Нас ждут перемены, а пока… без изменений

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец мая 2015 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость», на конец мая 2015 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 370 руб./кв.м (–0,9%) за месяц и составляет 42 280 руб./кв.м (+/–240). Поскольку изменения цены за месяц больше погрешности — 240 руб./кв.м или 0,6%, т. е. по правилам статистики говорим, что средняя цена новостроек за месяц несколько изменилась. С начала года увеличение цены составляет 950 руб./кв.м (+2,3%). Цена стала на 1% больше цены годичной давности. Т. е. за год новостройки подорожали на полтысячи рублей за квадратный метр. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 25% до $849 и в европейской валюте до €761, поднявшись на 37%. Это объясняется, по большей мере, колебаниями курса национальной валюты.

По данным журнала «Недвижимость», на конец мая 2015 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 48 570 руб./кв.м (+/–290). За месяц снижение цены составило 250 руб./кв.м (–0,5%). Коррекция цены меньше вероятности ошибки, которая равна 290 рублей или 0,6%, т. е. средние цены значительных изменений не претерпели.Цена «квадрата б/у» на 180 рублей (0,4%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 1% меньше, чем год назад. Т. е. за год удешевление составило три сотни рублей. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 21% до $975 и на 34% до €874.

Хозяин положения — покупатель

Самым примечательным в мае можно считать то, что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке стала меньше, чем в начале года. По итогам мая средняя цена предложения в Омске с начала года формально сократилась на 0,4% (график 1). То есть цены вернулись на уровень марта 2014 года.

И это только цена предложения. А ведь сегодня, и это отмечают все аналитики, реально купить жилье на 10–15% дешевле, чем в 2014 году (отмечает сайт realty.rbc.ru). Столичные эксперты предполагали, что рынок просядет в полтора-два раза. По факту в сегменте вторичного жилья покупательская активность сократилась втрое. То есть из трех покупателей со свободными деньгами остался один.

Что касается объема оферт на конец мая, количество предложений квартир сократилось в общем на 5% (график 2). В меньшей степени на первичном рынке — «минус» 1%. То есть сегодняшнее сокращение строек аукнется нам через три-пять лет. Объем вторичного рынка сократился на 7% оферт. Здесь владельцам гораздо проще: они снимают с продажи квартиру и продолжают жить в ней или начинают сдавать ее в аренду.

В этой ситуации на рынок жилья вернулись прямые обмены — явление, широко распространенное до конца 1990‑х и практически исчезнувшее в 2000‑е вслед за ростом благосостояния населения. Фактически это бартер от недвижимости либо (в советской терминологии) «обмен с доплатой».

К этому прибавляется текущая инфляция, которая опережает сегодня даже номинальный рост (+2,3%) стоимости недвижимости на первичном рынке более чем в три раза, а реальный шанс продать жилплощадь в разумные сроки имеет тот продавец, который готов к дисконту от 10%. Хозяин положения сейчас — покупатель.

Как долго продлится это кризисное состояние, сказать сложно, но некоторые авторитетные эксперты отваживаются это сделать. Так, глава Комитета гражданских инициатив Алексей Кудрин прогнозирует, что «острая фаза кризиса впереди. Спад ВВП в России во втором квартале 2015 года будет большим, чем в первом. В этой ситуации говорить, что пик в прошлом, нельзя. Скорее всего, он придется на второй квартал». Дальше ситуация может выровняться, и спад остановится (http://www.interfax.ru/business/444787).

Уже сегодня спад в некоторых отраслях промышленности достиг пиковых значений 2008–2009 годов. Говоря об уровне жизни граждан, бывший министр финансов отметил, что сейчас их реальные доходы упали на 7%, чего вообще не было в прошлый кризис. В целом же ситуация даже хуже, чем шесть лет назад.

Что касается омского рынка недвижимости, то в силу постоянного повышения активности рынка к концу года профессионалы рынка недвижимости в рамках нового проекта редакции омского журнала «Недвижимость» и портала «ОМСКРИЭЛТ.КОМ» «Кофе-беседы о недвижимости» (http://omskrielt.com/news/realty/45138/) именно к концу года прогнозируют оживление застывшего сейчас рынка недвижимости. Возвращение к докризисным показателям эксперты ожидают во второй половине следующего года.

Есть спрос — есть предложения

Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат (график 3). Доли одно-, двух- и трехкомнатных квартир практически равны с небольшим перевесом «двушек». То есть каждому из этих вариантов комнат принадлежит треть рынка. Только количество предложений самых многокомнатных квартир минимальное и занимает от 1% до 5% рынка.

Самый легковесный сегмент — это многокомнатные квартиры с числом отдельных помещений от четырех и до шести–семи. Из общего числа предложений таковых 1%. Только 1% среди строящегося жилья и 51% среди оферт из обжитых домов, что равно трем десяткам предложений на первичном рынке и 380 из всех повторно продаваемых квартир. Таким образом, на омском рынке не более четырех сотен многокомнатных квартир.

Доля трехкомнатных квартир вдвое больше на вторичном рынке, чем на первичном: 32% против 17% на первичном. Из-за достаточно большого срока экспозиции (времени, пока квартира ищет своих хозяев) их всегда накапливается на рынке достаточно много. Сейчас их общий выбор более 3,3 тысяч оферт. Это число предложений «трешек» держится три года, а в 2012 году их было 4 тысячи, в 2011–5 тысяч.

Сегодня самый большой выбор полноценных квартир среди «двушек», их 37% среди всех предложений, общим количеством почти 4,5 тысячи штук. Распределился их вес на 40% среди первичного жилья и 35% среди вторичного. На вторичном рынке доля велика из-за повышенного спроса на однокомнатные квартиры, которые в несколько раз быстрее продаются, чем квартиры с большим количеством комнат. Поэтому из всех квартир предложений двухкомнатных больше всего.

Хотя здесь следует оговориться, если к числу однокомнатных квартир 29% на вторичном рынке прибавить количество «гостинок», которых всегда было 5–6% от общего количества предложений, то может и получиться, что малокомнатных квартир на омском рынке больше, чем всех прочих. И на ближайшие годы такое сохранится, ведь на первичном рынке структура предложений такова, что большую долю занимают дома среднего и низкого класса качества, а в таких домах большинство квартир, как правило, однокомнатные.

На сегодня застройщики (например «НовоСтрой КПД») возводят целые подъезды одних однокомнатных квартир, в просторечье их зовут «малосемейками», когда в нескончаемом коридоре одни двери.

Поэтому на омском рынке новостроек, несмотря на весь ажиотажный спрос, так как однокомнатные квартиры самые дешевые, их доля максимальная — 42%. А с трехкомнатными и многокомнатными квартирами наоборот: их меньше в наличии и строят таких меньше (12–30% от всех планировочных решений) и продаются они дольше, а значит, выбор таких квартир всегда будет широк.

За прошедший год общий жилой рынок недвижимости по однокомнатным и многокомнатным квартирам снизился на пару тройку сотен предложений, тогда как количество оферт двух- и трехкомнатных квартир сократилось на одну тысячу двести штук.

Наш эксперт рынка недвижимости Светлана Тарута заостряет внимание: «Структура рынка по комнатности, особенно среди первичного рынка, значительно изменилась и вернулась к структуре предложений начала формирования свободного рынка жилья к началу 2000‑х. Сейчас, когда мы входим к крупнейший за последнее время кризис, мы себя ведем так же, как и когда выходили из кризиса 1998 года. Не зря эксперты давно прогнозировали подъем рынка аренды».

Большекомнатные квартиры дешевеют

Рассмотрим тенденцию изменения цен в зависимости от количества комнат (график 4). Если структура предложений за последний год резко изменилась, то вот в ценовой раскладке резких изменений не произошло.

На конец мая 2015 года максимальную цену в новостройках в размере 47,27 тысяч рублей за квадратный метр имеют многокомнатные квартиры. Стоимость квартир — от 3 миллионов рублей в доме на окраине, где забиты только сваи, до 10 миллионов рублей за возможный пентхаус в сданном доме в центральной части города.

Объясняется такая максимальная цена за квадратный метр не столько количеством комнат в квартире, сколько качеством жилья. К тому же за счет общей площади от 100 до 500 «квадратов» они набирают высокую цену.

При этом за год они подешевели почти на 4 тысячи рублей за квадратный метр, сбросив 8% от прошлогодних цен. Всегда медленнее всех прибавлявшие в цене многокомнатные квартиры первыми начали сбрасывать цены. В основном из-за трудностей с реализацией таких объектов, так как спрос на них ограничен, поэтому застройщики первыми уступают покупателям такого жилья. Ведь за два года квадратный метр в многокомнатных квартирах вырос почти на 50%, в то время как в квартирах с другим количеством комнат рост цен был только на 10–15%.

А за год в квартирах с меньшим количеством комнат цены практически не изменились. Колебания цен здесь в пределах одного процента.

На три сотни рублей снизились средние цены в трехкомнатных квартирах, где на сегодня средний ценник 43,07 тысяч рублей за квадратный метр. На протяжении многих лет именно цена «трешки» была ближе всех к среднерыночной стоимости жилья первичного рынка. А сегодня удельная цена квадрата трехкомнатной квартиры равна цене за квадратный метр однокомнатной.

Здесь решающую роль играет качественная характеристика строящихся «однушек». Многие из них в кирпичных новостройках класса комфорт, что удорожает квадратный метр. А если «однушки» идут в панельных домах, то они с отделкой «под ключ». Все это делает квартиру в целом более дешевой, а вот в расчете за квадратный метр «золотой».

Самые дешевые «квадраты» в строящихся объектах, разделенных на две комнаты. Средняя цена квадратного метра в двухкомнатных квартирах 41,1 тысячи рублей.

На вторичном рынке на конец мая 2015 года ситуация несколько иная. Во‑первых, максимальную цену в 51,2 тысяч рублей за квадратный метр имеют однокомнатные квартиры. При этом за год они единственные из всех подорожали пусть только на 2%, но все равно прибавили почти 8 сотен рублей к каждому «квадрату» за год.

Дешевле, чем однокомнатный «квадрат», будет стоить метр в апартаментах — 50,67 тысяч рублей. За год он больше всех подешевел – на 3%.

Также в процентном измерении поменялись цены на трехкомнатные квартиры. Они оцениваются в 47 тысяч 480 рублей за квадратный метр. На протяжении многих лет ближе всех к среднерыночной цене были трехкомнатные квартиры, последние два года это было двухкомнатное жилье. Сегодня среднерыночная цена квадратного метра — это цена «квадрата» двух-, трхкомнатной квартиры. При этом в общей стоимости цены двухкомнатных квартир за последний год остались такими же.

Общий вывод прост: сегодня большинство квартир выставляются на продажу по ценам прошлого или даже 2013 года, а продаются только тогда, когда цена снижается до уровня 2012 года и ниже.

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (т.р./кв.м) с января 2014 г. по май 2015 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и кол-ва агентств на рынке жилой недвижимости Омска с мая 2014 г. по май 2015 г.

График 3. Структура предложения квартир на рынке Омска в зависимости от кол-ва комнат во II кв. 2015 г. (в долях от общего кол-ва оферт)

График 4. Средняя цена предложения на рынке жилья Омска в зависимости от кол-ва комнат во II квартале 2015 г. (т.р./кв.м)

Зависимость цен не только от местоположения дома, но и от классности жилья и количества комнат в квартире представлено в таблицах.

Таблица 1. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома и количества комнат на конец мая 2015 г. (т.р./кв.м)

Таблица 2. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома и количества комнат на конец мая 2015 г.(т.р./кв.м)

Таблица 3. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества на конец мая 2015 г. (т.р./кв.м)

Таблица 4. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества на конец мая 2015 г. (т.р./кв.м)

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика. Индексы цен и обзоры журнала «Недвижимость»

http://omskrielt.com/analytics/index/