«Квадрат» жилья дороже зарплаты

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец августа 2015 года. Рассмотрим, как соотносятся средние зарплаты и цены на недвижимость в Омске и в соседних с нами регионах.

По данным журнала «Недвижимость», на конец августа 2015 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 300 руб./кв. м (+0,7%) за месяц и составляет 41 880 руб./кв. м (+/-270). Месячное изменение сопоставимо с расчетной погрешностью, которая составляет 0,65% или 270 руб./кв. м. С начала года цена увеличилась на 550 руб./кв.м (+1,3%) и стала на 0,4% ниже цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 20,7% до $630 и в европейской валюте до €558, опустившись на 14,2%. Такое падение объясняется существенным изменением курса иностранных валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец августа 2015 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску зафиксировалась на уровне 47 410 руб./кв.м (+/-320). Цена «квадрата б/у» на 1 340 рублей (3,6%) ниже значения, отмеченного в начале 2015 года и на 3,6% ниже, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту цена одного квадратного метра «вторички» в среднем по городу с начала года снизилась на 24% до $713 и на 17,7% до €632.

Объем предложений понемногу стабилизируется

График 1 показывает динамику изменения цен. Линия графика первичного рынка не имеет четкой направленности и колеблется то вверх, то вниз от месяца к месяцу. По итогам августа 2015 года цена 1 кв. м нового жилья в среднем по городу составляет 41 тысячу 880 рублей.

Вторичный рынок, по данным базы объявлений журнала «Недвижимость», ведет себя более однозначно: начиная с февраля месяца прослеживается тенденция к снижению средней цены, которая в сравнении с итоговыми показателями декабря 2014 года уже опустилась на 2,7%, достигнув показателя в 47 тысяч 410 рублей (график 1).

Ситуация с объемом предложений начинает понемногу стабилизироваться после резкого снижения количества предлагаемых объектов в январе-феврале 2015 года. Первичный рынок уже отыграл позиции второго полугодия 2014 года. Вторичный рынок в сравнении с аналогичными показателями 2014 года снизился на 2,5–3 тысячи объявлений (график 2). Снижение связано с активным выкупом объектов в конце 2014 – начале 2015 годов, в особенности низкого ценового сегмента, связанного с изменением курса валют рубль/тенге, рубль/доллар, рубль/евро. Нестабильная экономическая и политическая ситуация привела к тому, что потенциальные продавцы объектов недвижимости не торопятся выставлять свой товар на рынок, опасаясь остаться с денежными средствами, которые в настоящее время стремительно обесцениваются. Вложенные в недвижимость деньги психологически являются показателем стабильности для населения.

Количество агентств, действующих на рынке, начиная с марта 2015 года, ежемесячно снижается. С начала года число агентов снизилось на 40% (по сравнению с декабрем 2014 года). Данный показатель говорит о снижении активности на рынке – уходят небольшие агентства, оставляя преимущество за крупными и крупнейшими.

Например, лидером по количеству объявлений на протяжении всего 2015 года остается АН «Авеста-Риэлт» (в августе количество оферт, представленных компанией, составило 6 652 при общем показателе в 98 152 объявления)

Ситуация в других регионах страны

Рассматривая ситуацию на рынке недвижимости в рамках страны, можно зафиксировать, что по данным Росстата Омская область отстает от среднестранового показателя более чем на 20%. Средняя цена 1 кв. м в Москве по итогам 1 полугодия 2015 года более чем в 4 раза превышает средние показатели нашего региона, а средняя цена в Санкт-Петербурге более чем в 2 раза.

«Провинциальные» города в Российской федерации в меньшей степени, но все же зачастую превышают на 10–30% средние показатели в Омске. Среди исследуемых регионов звание «самого дешевого» региона мы уступили лишь Кемеровской области, опередив на 7% как на первичном, так и на вторичном рынке (см. таблицу 1). Похожая ситуация складывается по вторичному рынку жилья.

Основным показателем при единой системе обработки данных является сопоставимость средних цен в регионах. В таблице 1 приведены данные Росстата. Показатели представлены по итогам второго квартала 2015 года (апрель-июнь) и представляют собой среднюю цену по совокупности указанных периодов, что в свою очередь влияет на отличие от аналитических данных, представленных региональными ежемесячными и еженедельными обзорами.

Еще один важный общий момент: это рост цен с начала года (столбец Индексы цен на рынке жилья в таблице 1). В целом по стране цены за первое полугодие 2015 года практически не изменились (на первичном рынке отмечен прирост в +0,9%, а на вторичном рынке в +0,4%). Учитывая текущий уровень инфляции, который по состоянию на июль 2015 года, по данным ЦБ РФ, составил 15,6%, можно сказать, что увеличения цен в целом по стране не наблюдается.

В целом Омская область по тенденциям развития сопоставима с развитием Сибирского федерального округа – небольшой прирост на первичном рынке и практически стагнация на вторичном рынке.

Исследуя рынки регионов страны по данным Росстата, можно отметить максимальный прирост в Пермском округе +5,5% на первичном, а на вторичном самым динамичным регионом стала Томская область +5,1% (на первичном рынке показатели области также внушительны: +4,8% за полугодие).

Самое активное снижение на рынке недвижимости отмечено во второй столице нашей страны – Санкт-Петербурге (за полугодие, по данным Росстата, цены на первичном рынке упали на 2,7%, а на вторичном на 10,6%).

Среди регионов Сибирского федерального округа быстрее всех дешевеют новостройки и «вторичка» у наших ближайших соседей – Новосибирской области. Снижение как на первичном, так и на вторичном рынке составляет 2,2%.

 Цена «квадрата» при зарплатах в регионах

Кроме средних цен по регионам страны, интересным показателем является сопоставимость заработных плат с ценой жилья, что фактически представляет собой потенциальную возможность приобретения собственных квадратов. Самыми «обеспеченными» квадратными метрами на свою заработную плату среди исследуемых регионов стала Тюменская область, где за 1 месячную зарплату можно позволить приобрести себе 1,1 кв. м. новостройки или 1,0 кв. м. вторичного жилья. Наименее доступным жилье является в столице нашей родины Москве. Здесь при средней заработной плате в 66 562 рубля можно позволить приобрести себе только 0,4 кв. м новой квартиры или 0,3 кв. м квартиры в жилье «старого фонда».

Средний показатель индекса соотношения зарплаты и стоимости 1 кв. м по России составляет 0,7 кв. м для новостроек и 0,6 кв. м. для вторичного рынка. Точно такое же соотношение сохраняется в Омской области.

Данный расчет показывает, что Омск – город относительных средних цен (при довольно низкой абсолютной цене среди соседних регионах, в соотношении с уровне заработка населения, показатель соответствует средним по России).

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/