Разные округа — разные цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец февраля 2016 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округа, где расположена квартира.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес – 55 Регион», на конец февраля 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 20 руб./кв.м (с учетом округления – 0,0%) за месяц и составляет 40 900 руб./кв.м (+/-250). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв.м. С начала года цена снизилась на 50 руб./кв.м (-0,1%) и стала на 4,9% ниже цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел до $545 и в европейской валюте до €493, что в большей степени определено падением курса рубля по отношению к иностранной валюте и в меньшей степени – падением цен на рынке.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес – 55 Регион», на конец февраля 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 870 руб./кв.м (+/-250). За месяц за счет коротких рывков цена увеличилась на 1 000 руб./кв.м (2,2%), что является кратковременным колебанием, выбивающимся из общей тенденции к снижению, несмотря на то, что скачок выше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 250 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 220 рублей (0,5%) выше значения, отмеченного в начале года, и на 6,1% (3 070 руб./кв.м) меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился до $624 и €565.

Изменения на рынке

В феврале отмечены краткосрочные рывки в сторону увеличения средних цен на рынке. Большую роль в этом процессе сыграло изменение структуры и состава крупных информационных источников рынка недвижимости. С 01.02.2016 года журнал «Недвижимость» и «Новый адрес» выходят под объединенным брендом, в связи с чем заметно снизилось количество представляемых на рынке оферт, а также количество агентств, активно работающих на рынке в рамках месяца. Так, количество уникальных предложений уменьшилось по сравнению с прошлыми периодами на уровень 30%. Однако, рассматривая качество выборки, можно сказать о снижении уровня погрешности средней удельной цены как на первичном, так и на вторичном рынках. Этот факт показывает улучшение качества выборки, т. е. предлагаемых на продажу объектов недвижимости.

Февраль 2016 года стал месяцем неоднозначным и выпадающим из общей тенденции, направленной на тенденцию к снижению цен. Большое влияние на неравномерность развития оказала смена количества источников и качества обрабатываемой информации. Выявить вектор направленности можно, анализируя схожие объемы информации. Итоги марта-апреля помогут определить, является ли сегодняшняя смена направления цен на рынке выбросом или все же сменой общей тенденции.

На сегодняшний день эксперты сходятся во мнении, что цены продолжают планомерно падать, как и спрос, как и настроения на рынке.

Не прибавил оптимизма и тот факт, что программа господдержки ипотечного кредитования продлена до конца 2016 года. Однако уже сегодня поступают сообщения о росте ставок по ипотечным кредитам: банки ВТБ24 и Сбербанк повысили ставки по ипотеке с государственной поддержкой. Решение о повышении на 0,6 процентного пункта — с 11,4% годовых до 12% годовых вступило в силу с 1 марта 2016 года.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес – 55 Регион» (ИД «Премьер») по состоянию на 22 февраля 2016 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 40 900 рублей (с погрешностью вычислений +/-250) за «квадрат», цена готового жилья достигает 46 870 рублей за квадратный метр (с погрешностью +/-250).

Постоянство структуры предложения

Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т. е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За последние годы структура рынка существенных изменений не претерпела. Кировский округ остался самым «застраиваемым».

28% всех объявлений рынка в системе мультилистинга www.omskrielt.com представлено с пометкой «Кировский округ». Освоение множества «пустырей» на левом берегу Иртыша привело к появлению все большего и большего количества строительных площадок, и, как следствие, обилие вариантов для сделок с квартирами. Поэтому на первичном рынке Кировский округ занимает лидирующую позицию — 31% объявлений о продаже новых квартиры и чуть больше четверти (26%) на вторичном рынке.

Центральный округ занимает чуть меньше четверти всего рынка (24%). При этом на первичном рынке он представлен 20 процентами, а на вторичном рынке 26%. Количество возводимых объектов в Центральном округе Омска в основном представлено объектами на окраине, но точечно можно встретить и объекты в центре города, преимущественно класса повышенной комфортности. Что же касается вторичного рынка — Кировский и Центральный округа сравнялись по объему долей рынка.

Советский округ в целом по городу отличился объемом в 23% предложений. На первичном рынке отмечено 27% предложений и 2‑е место в рейтинге округов по количеству объектов на «первичке». На вторичном рынке доля Советского округа чуть ниже — 21%. Количество стройплощадок в Советском округе приросло за счет большого количество домов на застраиваемых территориях заводов вдоль крупной транспортной магистрали — Красного Пути (территории Сибзавода и Судоремонтного завода, что расположены на границе с Центральным и АО и близки к центру города). Вторичный рынок преобладает постройками 50–60‑х годов, преимущественно класса «эконом».

Октябрьский округ начинает постепенно сдавать позиции за счет сдачи в эксплуатацию домов в крупном микрорайоне застройки в районе Космического проспекта. На карте количество флажков в самом промышленном округе города с каждым разом снижается. При этом новостроек здесь — 8% от числа всех квартир, предлагаемых к продаже. В ближайшее время планируется организация застройки территорий ЦКБА вдоль Космического проспекта. На вторичном рынке округ занимает долю почти наравне с Ленинским округом — 13%.

Освоение территории Московки‑2 вывело Ленинский округ по количеству предлагаемых новостроек на четвертое место в рейтинге. В долях — ЛАО «перерос» Октябрьский округ на 6%. При этом осваиваемый микрорайон строится комплексно, развивая за собой окружающую инфраструктуру.

Новостройки стабильны

На первичном рынке последние полгода средние цены меняются в пределах 1%.

Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4). Среди новостроек в авангарде, как обычно, новостройки Центрального округа. Здесь квадратный метр на 8% дороже среднерыночного значения и предлагается по 44 тысячи 200 рублей за каждый квадратный метр. За год в ЦАО Омска отмечено снижение на 1,3%.

На втором месте новостройки Октябрьского округа с ценой ближе к среднегородскому значению в 42 тысячи 800 рублей. Цены в округе остались неизменны на протяжении года.

На третьем месте многочисленные новостройки Кировского округа с ценой в 39 тысяч 800 рублей за квадратный метр. «Плюс» 400 рублей с «квадрата» за год или 1,0% прироста. В Ленинском округе обилие новостроек на различных этапах строительства привело к показателю в 36 тысяч 800 рублей за 1 кв. м., что на 0,3%) ниже, чем год назад. В Советском округе средняя цена по сравнению с итогами февраля 2015 года повысилась на 0,2% до 41 тысячи 200 рублей.

На «вторичке» всё повторяется

За последний год не произошло изменений в ценовом рейтинге округов города. Лидерство традиционно сохраняет за собой Центральный округ с максимальной ценой в 52 тысячи 900 руб./кв. м., что на 13,4% выше среднегородского значения. За последний год цена в центральной части города выросла в среднем на 0,8%.

На второе место поднялся Советский округ с удельной ценой в 46 тысяч 900 рублей за 1 «квадрат», увеличившись в цене за год более, чем на три тысячи рублей или 7,8%.

В Октябрьском округе средняя цена квадратного метра составила по итогам февраля 2016 года 44 тысячи 000 рублей, что на 1,9% выше, чем год назад.

Второй с конца в ценовом рейтинге во втором месяце текущего года Кировский округ. Средняя цена 1 кв. м. здесь составила 42 тысячи 100 рублей (в сравнении с итогами февраля 2015 года цена выросла на 0,2%).

Последним в этом ценовом рейтинге стал Ленинский административный округ, сместившись за год со второго на последнее место.

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/