Омск — город средних цен

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец октября 2015 года. Рассмотрим, с какими ценами сталкиваются покупатели, решающие квартирный вопрос в соседних с нами регионах.

По данным журнала «Недвижимость», на конец октября 2015 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу выросла на 100 руб./кв.м (0,2 %) за месяц  и составляет 41 970 руб./кв. м (+/-250). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 640 руб./кв.м (+1,5 %) и стала на 0,9 % больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 15,5 % до $678 и в европейской валюте до €610, опустившись на 7,1 %. Это объясняется в основном колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец октября 2015 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску отмечена на уровне 47 230 руб./кв.м (+/-280).Цена «квадрата б/у» на 1 520 рублей (3,1 %) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 3,3 % меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту цена одного квадратного метра «вторички» в среднем по городу с начала года снизилась на 19,7 % до $762 и на 11,8 % до €687.

Ситуация на рынке

На сегодняшний день говорить о стабильности на рынке не приходится — еженедельные колебания цен то вверх, то вниз корректируют итоговые показатели изменения стоимости. При этом разбег цен между первичным и вторичным рынком за счет разных тенденций изменений постепенно сокращается. За последние три года наблюдений на рынке максимальный разбег между средней ценой нового жилья и жилья «б/у» был отмечен в марте 2013 года и составлял более 10 тысяч рублей, что составляло 21,5% по отношению к цене вторичного жилья. По итогам октября 2015 года разница составила 5 260 рублей за квадратный метр, что в свою очередь составляет 11,1%. При этом во многих городах России первичный рынок за счет улучшенных качеств жилья по цене «перерос» уже обжитые квартиры. Например, по данным Росстата, готовое жилье в Пермском крае на 30% отстает в цене от строящегося, в Екатеринбурге — на 16%. Аналогичная ситуация (превышение цены новостроек над готовым жильем) отмечена в 27 из 92 регионов, представленных в официальной статистике Росстата.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним опубликовали данные за сентябрь 2015 года. Анализируя тенденцию текущего года, можно отметить, что в среднем ежемесячное количество сделок с жильем снизилось на 10%. Эксперты отмечают существенное снижение спроса, что в свою очередь определяет низкая покупательская способность жителей и повышенные процентные ставки по ипотеке по сравнению с прошлым годом.

Сравнимся с соседями

Проведем сравнительный анализ в рамках страны. По официальным данным Росстата, Омская область вышла в число субъектов Российской Федерации, где цена за квадратный метр — одна из самых низких. На сегодняшний день Омск находится в нижней половине списка: на первичном рынке мы расположились на 58-м месте из 91 региона, участвующего в исследовании, а на вторичном — на 55-м из 93 регионов официальной статистики. При этом Омская область среди своих ближайших соседей также сохраняет одни из самых низких цен (графики 3, 4). Например, на первичном рынке среди городов Сибирского федерального округа мы уступаем лишь Кемеровской области. Такая же ситуация складывается и на вторичном рынке. Сегодня там «квадрат» новостроек в среднем стоит на 7,4% дешевле чем у нас, ценник установился на уровне 39 791,5 руб./кв.м. «Обжитые» квадратные метры в Кемерово предлагаются за 42 467,6 руб./кв.м, что на 6,7% ниже, чем в Омске.

Новостройки Томской области опередили средние цены омских строящихся домов на 11,3%, Новосибирской области — на 14,4%. Среди наших ближайших соседей максимальный ценник на новостройки в Тюменской области — 56 236,4 руб./кв.м. А далее, чем ближе к столице, тем строящиеся объекты еще дороже: в Свердловской области — 61 174,3 руб./кв.м (на 42,4% дороже омских). Самая высокая по стране стоимость жилья традиционно отмечена в Москве и Санкт-Петербурге. Столица России в 3 раза превысила цену новостроек нашей «третьей столицы» с ценами в 172 923,7 руб./кв.м. Северная столица более чем в 2 раза превышает цены омской провинции (на 119,1% выше Омска со средними ценами в 94 114,4 руб./кв.м.).

Вторичный рынок регионов России несколько отличается от первичного по основным тенденциям развития. Например, Пермский край показывает среднюю цену ниже Омской области на 8% (на первичном рынке уральский регион обошел нас на 27,1%). Томская область на 10% обошла Омск по ценам жилья б/у. Разрыв цен с Новосибирском почти в 2 раза выше, чем в новостройках — 26,1%. Чуть сильнее нас обошла Тюменская область — 33,2%. Екатеринбург и Свердловская область превысили цены Омска на 39,4%. Средние цены Москвы установлены Росстатом на 324% выше Омской области (192 987 руб./кв.м. против 45 522,3 руб./кв.м.). Вторичное жилье Санкт-Петербурга в среднем стоит 81 048,6 руб./кв.м., что на 78% превышает цены Омска.

Анализируя сервис по сбору данных в городах России под эгидой Российской гильдии риэлторов (http://index.estate/citycharts), можно подробно рассмотреть динамику изменения цен на вторичном рынке городов России. В целом сложившаяся тенденция сопоставима в большинстве городов: начиная с I квартала 2015 года отслеживается снижение средних цен. Например, данные по Новосибирску, представляемые компанией «RID Analytics», показывают падение, начиная с марта месяца, на 4,5%. Такая же тенденция — падение в 4,5% — отмечено и в Омске по данным, представляемым аналитиками компании «ОМЭКС». Чуть сильнее в Сибирском регионе упали цены в Красноярске, анализ по которому также готовят новосибирские аналитики из «RID Analytics» — на 5,5%. Самое активное падение по данным портала среди сибирских городов показал Сургут, где цены изначально отмечены самыми высокими в Сибири. Здесь жилье подешевело на 6,9%. Меньше всего цены изменились в Иркутске — с марта цены снизились всего на 1,2%.

На графике 4 даны цифры официальной статистики по тем же крупнейшим городам по вторичному рынку жилья. Омские квадратные метры здесь на предпоследней позиции по дешевизне.

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость Омска с октября 2014 г. по октябрь 2015 г., т.р./кв.м

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с октября 2014 г. по октябрь 2015 г.

График 3. Средние цены на первичном рынке жилья по субъектам Российской Федерации в III квартале 2015 г. (выборочно по данным Росстата), т.р./кв.м

График 4. Средние цены на вторичном рынке жилья по субъектам Российской Федерации в III квартале 2015 г. (выборочно по данным Росстата), т.р./кв.м

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/