Продается, но все реже покупается

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец ноября 2015 года.

По данным журнала «Недвижимость», на конец ноября 2015 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 880 руб./кв.м (- 2,1%) за месяц и составляет 41 090 руб./кв.м (±190). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,3% или 190 руб./кв. м. С начала года цена снизилась на 240 руб./кв.м (0,6%) и стала на 1,7% ниже цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 22,6% до $620 и в европейской валюте на 11,1% до €584. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец ноября 2015 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 050 руб./кв. м. За месяц снижение цены составило 1 180 руб./кв.м (-2,5%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 250 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 2 700 рублей (5,5%) ниже значения, отмеченного в начале года и на 5,7% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 26,8% до $695 и на 15,9% до €654.

На рынке недвижимости спад

На конец ноября средняя цена 1 кв.м на первичном рынке достигла отметки в 41 тысячу 90 рублей, что на 4 тысячи 960 рублей ниже, чем на вторичном рынке. При этом вторичный рынок более активно реагирует на сложившуюся ситуацию и снижается сильнее, чем рынок первичный. В связи с этим разрыв между первичным и вторичным рынком постепенно сокращается и с начала года уже снизился на треть (с 7 420 руб./кв. м. до 4 960 руб./кв.м). При этом в некоторых регионах России уже сейчас наблюдается превышение цен на первичном рынке над вторичным, что связано преимущественно с доверием застройщикам, реализациям качественных, пригодных для постоянного проживания граждан объектов, которые не требуют дополнительных вложений, а также в престижности нового жилья по сравнению со «старым фондом».

В ноябре было зафиксировано снижение на 2,5 процента средней по городу цены квадратного метра «вторички», что является логичным продолжением сложившейся тенденции. Вторичный рынок сегодня не испытывает существенных мер государственной поддержки, как первичный рынок, для которого действует программа снижения ставок по ипотечному кредитованию до 9,9%.

Всего же с начала года на вторичном рынке цены снизились почти на 5,5%, а на первичном скорость снижения существенно ниже — минус 0,6%. Если сравнить сегодняшние данные с аналогичным периодом прошлого 2014 года, тогда наблюдался рост цен, который привел к показателям за первые 11 месяцев (на конец ноября 2014 г.) на первичном рынке +2,5% (или +1000 руб./кв. м.), а на вторичном +2,9% (или 1370 руб./кв. м).

Осенний период, как правило, становится кварталом существенной активности на рынке недвижимости — оживление после отпускных летних месяцев приводит к увеличению количества сделок на рынке. Однако последние две осени ощутимо изменили данную тенденцию. В прошлом году оживление рынка, приведшее к небывалому ажиотажу, наступило лишь к концу 2014 года, вызванное колебанием курсов валют и притоком покупателей из соседних государств. В 2015 году, по данным Росреестра, с сентября по ноябрь 2015 года количество сделок в целом не превышало среднемесячных показателей июня–июля, а в начале осени существенно отставало от них.

Всего же с начала года количество сделок с недвижимостью, определенных по данным о регистрации Росреестра по Омской области, снизилось на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г.

Рынок в избытке. Покупателей мало

Количество объявлений в журнале «Недвижимость» по продаже квартир в многоквартирных домах достигло уровня почти в 15 тысяч оферт. По мнению экспертов и ощущениям профессиональных участников рынка недвижимости, в сегменте жилья, как и в большинстве других, наблюдается затишье. Спрос есть, но не очень активный. А предложений, особенно на вторичном рынке, на сегодняшний день избыточно, и они значительно превышают спрос. Это предоставляет покупателю многовариантный выбор квартир в интересуемом их ценовом диапазоне.

Как правило, большую возможность для покупателей дает использование заемных средств (преимущественно ипотечных кредитов). При этом количество зарегистрированных ипотечных кредитов снизилось еще более ощутимо, чем регистрация прав на жилые помещения. В целом за период январь–ноябрь 2015 года зарегистрировано на 21% меньше обременений, связанных с ипотекой, чем за аналогичный период 2014 года. Связано это как с увеличившимся требованием к заемщику, так и с общей нестабильностью ситуации — население опасается вступать в сделки с привлечением большой доли заемного капитала, опасаясь задержек и невыплат заработной платы. Кроме того, конец прошлого года стал активным на финансовые вложения — люди, имевшие наличные сбережения, старались вложить в недвижимость, автотранспорт, бытовую технику, мебель и т. д. В результате чего накопления населения существенно снизились и не позволяют сегодня в большинстве случаев вложить средства в размере, необходимом для первоначального взноса.

Немаловажным фактором снижения спроса становится социальная сторона развития ситуации в регионе. Например, число незанятых трудовой деятельностью граждан, состоявших на учете в государственных учреждениях службы занятости населения, только по данным официальной статистики, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 10%. Средний доход на душу населения снизился с 26 575 рублей в месяц до 25 308,5, что составляет 4% падения дохода, а общий уровень роста потребительских цен вырос почти на 10% с начала текущего года. Снижение зарплат на фоне общего роста цен и увеличение количества незанятого трудоспособного населения не может не отразиться на рынке недвижимости — финансовые возможности населения снижаются, платежеспособный спрос падает, в то время как реальные потребности в улучшении жилищных условий не снижаются: демографические показатели населения показывают за первые 3 квартала 2015 года естественный прирост в +1 594 человека. И хотя это почти в 2 раза меньше, чем в 2014 году, где фиксировалось +2 845 человек, но динамика по-прежнему положительная.

Несмотря на активную поддержку строительной отрасли и дополнительные преференции при приобретении объектов–новостроек, застройщики уже сегодня испытывают на себе снижение объемов продаж и избыточность предложения. Серия интервью с представителями омских застройщиков, опубликованных в СМИ, говорит о возникающих трудностях при реализации и, как следствие, снижение цен на объекты, подарочные акции, скидки, которые мы сегодня наблюдаем на рынке.

На графике 2 отражена динамика изменения цен на первичном рынке жилой недвижимости, а также тенденции ежемесячных индексов прироста цен новостроек. До 2015 года на протяжении 2013 и 2014 годов мы наблюдали индексы изменения со знаком «плюс». В последний раз так «лихорадило» рынок в 2012 году, когда индекс колебался из «плюса» в «минус». Последующие два года цены на «первичку» росли и прибавляли ежемесячно, но с начала 2012 года мы вновь наблюдаем скачки то вверх, то вниз, причем к концу года уже менее значительные «вверх» и более ощутимые и частые «вниз», что привело к отрицательной динамике цен на сегодняшний день по сравнению с концом 2014 – началом 2015 года.

На графике 3 можно увидеть динамику изменения цен на вторичном рынке жилья Омска. Колебания «плюс–минус» здесь стали отмечаться гораздо раньше: вторая половина 2014 года уже отмечена нестабильностью развития как самого рынка, так и цен на нем. Довольно резкие скачки, вызванные небывалым ажиотажем в конце прошлого года, рост цен, затем падение ввиду «замирания» в первом квартале и полной неопределенностью в дальнейших ценах и ситуации на рынке. Начиная со 2 квартала 2015 года тенденция становится более понятной и определенной — наметившееся снижение цен на рынке установилось и продолжается по сегодняшний день.

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/