Разные округа — разные цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец июля 2015 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округа, где расположена квартира.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июля 2015 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 110 руб./кв. м (0,3%) за месяц и составляет 41 580 руб./кв. м (+/-250). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м. С начала года цена увеличилась на 250 руб./кв.м (+0,6%) и стала на 0,2% ниже цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 9.8% до $716 и в европейской валюте до €654, увеличившись на 3%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июля 2015 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 47 660 руб./кв.м (+/-280). За месяц отрицательный прирост цены составил 130 руб./кв.м (0,3%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 280 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 1 090 рублей (2,2%) ниже значения, отмеченного в начале года и на 2,9% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 12,3% до $821 и на 2,4% до €749.

Продолжение тенденции к снижению

В июле 2015 года тенденция к общему снижению цен наблюдается также волнообразно, как и в течение всего первого полугодия (еженедельно колебания происходят как в большую, так и в меньшую сторону), однако общую тенденцию можно отследить по итоговым ежемесячным цифрам и по изменению цены с начала года. За последний месяц на первичном рынке отмечено повышение удельной цены на 0,3% (данное изменение можно считать несущественным, поскольку не превышает уровня погрешности), а на вторичном рынке отмечено зеркальное отклонение в отрицательную сторону — минус 0,3% (что также ниже уровня погрешности и можно считать незначительным).

По данным журнала «Недвижимость» (ИД «Премьер»), по состоянию на 27 июля 2015 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 41 580 рублей (+/-250) за «квадрат», цена готового жилья достигает 47 660 рублей за квадратный метр (+/-280) (график 1). За месяц цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке прибавила 110 рублей (+0,3%) и с начала года возросла на 250 рублей (+0,6%). Средневзвешенная цена ниже уровня июля 2014 года на 0,2% (-100 рублей за квадратный метр).

По данным журнала «Недвижимость», на последний понедельник июля 2015 года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составила 47 тысяч 660 рублей. За месяц произошло снижение цены квадратного метра на 130 рублей или 0,3%. С начала года падение цены на готовое жилье гораздо более ощутимо — 2,2%, что в рублях составляет 1 090 руб. По сравнению с июлем 2014 года средняя цена 1 квадратного метра снизилась на 1 420 рублей или 2,9%.

Постоянство структуры предложения

Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т. е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За последние годы структура рынка существенных изменений не претерпела. Кировский округ остался самым «застраиваемым».

27% всех объявлений рынка в системе мультилистинга www.omskrielt.com представлено с пометкой «Кировский округ». Освоение множества пустырей на левом берегу Иртыша привело к появлению все большего и большего количества строительных площадок, и, как следствие, обилие вариантов для сделок с квартирами. Поэтому на первичном рынке Кировский округ занимает лидирующую позицию — 32% объявлений о продаже новых квартир и всего четверть (25%) на вторичном рынке.

Центральный округ занимает ровно четверть всего рынка (25%). При этом на первичном рынке он представлен 24 процентами, а на вторичном рынке 26%. Хочется отметить, что за последний год количество строительных площадок, особенно на окраине Центрального округа, значительно возросло, перетянув существенную долю рынка с Кировского округа и практически сравнявшись с ним по количеству объектов. Что же касается вторичного рынка — с небольшим преимуществом, но округ сохранил свои лидерские позиции.

Советский округ в целом по городу отличился объемом в 22% предложений, также как и на первичном рынке. На вторичном рынке доля Советского округа чуть ниже — 21%. Количество стройплощадок в городке Нефтяников и на «Первомайке» меньше, чем в Центральном и Кировском округах. Однако почти в два раза выше, чем в Октябрьском и Ленинском округах. Чаще чем в других округах здесь встречается точечная застройка, но присутствуют и объекты комплексной застройки: например, освоение территории в районе улицы Малиновского, микрорайон «Сады наука» в районе проспекта Академика Королева и в районе улицы Пригородная рядом с ПКиО Советского округа. Вторичный рынок преобладает постройками 50–60‑х годов, преимущественно класса «эконом».

Октябрьский округ начинает постепенно сдавать позиции за счет ввода в эксплуатацию домов в крупном микрорайоне застройки в районе Космического проспекта. На карте количество флажков в самом промышленном округе города с каждым разом снижается. При этом новостроек здесь расположилось 10% всех квартир, предлагаемых к продаже. На вторичном рынке округ занимает наравне с Ленинским – 14%.

Освоение территории Московки–2 вывело Ленинский округ по количеству предлагаемых новостроек на четвертое место в рейтинге. В долях — Ленинск «перерос» Октябрьский округ на 1%. При этом осваиваемый микрорайон строится комплексно, развивая за собой окружающую инфраструктуру, — торговые комплексы, строительство нового детского сада и т. д.

Здесь же хочется отметить, что активно застраиваемый пригород влияет на общегородскую ситуацию. Сегодня на рынке присутствует несколько объектов застройки (в том числе комплексной), расположенных за чертой города, а также коттеджные поселки как за городом, так и в черте города.

Новостройки пока не дешевеют

Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4).

Среди новостроек в авангарде как обычно новостройки Центрального округа. Здесь квадратный метр на 15% дороже среднерыночного значения и предлагается по 47 тысяч 800 рублей за каждый квадратный метр. За год в ЦАО Омска отмечена самая ощутимая положительная тенденция — удельный показатель прирос в цене на 2 950 рублей.

На втором месте новостройки Октябрьского округа с ценой, близкой к среднегородскому значению в 42 тысячи 530 рублей. Годовой рост цен в округе составил ,15 тысяч рублей за квадратный метр (+2,7%).

На третьем месте многочисленные новостройки Кировского округа с ценой в 40 тысяч 940 рублей за квадратный метр: плюс 700 рублей с «квадрата» за год или 1,7% прироста.

В Ленинском округе обилие новостроек на различных этапах строительства привело к показателю в 40 тысяч 910 рублей за 1 кв. м, что на 190 рублей (0,5%) выше, чем год назад.

В Советском округе средняя цена по сравнению с итогами июля 2014 года снизилась на 450 рублей или 1,1%. Он на сегодня по-прежнему самый доступный по строящемуся жилью. Именно там продаются самые дешевые новостройки. Сегодня часть некогда замороженных «проблемных» строек в этом округе введена в эксплуатацию, функционирует, а часть все также остается в стадии «освоения», т. е. зарастают бурьяном и постепенно разрушаются.

На «вторичке» всё повторяется

За последний год произошло небольшое изменение в ценовом рейтинге округов города. Лидерство традиционно сохраняет за собой Центральный округ с максимальной ценой в 54 тысячи 500 руб./кв. м, что на 14,4% выше среднегородского значения. За последний год цена в центральной части города снизилась в среднем на 240 руб./кв. м, или можно сказать, что каждый квадрат в среднем подешевел на 0,4%. На второе место поднялся Ленинский округ с удельной ценой в 47 тысяч 20 рублей за 1 «квадрат», увеличившись в цене за год более чем на тысячу рублей — 1 050 руб./кв. м или 2,3%. Стоит отметить, что Ленинский — единственный округ, где тенденция изменения цены за год (с июля 2014 года) положительная. Для остальных округов намечена тенденция к снижению цены. В Советском округе средняя цена квадратного метра составила по итогам июля 2015 года 45 тысяч 200 рублей, что на 460 рублей ниже, чем год назад, или в процентном выражении — 1%. Второй с конца в ценовом рейтинге в седьмом месяце текущего года Октябрьский округ. Средняя цена 1 кв. м здесь составила 44 тысячи 470 рублей (в сравнении с итогами июля 2014 года цена снизилась на 200 руб./кв. м, или 0,45%). Последним в этом ценовом рейтинге стал Кировский административный округ, сместившись за год со второго на последнее место. Причем падение цены в среднем квартир в левобережной части города довольно ощутимо — минус 4 тысячи 710 руб./кв. м, или 9,6%.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика. Индексы цен и обзоры журнала «Недвижимость»

http://omskrielt.com/analytics/index/