В разных округах разные цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец марта 2015 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округа, где расположена жилая недвижимость.

По данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2015 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 590 руб./кв.м (–1,4%) за месяц и составляет 42 420 руб./кв.м (+/–270). Поскольку изменения цены за месяц значительно больше погрешности — 270 руб./кв.м или 0,6%, т. е. по правилам статистики говорим, что средняя цена новостроек за месяц уменьшилась. С начала года увеличение цены составляет 1 090 руб./кв.м (+2,6%). Цена стала на 2% больше цены годичной давности. Т. е. за год новостройки подорожали на 1 000 рублей за квадратный метр. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 8% до $735 и в европейской валюте до €678, поднявшись на 22%. Это объясняется, по большей мере, стабилизацией курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2015 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 49 060 руб./кв.м (+/–310). За месяц снижение цены составило 880 руб./кв.м (–1,8%). Коррекция цены больше вероятности ошибки, которая равна 310 рублей или 0,6%, т. е. цены умеренно снижаются.Цена «квадрата б/у» на 310 рублей (0,6%) выше значения, отмеченного в начале года и на 1% больше, чем год назад. Т. е. за год подорожание составило 300 рублей. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 6% до $850 и на 20% до €784.

Синхронное колебание цен

По данным сайта http://www.omskrielt.com в течение всего марта цены на жилую недвижимость в Омске колебались каждую неделю. Ценовой маятник на одной неделе фиксировал снижение цен на 600–800 руб./кв.м, на другой неделе рост на 500–700 руб./кв. м. http://omskrielt.com/analytics/index/. Причем такая ситуация наблюдалась синхронно как на первичном, так и на вторичном рынке. В результате этого за месяц зафиксировано общее снижение среднегородских цен: на первичном рынке на 590 руб./кв.м (-1,4%), на вторичном на 880 руб./кв.м (-1,8%). На конец марта цены зафиксированы на уровне в 42 тысячи 420 рублей за квадратный метр на новостройки и в 49 тысяч 60 рублей за квадратный метр на вторичном рынке жилья (график 1). Таким образом, цены отошли от психологической границы в пятьдесят тысяч рублей за квадратный метр.

Вот как на вопрос «Будет ли в ближайшее время преодолен рубеж в 50 тыс.руб./кв.м на омском рынке?» ответил наш эксперт, аналитик рынка недвижимости и преподаватель института сервиса Светлана Тарута: «Оглядываясь назад в трудный 2008 год, отметим, что пока события развиваются по тому же сценарию. Снижение цен на недвижимость влечет за собой сокращение объема предложений. Когда-нибудь этот объем предложений окажется дефицитным. Зависит это и от объемов строительства и от платежеспособного спроса, и от кредитной политики банков, и от социальнонаправленной политики государства в жилищной сфере, поддерживающей и строительную отрасль, и финансовые институты, и население. А если все эти факторы окажут негативное влияние на развитие рынка, то нас ждет дефицит предложения и, как следствие, массовое повышение цен. А пока сниженный платежеспособный спрос и сдержанная политика кредитных учреждений в сложной экономической ситуации будут влиять на снижение цен. Так что вряд ли в ближайшее время в Омске мы увидим перешагивание средней цены квадратного метра за 50 тысяч рублей.»

Подкрепим это высказывание цифрами. Объем предложений за месяц потерял пятую часть (-19%) (график 2). За год количество оферт сократилось на четверть. У продавцов новостроек 3,3 тысячи вариантов предложений. Вторичный рынок насчитывает 7,5 тысяч оферт. Всего же на омском рынке порядка 11 тысяч уникальных предложений.

А по данным сайта бесплатных объявлений большая часть оферт при завершении сделки фиксирует снижение цены предложения на 5–15%.

И еще для справки: общий прирост потребительских цен за два месяца 2015 года составил 4,8%, в частности, рост цен на стройматериалы в среднем равен 4,4%. Так что всплеск цен на недвижимость с начала года в 0,6% на первичном рынке и 2,6% на вторичном проигрывает общей волне повышения цен на товары и услуги. Если все вокруг дорожает быстрее, чем недвижимость, то последняя теряет в стоимости.

Структура рынка

Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т. е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За прошедший год структура вторичного рынка существенных изменений не претерпела, тогда как на первичном рынке наблюдается некоторая балансировка. В целом же Кировский округ как был самым застраиваемым, так и остался. Самое большое количество строек города имеет именно Левобережье. 35% от всех объявлений регистрируется в системе мультилистинга www.omskrielt.com с пометкой Кировский округ. Отставание социально-культурной застройки от жилищно-коммерческой, и главное, проблемы с транспортной доступностью сдвигают Кировский округ с лидирующих позиций в рейтинге предпочтений потребителей. КАО принадлежит уже не самая большая доля, а только 26% от всех предложений на жилищном рынке. И меньше четверти (23%) — на вторичном.

В силу нарастающего количества новых строек Центральный округ стал занимать все большую долю на рынке: в начале 2015 года — это 28% среди предложений новостроек (вместо 20% в 2014 году). И по-прежнему 27–28% объявлений на вторичном рынке имеет адрес прописки в Центральном округе.

В целом же можно сказать, что сегодня больше половины предложений жилищного рынка Омска приходится делить поровну на два округа: Центральный и Кировский. Соответственно, 27% и 26% от общего количества предложений зарегистрировано в этих округах.

Предложения из Советского округа занимают свою традиционную долю. Активное строительство новых микрорайонов в Советском округе поддерживает долю района на первичном рынке в пределах 16% от суммы предложений конкретных квартир. Недвижимость, прописанная здесь, по-прежнему занимает пятую часть: 22% от вторичного рынка и 20% от общего числа.

Активное строительство на Московке‑2 увеличило долю Ленинского округа среди новостроек с 6% в 2014 году до 11% в 2015 году. На вторичном рынке предложений квартир доля ЛАО возросла до 15%.

А вот объемы предложений новостроек в Октябрьском округе уменьшилась с 18% прошлогодних до 10% сегодняшних. А в общей массе объявлений — с 15% до 13%.

Только центр подешевел

Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4). Среди новостроек в авангарде как обычно новостройки Центрального округа. Здесь квадратный метр на 8% дороже среднерыночного значения и предлагается по 45 тысяч 770 рублей за квадратный метр. За год ценник в центре скинул 2% или 810 руб./кв. м. На сегодня это единственный случай снижения стоимости по округам. Во‑первых, за счет изменений в структуре предложений: сегодня еще большую часть занимают дома невысоких классов качества изначально с более низкими ценами. Во‑вторых, в предыдущем году цены подросли на рекордные 8 тысяч 390 рублей с «квадрата» или на 22%, то сегодняшнее снижение цены – это нахождение точки равновесности для переоцененной недвижимости.

По-прежнему на втором месте новостройки Октябрьского округа с ценой в 43 тысячи 330 рублей, что чуть выше среднегородского значения. ОАО удерживается на столь высокой позиции в основном за счет большого количества предложений в жилом комплексе «На Кирова» и нескольких домов в районе улиц Масленникова—Куйбышева. Годовой рост цен в округе составил рекордные 3 тысячи 110 рублей за квадратный метр (+8%). Хотя на вторичном рынке в основном предложения Октябрьского округа одни из самых доступных и быстро раскупаемых.

На третье место поднялись новостройки Ленинского округа с ценой в 41 тысячу 280 рублей за квадратный метр. Основное влияние на это оказало то, что во многих новостройках округа строительство подходит к завершающим этапам, например на Московке‑2. Также активная застройка микрорайона «Чередовый» отразилась на возросшей стоимости новостроек Ленинского округа. «Плюс» почти две тысячи рублей с «квадрата» за год или 5% прироста.

На четвертую строчку нашего рейтинга перебрался Кировский округ с ценой предложения в 40 тысяч 620 рублей за квадратный метр. Такая ситуация сложилась в результате появления не просто обширного числа новых объектов как вдоль прибрежной линии, так и в глубине округа, а активно возводимых целых микрорайонов («Прибрежный», квартал «Романтиков», где дома классов «комфорт-эконом», да еще на начальной стадии строительства занижают общую цену в округе. За год новостройки Кировска показали минимальный рост цен +2%.

На 5% ниже среднерыночной и на 4% дороже, чем год назад цену в 40 тысяч 290 рублей сформировали в Советском округе. Он на сегодня по-прежнему самый доступный по строящемуся жилью. Они же и самые долгостроящиеся. Именно в Советском округе больше всего замороженных строительных площадок с проблемными застройщиками. Вместе с тем САО наряду с КАО самые комплексно застраиваемые округа. На сегодня Советский округ застраивается как в части примыкающей к центру города вдоль ул. Красный Путь, так и в более отдаленных местах (на ул. Пригородная, ул. Малиновского, пр. Академика Королева). Если сегодня социально-культурная и транспортная инфраструктура будет прирастать также активно, как растет жилье, то Советский округ сможет стать самым привлекательным для жизни людей. Если будут строиться только дома, как скорее всего и будут развиваться события в свете затягивающегося кризиса, то вскоре из Советского округа люди «побегут» так же, как сегодня уже меняют недвижимость с левого берега назад на правый.

«Вторичка» не меняет традиции

Что касается вторичного рынка, здесь ситуация иная и более традиционная. Рейтинг округов здесь не меняется уже четвертый год подряд. С максимальной ценой в 54 тысячи 900 руб./кв.м лидирующую строчку занимает вторичное жилье Центрального округа. Ценность обустроенной недвижимости в центре Омска на 12% дороже среднегородского значения. За год ценник здесь вырос на 2%, т. е. каждый обжитой квадрат подорожал на 1 тысячу 30 рублей.

На втором месте по-прежнему Кировский округ, где средняя цена за «квадрат» 48 тысяч 910 рублей, что практически равно среднегородской цене квадратного метра. При этом цена в округе осталась на уровне предыдущего года.

На третьей ступени пьедестала все также стоит жилье в Ленинском округе, которое подорожало также как и жилье в Центральном округе на тысячу рублей за квадратный метр (+2%) и зафиксировало среднюю цену в 46 тысяч 750 рублей за квадратный метр. Советский округ, где отмечена корректировка цен в сторону их снижения на 1% (после безосновательного прошлогоднего завышения). На начало 2015 года средняя стоимость в САО составляет порядка 45 тыс.руб./кв. м. Замыкают рейтинг предложения Октябрьского округа, они хоть и прибавили за год по 580 рублей на каждый «квадрат», но по-прежнему жилье в ОАО на 18% дешевле, чем у авангардного Центрального округа. Что вылилось в среднюю цену 44 тысячи 960 руб./кв. м в Октябрьском округе.

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость Омска с марта 2014 г. по март 2015 г., т.р./кв.м

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с марта 2014 г. по март 2015 г.

График 3. Структура предложения на рынке жилья Омска в зависимости от класса качества в 1 квартале 2015 г. (в долях от общего количества оферт)

График 4. Ценовой рейтинг районов Омска в 1 квартале 2015 г. на первичном и вторичном рынках жилья

Таблица 1. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на конец марта 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 2. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на коец марта 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 3. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества на конец марта 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 4. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества на конец марта 2015 г., т.р./кв.м

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика / Индексы цен и обзоры журнала «Недвижимость». http://omskrielt.com/analytics/index/. Там же можно найти ежемесячные обзоры цен на омском рынке недвижимости.