Что происходит с ценами на квартиры

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец июня 2015 года. Разберемся с полной стоимостью квартир с различными вариантами в зависимости от количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июня 2015 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 810 руб./кв.м (–1,9%) за месяц и составляет 41 470 руб./кв.м (+/–270). Поскольку изменения цены за месяц больше погрешности — 270 руб./кв.м или 0,7%, т. е. по правилам статистики говорим, что средняя цена новостроек за месяц существенно изменилась. С начала года увеличение цены составляет 140 руб./кв.м (+0,3%). Цена стала на 2% меньше цены годичной давности. Т. е. за год новостройки подешевели на семьсот рублей за квадратный метр. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 11% до $757 и в европейской валюте до €675, поднявшись на 22%. Это объясняется, по большей мере, колебаниями курса национальной валюты. Объем предложений за месяц сократился на 23%.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июня 2015 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 47 790 руб./кв.м (+/–280). За месяц снижение цены составило 780 руб./кв.м (–1,6%). Коррекция цены больше вероятности ошибки, которая равна 280 рублям или 0,6%, т. е. средние цены значительно изменились.Цена «квадрата б/у» на 960 рублей (–2,0%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 3% меньше, чем год назад. Т. е. за год удешевление составило 1 300 рублей.В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 29% до $872 и на 19% до €778. Количество оферт возросло на 1%.

«Покупатель сидит на заборе»

Рассматривая график 1, наш эксперт рынка недвижимости Светлана Тарута отмечает, что средние цены на омскую недвижимость вернулись к уровню начала 2014 года. А если говорить точнее, то цены предложений на первичном рынке соответствуют уровню начала весны 2014 года. На вторичном рынке сегодняшний ценник середины 2015 года сопоставим с ценами конца 2013 – начала 2014 года.

Поэтому в целом можно сказать, что рынок уже не стоит, а лежит. Количество реальных сделок минимально, количество агентств продолжает сокращаться (график 2). Объем предложений на первичном рынке только за месяц сократился более чем на 20% с четырех до трех тысяч оферт. И это несмотря на господдержку ипотечных программ по новостройкам. Кстати, эксперты Центробанка России в обзоре финансовой стабильности отмечают, что объем ипотечных кредитов, предоставленных российскими банками в 2015 году, может сократиться на 30–40% по сравнению с аналогичным показателем 2014 года (http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka). В материале отмечается, что рынок ипотечного кредитования переходит в новую фазу: кредитная экспансия в данном сегменте сменяется периодом ужесточения требований к потенциальным заемщикам. Средний уровень ставок по предоставленным рублевым ипотечным кредитам снижается: в 1-м квартале 2015 года он был 14,2–14,5%, к концу 2-го квартала — 13,2–13,8%.

На рынке вторичного жилья сложилась ситуация, которую американцы называют «покупатель сидит на заборе». Т. е. нельзя сказать, что запрос на покупку жилья пропал, но все покупатели заняли выжидательную позицию и ждут какого-то маркера, когда будет понятно, что наступило дно падения цен, всем хочется купить выгодно по самой низкой цене. Но здесь возникает еще такая проблема, что многие продавцы–покупатели связаны в сложные цепочки обмена. Поэтому если продавец уступит свой объект, то это не значит, что он сам сможет купить другой объект с такой же скидкой.

На взгляд руководителя аналитического центра IRN Олега Репченко, основным индикатором для снижения цены на квартиры является срок экспозиции (прим.ред.  – время, в течение которого объект продается на рынке). Обычно на вторичном рынке это месяц–два. Если продавец выставил квартиру и в течение нескольких месяцев есть звонки от покупателей, просмотры квартиры и готовность покупателей торговаться, то цена завышена на умеренную величину, и здесь торг на 5–10% уместен. Если прошел месяц, два, три и нет ни одного звонка, то это явный признак, что цена очень сильно завышена, процентов на 20 от реального спроса (ttp://rbctv.rbc.ru/archive/rbc_nedvizhomost/562949995535036.shtml).

Не все новостройки дешевеют

Подробно опишем примерную стоимость квартиры с различным количеством комнат. Начнем с первичного рынка, где габариты продаваемых сегодня в Омске квартир несколько изменились. Если два–три года назад размер средней новостройки составлял 68 квадратных метров, а в 2014 году средний размер сократился до 62 кв.м, то в нынешнем году средний размер новостройки «ужался» до 58. При этом размер трехкомнатных квартир не изменился, многокомнатные сильно прибавили, но из-за малочисленного количества это не влияет на общие цифры. А вот габариты одно– и двухкомнатных квартир сузились. Пускай на один–два метра, но из-за значительного количества таких квартир это дополнительно очень сильно влияет на снижение средних цифр по площади и по цене. На середину 2015 года средняя площадь строящейся «однушки» равна 41 квадратному метру (таблица 1). «Двушка» занимает 63 квадратных метра. «Трешки» в среднем имеют площадь в 87 квадратных метров. А квартиры, разделенные больше чем на 4 комнаты, были около 150 «квадратов», а стали 180 полноценных метров. Объясняется это тем, что мнометражные аппартаменты остались в основном невыкупленными, тогда как квартиры средних площадей постепенно находят своих хозяев.

По данным мультилистинга портала www.omskrielt.com, средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска за полгода опустилась на 10 тысяч рублей, за год — почти на сто тысяч рублей (– 5%). Таким образом, на начало лета новая «однушка» стоит около 1,7 миллиона рублей, что на сотню тысяч рублей меньше ценника на вторичном рынке, хотя размер новой однокомнатной квартиры на 5 «квадратов» больше старой. Это один из факторов, склоняющих предпочтения покупателей в сторону инвестирования в строящиеся объекты. Ведь однокомнатные квартиры, как правило, являются первым самостоятельно приобретаемым жильем или самым доступным, когда у покупателя ограничены финансовые ресурсы.

Почти миллион надо добавить в цене однокомнатной новостройки, чтобы пристально рассматривать двухкомнатную квартиру. Сегодня среднегородская цена новой «двушки» больше 2,5 миллионов рублей. Двухкомнатные квартиры потеряли за год больше сотни тысяч рублей (– 5%), правда они и уменьшились в размерах.

Что касается трехкомнатных квартир в строящихся домах, то они более чем на миллион дороже «двушек», и в среднем стоят 3,6 миллиона рублей, так же как в прошлом году. После декабрьского ажиотажного спроса на малокомнатные квартиры и сброс цен на многокомнатные полугодовой прирост цены «трешки» составляет 103 тысячи рублей (+3%).

В многокомнатных квартирах ценник предложения с начала года уменьшился на 412 тысяч рублей, а за год взлетел на 1 млн 342 тысячи рублей. Средние 180 квадратных метров из четырех–шести комнат предлагаются по 8,5 миллионов рублей.

Только «однушки» могут дорожать, когда все дешевеет

Что касается вторичного рынка, то здесь средний метраж квартиры 53 «квадрата».

Площадь «однушек» увеличилась с 35 до 36 квадратных метров (таблица 2), и это на порядок меньше, чем в новостройках, где средний размер — 41 квадратный метр. «Двушки» похудели с 50 до 49 «квадратов». Площадь «трешки» такая же, как всегда — 68 квадратных метров. Обжитые квартиры со множеством отдельных комнат «истощились» до 88 «квадратов», и по-прежнему «стройнее», чем новые квартиры наполовину.

По данным сайта www.omskrielt.com, средняя стоимость «поношенной» однокомнатной квартиры за год практически не изменилась. Таким образом, к середине 2015 года она стоит по-прежнему почти 1,8 миллиона рублей.

Сегодня среднегородская цена «бэушной двушки» составляет более 2,3 миллиона рублей. За полгода они «сбросили» в цене 65 тысяч рублей, за год — 91 тысячу рублей (– 4%). Трехкомнатные квартиры на вторичном рынке стоят в среднем почти 3,2 миллиона рублей. За год «трешки» сбавили в цене добрую сотню тысяч рублей (– 3%).

Средняя квартира с числом комнат более трех стала дешевле и меньше, но это знак того, что квартиры с большим количеством комнат ценятся дешевле, чем одно– и двухкомнатные квартиры, на которые в периоды кризиса с большей вероятностью находится покупатель. 88‑метровая квартира продается по 4,4 миллиона рублей. А в конкретных предложениях выставляются квартиры от 60 до 250 квадратных метров и просят за них от 1,8 до 19 миллионов рублей.

Рынок аренды теряет привлекательность

Средняя доходность по аренде квартир среди крупнейших городов России, по данным исследования интернет-портала Domofond.ru, упала с начала 2013 года с 7% до 6,3% к маю 2015 года. Таким образом, приобретение недвижимости с целью ее сдачи внаем становится все менее надежной инвестицией. Столичные риэлторы отмечают, что при сдаче в аренду средний срок окупаемости квартиры экономкласса составляет порядка 18 лет. Омские арендодатели также отмечают, что арендная плата не всегда может покрывать ипотечные платежи собственника, а если учесть всю стоимость приобретения и вложений (типа ремонта и мебели), то сдача в аренду квартир ипотечных или просто приобретенных за деньги, увы, становится делом убыточным.

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость Омска с января 2014 г. по июнь 2015 г., т.р./кв.м

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с января 2014 г. по июнь 2015 г.

Таблица 1. Средняя стоимость квартир на первичном рынке жилья Омска на июнь 2015 г. по данным сайта www.omskrielt.com, т.р./кв.м

Таблица 2. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья Омска на июнь 2015 г. по данным сайта www.omskrielt.com, т.р./кв.м

Таблица 3. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на конец июня 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 4. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на конец июня 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 5. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества на конец июня 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 6. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества на конец июня 2015 г., т.р./кв.м

Зависимость цен не только от местоположения дома, но и от классности жилья и количества комнат в квартире представлено в таблицах.

http://omskrielt.com/analytics/index/