 52,41 т.р. за «квадрат». На вторичке «однушки» за счет меньшей площадности сохранили вторую позицию в ценовом рейтинге по удельному показателю (42,85 т.р./кв.м). Небольшое отставание на вторичном рынке у «трешек» — 42,64 т.р./кв.м, а «двушки» остались самыми дешевыми, как и год назад, — 41,32 т.р./кв.м.

В целом ситуация в структуре и ценовом рейтинге квартир с различной комнатностью остается близкой к стабильной с небольшими колебаниями между смежными видами, такими, например, как «трешки» и многокомнатные квартиры. При этом изменение структуры не оказывает особого влияния на динамику цен на рынке недвижимости, в отличие от изменения экономической ситуации на рынке.

В целом текущий период можно считать удачным временем для приобретения жилья, в особенности с привлечением ипотечного кредитования, а также хороший потенциал для развития новых проектов жилищного строительства.

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижи-мость в Омске с сентября 2016 г. по сентябрь 2017 г., т.р./кв.м

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилья Омска с сентября 2016 г. по сентябрь 2017 г.

График 3. Структура предложения квартир на рынке жилья Омска в зависимости от количества комнат в сентябре 2017 г. (в долях от общего количества оферт)

График 4. Средняя цена предложения ны рынке жилой недвижимости Омска в зависимости от количества комнат в сентябре 2017 г., тыс.руб./кв.м