Сделок на рынке жилья стало меньше

15.02.2017 12:33

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец января 2017 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округа, где расположена квартира.


2017_#07_Обзор_январь_округа_перв_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец января 2017 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 280 руб./кв.м (0,7%) за месяц и составляет 39860 руб./кв.м (+/-250). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв.м. В сравнении с величиной годичной давности, удельный показатель снизился на 5,7% или 2410 руб./кв.м. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года вырос до $661 и в европейской валюте до €620. Прирост обусловлен изменением курса рубля к доллару.

 

2017_#07_Обзор_январь_округа_втор_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец января 2017 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 44720 руб./кв.м (+/-280). За месяц колебания цен на вторичном рынке привели к положительному приросту в 250 руб./кв.м (0,6%), что находится на уровне вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 280 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 1680 рублей (3,6%) выше значения, отмеченного год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу отмечен на уровне $741 и €695.

 

Изменения на рынке жилья

Январь, как правило, не показывает однозначной тенденции развития дальнейших событий на рынке недвижимости. Большое влияние здесь оказывает традиционный предновогодний ажиотаж. Однако, ажиотаж был только на вторичном рынке, где за первый месяц года средняя удельная цена жилья увеличилась на 0,6% до уровня в 44720 руб./кв.м. На первичном же рынке отмечено продолжение снижения цен, и в январе этот показатель на уровне 0,7% со знаком «минус».

Рынок первичной недвижимости получал достаточно хорошую государственную поддержку, что привело к снижению ипотечных ставок. При этом, хочется отметить, что Омский регион не находится в числе лидеров по использованию привилегий данной программы. По сравнению с докризисным 2014 годом, в 2016 году заключенных договоров долевого участия, зарегистрированных в Росреестре, стало на 30% меньше, а в январе 2017 года этот показатель и вовсе составил всего 46 записей (против 414 в январе 2015 года). При этом общий показатель объемов сделок на рынке жилой недвижимости снизился по сравнению с 2014 годом на 31%, а с 2015 годом — на 20%.

Вторичный рынок жилья сохраняет более стабильный спрос. При этом общее техническое состояние жилого фонда вторичного рынка позволяет сохранять превышение «вторички» над «первичкой», в то время как в регионах, где большая доля старого фонда состоит из деревянных зданий или объектов «барачного» типа, силы распределяются, как правило, наоборот — первичный рынок за счет качества жилья превышает по цене вторичный рынок.

 

В структуре предложений небольшие смещения

Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т.е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения (график 3). За последний год структура претерпела определенные изменения.

Первичный рынок сменил лидера среди округов по объему предлагаемых квартир. За счет активной застройки прилегающей к центру города части Советского АО — территорий бывшего Сибзавода, район ул.Малиновского, Заозерная, пр-т Академика Королева — этот округ занял почти треть рынка (32%). На вторичном рынке Советский округ уступил Кировскому и Центральному по объему, заняв пятую часть — 20%. В целом по городу округ занимает также третье место с долей в 23%.

Лидером на вторичном рынке в январе отмечен Кировский округ, он же стал лидером по объему предложений в целом на рынке жилья города Омска. 28% жилья на вторичном рынке сформированы за счет застройки 70–80х годов двадцатого века и дополнены активной застройкой, продолжившейся уже в двадцать первом веке.

Центральный округ, несмотря на достаточно высокую плотность застройки, в январе 2017 года не стал самым «объемным» по числу предложений ни на первичном, ни на вторичном рынке. С долей в 22% округ оказался на третьем месте по числу продающихся новостроек и на втором месте на вторичном рынке с долей в 26%. В общей сложности по Омску Центральный округ занимает второе место и представляет четверть оферт мультилистинга.

Ленинский АО по всем позициям занимает предпоследнее место по объему предлагаемых на продажу квартир, а Октябрьский округ — последнее. Доля на первичном рынке самого промышленного района составляет всего 5%, строительство здесь ведется преимущественно точечно, а «новые территории застройки», такие как микрорайон у к/т «Космос», уже массово переходят на вторичный рынок, приводя его на вторичном рынке на один уровень с Ленинским — и у Октябрьского и у Ленинского округа здесь доля в 13%.

 

Новостройки сменили ценового лидера

Первичный рынок за год (с января 2016 по январь 2017 г.) в целом по городу показал снижение в 2,5%. Изменение структуры первичного рынка привело к положительному изменению цены в Советском округе. За год новостройки выросли в цене на 0,7%, при этом основной причиной можно назвать рост степени готовности микрорайонов «Серебряный берег», «Изумрудный берег» и ряда других строек. Остальные округа показывают стабильное снижение на уровне 4,3–5,6% за год.

Изменилась и расстановка в ценовом рейтинге округов (График 4). Лидером в средних удельных ценах по итогам первого месяца 2017 года стал Советский округ, обогнав за год Октябрьский и Центральный. При этом четвертое и пятое место остались неизменными — новостройки Ленинска остались самыми дешевыми за счет объектов класса «эконом», возводимых здесь, в Кировском округе преобладаем класс «комфорт», но преимущественный вид отделки — «черновая» — сохраняет низкие ценовые показатели.

 

На вторичном рынке без особых перемен

На вторичном рынке за последние 12 месяцев, также как и на первичном снижение составило 2,5%. При этом все пять округов показывают отрицательную динамику. Наименьший спад отмечен в Центральном АО — всего 0,5%, а наибольший — в Ленинском. Здесь квартиры вторичного рынка предлагаются на 6,9% дешевле, чем год назад. В Октябрьском округе жилье снизилось в цене на 3,1%, в Советском округе — на 6,0%, а в Кировском округе — на 6,6%.

Лидерство на вторичном рынке в ценовом рейтинге сохранил за собой как и год назад Центральный округ с показателем в 52 тысячи 300 рублей. На втором месте также удержался Кировский округ (43 тысяч 700 рублей). А с третьего по пятое место произошли перемены: с третьего на четвертое место опустился Ленинский округ, который дал максимальное снижение за этот год. С четвертого на пятое место сместился Советский округ, а Октябрьский наоборот — поднялся на две строчки вверх и с пятого перешел на третье место по уровню средней удельной цены. Основной причиной такого явления эксперты относят структурные изменения — переход объектов с первичного на вторичный рынок с выполнением внутренней более качественной отделки.

2017_#07_Обзор_январь_округа_гр1_нс.jpg
2017_#07_Обзор_январь_округа_гр2_нс.jpg
2017_#07_Обзор_январь_округа_гр3_нс.jpg
2017_#07_Обзор_январь_округа_гр4_нс.jpg  

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com.

 

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/

ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA


Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон