Как прошел 2015 год?

Завершаем этот год обзором изменений, произошедших в течение последних 12 месяцев: как менялся рынок в далеко не стабильное время?

По данным журнала «Недвижимость», на конец декабря 2015 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу снизилась на 140 руб./кв.м (- 0,3%) за месяц и составляет 40 950 руб./кв.м (+/-240). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 240 руб./кв. м. За весь год цена снизилась на 380 руб./кв.м (- 0,9%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, «подешевел» за год на 26,6% до $583 и в европейской валюте до €531 (- 18,4%). Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец 2015 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 650 руб./кв.м (+/-270). За декабрь прирост цены составил 610 руб./кв.м (+ 1,3%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 270 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 2 100 рублей (4,3%) ниже значения, отмеченного в начале года. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу за год снизился на 29,1% до $664 и на 21,1% до €606.

Начиная с IV квартала 2014 года рынок недвижимости находится в состоянии нестабильности — мировые экономические процессы так или иначе влияют на настроения участников рынка. Вслед за колебаниями курсов валют, рекордного падения цен на нефть, влияния на потребительский рынок санкций, последовало активное «вторжение» на рынок недвижимости России и, в частности, Омского региона иностранных граждан, причем для нашей области характерным стало приобретение квартир жителями ближайшего зарубежья — Республики Казахстан. Количество сделок с недвижимостью в конце 2014 года зашкаливало, превышая более чем в три раза ежемесячную норму, регистрируемую Росреестром по Омской области.

При этом уже начало 2015 года показало снижение и количества сделок, и количества оферт на рынке, которые восстановились только к концу I квартала. «Новогоднего задела» хватило на январь и февраль, а уже в марте цены на рынке начали показывать отрицательные значения, которые с редкими колебаниями в плюс все же привели итоги года к отрицательному приросту, впервые с 2009 года.

Анализируя ежегодные приросты за прошедшие десять лет, можно отметить, что перед активным падением цен, начавшимся в 2008 году в период разыгравшегося финансового кризиса, отмечался активный рост цен, достигающий 50–60% к удельной цене 1 кв. м в 2007 году. Волна развития рынка, начиная с 2010 по 2014 год, имела более пологие подъемы и спуски. Максимальный прирост отмечен в 2012 году на уровне 16% для первичного рынка и 19% для вторичного рынка, вследствие чего мы видим в первый кризисный год (2015) падение, не превышающее и 5‑ти процентного барьера (0,9% на первичном рынке и 4,3% на вторичном рынке). Волнообразное развитие рынка дает надежды полагать, что и далее снижение цен будет более плавным, нежели в период 2008–2009 гг.

По прогнозам ведущего аналитика Российской гильдии риэлторов Г. Стерника, рынок недвижимости ожидает долгосрочное снижение, которое продлится вплоть до 2019 года. Но вот резкого обвала рынка эксперт не предвещает, говоря об отсутствии предпосылок для крутого изменения линии тренда на рынке.

В текущей ситуации практически невозможно однозначно трактовать сложившиеся тенденции ценовых, количественных и качественных показателей, поэтому очень важно мнение непосредственных участников рынка, людей, активно трудящихся на ниве работы с объектами недвижимости и сделок с ними. Обсудить итоги года с ведущими профессионалами приглашаем вас на Рождественский саммит по недвижимости, который состоится 22 января 2016 года. В программе мероприятий эксперты со всей России в различных сегментах рынка представят итоги этого сложного года, выскажут свои мнения и прогнозы о дальнейшем развитии ситуации.

Подробнее о ценах и объемах рынка.

Как мы уже говорили, конец прошлого, 2014 года «выбил из колеи» рынок недвижимости как минимум на первые 2 месяца 2015 года: рост количества сделок к новому, 2015 году резко снизил объемы рынка в январе-феврале (падение к среднегодовому показателю объема рынка составило более 10%). К марту ситуация выровнялась.

Резко снизилась и активность риэлторов — в январе количество участников рынка, предлагающих на продажу квартиры, снизилось на 24%. Затем агентства недвижимости проявляли большую активность, увеличивая и объем рынка в марте-апреле. На конец 2015 года количество агентств недвижимости и вовсе снизилось до 326 штук (по итогам декабря), что на 41% меньше, чем в декабре прошлого, 2014 года. Всего же за год на рынке представляли свои оферты в открытых источниках 623 агентства недвижимости, а лидером по количеству оферт стало АН «Авеста-риэлт», представив в 2015 году 118 167 оферт.

Первичный рынок в течение года сохранял довольно стабильные количественные показатели, изменяясь в зависимости от стадии готовности объектов и, соответственно, появлении новых оферт на рынке. На вторичном рынке количественные колебания были более ощутимы: так, в первом квартале количество квартир, предлагаемых на продажу в уже сданных домах, снизилось в среднем на 2 тысячи оферт. В марте ситуация выровнялась до средних месячных показателей, фиксируемых в 2014 году, а с мая объем вторичного рынка сократился до 9 712 оферт и до конца года изменения носили плавный характер, в декабре было 11 029 оферт.

Цены в Омске в 2015 году, как и ожидали эксперты, стали снижаться. Уже в марте динамика показала первый отрицательный прирост удельной цены (цены квадратного метра), причем как на первичном рынке, так и на вторичном. Сложившуюся тенденцию к снижению сложно назвать однозначной, поскольку периодически мы наблюдаем всплески в моменты активности рынка. Причем первичный рынок в большей степени подвержен влиянию стадии строительства объектов. Так, например, завершая объект (непосредственно перед его сдачей или сразу после сдачи жилого дома государственной комиссии), застройщик, как правило, повышает стоимость объекта. Кроме того, первичка проявляет зависимость от цен на рынке строительных материалов, эксплуатации машин и механизмов и от заработной платы рабочих (по данным Омскстата прирост цен на строительную продукцию за первые 11 месяцев 2015 года составил 9%), но снижающийся спрос внес коррективы в сторону снижения цен по итогам года.

Вторичный рынок в меньшей степени зависим от строительной отрасли. Но поддержку ему не оказал ипотечный рынок в 2015 году — в отличие от первичного, где мерами господдержки минимальная ставка по ипотечным продуктам была снижена до 9,9%. За последние годы рынок ипотечного кредитования стал неотъемлемой частью жилищного рынка недвижимости и одной из основных движущих сил. Поэтому ухудшение условий кредитования (рост ставок, рост необходимого первоначального взноса, ужесточение требований к заемщику) оказывает ощутимое влияние на снижение активности рынка недвижимости. Кроме того, за этот год увеличилось число граждан, обратившихся на биржу труда, снизились среднестатистические показатели заработной платы в регионе. Последствия нестабильности рынка труда снижают количество желающих взять на себя долгосрочные обязательства по оплате ипотечного кредита. Вполне логично, что вторичный рынок, отозвавшись на ситуацию на рынке, как и первичный, начал снижаться, причем колебания в плюс или минус на «вторичке» встречаются гораздо реже, чем на рынке нового жилья, в связи с чем и падение за год более чем в 4 раза интенсивнее рынка первичного.

Более активное падение рынка готового жилья привело к снижению уровня разрыва цен между первичным и вторичным рынками: за год разрыв сократился на 23%. «Первичка» продолжает «догонять» уже обжитые квартиры по цене. Максимальный разрыв был зафиксирован в марте 2013 года и составлял 10 010 руб./кв.м, что на 43% выше текущего показателя конца 2015 года. Некоторые регионы России давно вывели первичный рынок на более высокий качественный уровень, позволяющий сопоставлять цены на разных типах рынка, а иногда и новостройкам превосходить «старый» фонд жилья. Однако строительство объектов в Омском регионе и повышенный уровень рисков пока не позволяет вывести цены на первичном рынке на уровень цен вторичного, да и структура вторичного рынка зачастую содержит в себе объекты с более выгодным местоположением и высокими потребительскими свойствами самих квартир. По мнению экспертов, в ближайшее время существенное сокращение разрыва между новостройками и готовым жильем не предвидится.

В целом говорить о каких-то конкретных числовых прогнозах на рынке недвижимости довольно сложно. В 2016 году ожидается несколько тенденций, благодаря которым мы встретим определенные изменения на рынке. Надеемся, что эти изменения будут в лучшую сторону: это и развитие законодательства в сфере регулирования и мониторинга строительной отрасли — защита дольщиков путем страхования рисков определенно станет положительной тенденцией для потребителя, но станет дополнительной финансовой нагрузкой для застройщиков. Однако это может привести к переходу на продажи уже готового жилья, что в свою очередь приведет к удорожанию объектов на первичном рынке. Еще одна тенденция, которую ожидают эксперты в развитие рынка с учетом сложившейся ситуации, — строительство арендного жилья, доходных домов. Кроме того, наверняка снизится количество строительных проектов и компаний, работающих в этой сфере.

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/