Апрель: цены практически не изменились

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец апреля 2015 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2015 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 230 руб./кв.м (+0,5%) за месяц и составляет 42 650 руб./кв.м (+/–250). Поскольку изменения цены за месяц значительно меньше погрешности – 250 руб./кв.м, или 0,6%, т. е. по правилам статистики говорим, что средняя цена новостроек за месяц практически не изменилась. С начала года увеличение цены составляет 1 320 руб./кв.м (+3,2%). Цена стала на 2% больше цены годичной давности. Т. е. за год новостройки подорожали на 1 000 рублей за квадратный метр. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 25% до $849 и в европейской валюте до €780, поднявшись на 41%. Это объясняется, по большей мере, стабилизацией курса национальной валюты.

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2015 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 48 820 руб./кв.м (+/–270). За месяц снижение цены составило 240 руб./кв.м (–0,5%). Коррекция цены меньше вероятности ошибки, которая равна 270 рублям, или 0,6%, т. е. средние цены значительных изменений не претерпели. Цена «квадрата б/у» на 70 рублей (0,1%) выше значения, отмеченного в начале года, и на 1% меньше, чем год назад. Т. е. за год удешевление составило 400 рублей. В пересчете на иностранную валюту цена за один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялась на 21% до $972 и на 37% до €893.

Несмотря на еженедельные колебания ценового маятника в различных диапазонах: от прибавления десятка рублей в расчете на квадратный метр до снижения на полтысячи рублей, в целом за месяц изменения не превышают погрешности. То есть месячные колебания цен настолько незначительны, что даже меньше вероятности ошибки. Поэтому правомерно сказать, что в течение апреля 2015 года средние цены на жилую недвижимость Омска практически не изменились.

На конец апреля цены зафиксированы на уровне 42 тысячи 650 рублей за квадратный метр на новостройки и 48 тысяч 820 рублей за квадратный метр на вторичном рынке жилья (график 1). Таким образом, цены не просто отошли от психологической границы в пятьдесят тысяч рублей за квадратный метр (куда упорно подбирались в начале года), а отступили на вторичном рынки еще за одну линию обороны. И к началу мая стали на уровне меньше 49 тысяч рублей за квадратный метр.

Что касается тренда с начала года, то своими комментариями с нами делится сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости Анна Зыкова. «С начала 2015 года изменения цены на новостройки составили 3,2%, что означает медленный, но все же прирост в большую сторону цен на недвижимость. При этом первичный рынок реагирует на внешние экономические потрясения гораздо быстрее вторичного, на котором с начала года изменение отмечено на уровне 0,1%, это позволяет заявлять, что за первые четыре месяца 2015 года цена на вторичном рынке Омска осталась на прежнем уровне.»

Наш эксперт-аналитик рынка недвижимости Светлана Тарута подчеркивает: «Объем оферт на конец апреля сравнялся с уровнем предложений квартир на начало года. Объем первичного рынка составляет более 4 тысяч вариантов предложений. Вторичный рынок насчитывает 8,6 тысяч оферт (см. график 2). Всего же на омском рынке порядка 13 тысяч уникальных предложений. И если за месяц мы наблюдаем значительный прирост оферт, то изменения по сравнению с прошлогодними данными показывают отрицательную динамику. И здесь интересно, что за год предложений на первичном рынке стало на 7% меньше, а цены «первички» за этот же период возросли на 1 тысячу рублей (+2%) за квадрат. Это классическая ситуация, когда при стабильном спросе и сокращении объемов продаж цены растут.

Рост цен на первичном рынке продиктован жесткими условиями строительного бизнеса: инвестиции сократились, кредитная политика банков ужесточилась, цены на стройматериалы возросли, а само их количество стало ограниченным, содержание импортного оборудования стало обходиться дороже. К тому же на рост средней цены на первичном рынке оказало структурное изменения рынка предложений. На сегодня, когда все дешевые предложения вымываются с рынка мгновенно, на нем скопилось множество предложений жилья более дорогого. При этом сейчас омские и иногородние застройщики предлагают множество объектов более высокого класса качества.

А вот на вторичном рынке ситуация иная. Здесь объем оферт сократился гораздо больше — на 13%, а вот цены практически не изменились (минус 1% или четыре сотни рублей за квадратный метр). Помимо влияния таких же, как на первичном рынке структурных изменений рынка предложений, на вторичный рынок оказывает воздействие предпочтение потребителей, которые оценили все плюсы современного комфорта проживания во вновь построенных домах, по сравнению с проблемами старого фонда, начиная от проблем с техническим состоянием дома, зачастую требующего капитального ремонта, заканчивая психологическими проблемами с соседями, стоящими на краю социальной лестницы.

И еще один фактор влияет на сдерживания роста цен на жилищном рынке, это безусловное превышение предложений над платежеспособным спросом. Во времена, когда товары продовольственной группы повышаются в цене, меняется вся структура расходов населения. Сегодня все большую долю в семейном бюджете занимают предметы первой необходимости и все меньше остается свободных денежных средств для накоплений и крупного инвестирования, к которому относится приобретение жилья. Да еще и устрашающие прогнозы Минтруда о росте только официальной безработицы на 70% не вселяют оптимизма.

Именно факт снижения платежеспособности населения не позволит в ближайшее время ценам на недвижимость взлететь вверх.»

Зависимость цен не только от местоположения дома, но и от классности жилья и количества комнат в квартире представлено в таблицах.

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость Омска с апреля 2014 г. по апрель 2015 г., т.р./кв.м

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с апреля 2014 г. по апрель 2015 г.

Таблица 1. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на конец апреля 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 2. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на конец апреля 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 3. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества на конец апреля 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 4. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества на конец апреля 2015 г., т.р./кв.м

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика. Индексы цен и обзоры журнала «Недвижимость»

http://omskrielt.com/analytics/index/